2004년 부동산 시장은 정부의 강력한 투기억제책으로 인해 진정국면으로 들어갈 것으로 보여 공격적 투자는 지양해야 한다.
첫째, 무주택자의 경우. 무주택자는 10·29 대책의 최대 수혜자인 만큼 내집을 마련할 수 있는 절호의 기회를 놓치지 말자. 현재 35세 이상 무주택 세대주 우선 분양 대상자이거나 머지 않아 우선 분양 대상자가 될 예정이라면 서두르지 말고 거주와 투자 두 가지 목적을 동시에 달성할 수 있는 곳을 골라서 청약하도록 하자.
반면에 그렇지 못한 사람이라면 지금이라도 청약저축에 가입하라. 청약부금과 청약예금의 1순위자가 200만명에 육박하는 등 동시분양에서 당첨되기란 현실적으로 어렵기 때문에 상대적으로 유리한 청약저축이 좋아 보인다. 공공임대의 경우 5년 거주 후 우선 분양의 기회를 얻을 수 있는데 이때 시세보다 10∼20% 정도 싼 분양가로 들어갈 수 있는 장점도 있다. 이처럼 청약을 통한 내집마련도 좋지만 2004년부터 새로 도입되는 모기지론(mortgage loan)을 활용한 내집마련 전략도 좋다. 지역으로는 거품이 거의 없는 강북의 중고아파트가 매력적인 것으로 보인다.
둘째, 1주택 보유자의 경우다. 전체 시장의 분위기는 보합세를 예상할 수 있지만 지역별로는 상당한 시세차익도 가능하다고 본다. 예를 들자면, 경부고속철 개통의 호재가 있는 천안, 아산지역과 인천경제특구 내의 영종, 송도지구 등은 앞으로 발전 가능성이 매우 크다. 따라서 추가로 부동산 투자를 원한다면 이 지역도 적극적으로 고려해볼 만하다.
셋째, 2주택 보유자의 경우다. 현실적으로 직접 투자는 어려울 듯하니 간접 투자를 고려해보자. 은행에서 판매하는 부동산투자신탁도 나쁘지는 않으나 필자는 부동산 뮤추얼펀드라 할 수 있는 리츠(REITs)가 매력적이라고 생각한다. 조만간 청약을 할 것으로 보이는 코크렙 4호나 메리츠 3호 등에 청약하는 것도 좋다. 아니면 현재 거래소에 상장되어 거래되고 있는 코크렙1, 2, 3호와 유레스 메리츠를 약간의 프리미엄을 주고 사는 것도 괜찮은 방법이다. 평균 10% 내외의 배당수익률과 플러스 알파의 시세차익도 기대할 수 있는 안정적인 상품이라고 본다.
넷째, 3주택 이상 보유자의 경우다. 이번 대책의 최대 피해자로, 1년의 유예기간 내에 주택 하나를 파는 것이 현명한 판단이라고 본다. 파는 시기로는 성수기인 올 12월과 내년 봄 이사철이 적절할 전망이다.
토지와 상가의 경우 상대적으로 유망하다고 볼 수 있지만 전문적인 지식으로 무장되어 있지 않다면 눈길을 주지 않는 게 좋다. 토지의 경우 장기투자가 불가피한 측면이 있고, 상가는 과열 양상을 띠어 실질 수익률이 은행 이자율에도 못 미칠 수 있기 때문이다. 이제 과거의 고성장, 고수익 시대는 잊어야 한다. 저성장, 저금리에 맞는 새로운 마인드와 투자전략으로 임하도록 하자.
금융상품 중에서 반드시 가입해야 할 상품들을 정리해보면 다음과 같다. 우선 장기주택마련저축은 금융상품의 백미다. 비과세 상품인데다, 소득공제 혜택까지 있는 상품이다. 그리고 금리도 1년만기 정기예금보다 1∼1.5% 이상 높은 알짜 상품이다. 최초 3년까지만 확정금리이고 그 다음해부터는 한 해씩 기준금리가 적용되므로 실제로는 변동금리가 되는 셈이다. 또 만기가 무척 길어 7년 이상 10년까지 가능하다.
