• ‘주식은 펄펄 날고 부동산은 재도약을 준비한다’
• 부동산 열풍으로 들떴던 2003년을 마감하고 갑신년(甲申年) 새해에는 주식시장이 다시 한번 기지개를 펼 것 같다. 새해 아침, 알뜰 재테크로 목돈을 만들어가는 돼지꿈을 한번 꾸어보자.

현재 시점에서 2004년 재테크 전략을 이야기하는 것은 상당히 부담스러운 일이다. 최근 문제가 되고 있는 LG카드발(發) 금융위기 때문이다. 혹자는 대우채 파동 이상의 금융대란이 올 것이라는 예상을 내놓기도 하지만 다소 과장된 측면이 많다고 본다. 필자가 판단할 때 LG카드의 경영정상화가 쉽지는 않겠지만 어느 정도는 가닥을 잡아갈 것으로 본다. 그리고 설령 최악의 상황으로 치닫는다 하더라도 파급효과는 제한적일 것으로 본다. 왜냐하면 LG카드를 제외한 다른 카드사들은 대부분 은행, 삼성전자, 현대자동차 등의 확실한 ‘부자아빠’를 두었기 때문이다. 그리고 경기가 회복되면 이 문제는 의외로 쉽게 풀릴 수도 있다. 이런 상황인식을 바탕으로 주식, 부동산, 금융상품별로 2004년 재테크 전략을 짜보았다.

2004년에 가장 전망이 밝은 재테크 영역은 단연 주식투자 분야다. 최근 발표된 증권사의 리포트를 요약해서 표로 정리한 에서 알 수 있는 것처럼 각 증권사들은 2004년 주식시장을 낙관적으로 보고 있다. 가장 비관적인 예상치가 종합주가지수 875일 정도다. 최고의 낙관론을 펼치는 CLSA증권의 경우에는 1120포인트라는 놀라운 전망치를 제시하고 있다. 아무튼 내년 증시는 상당히 좋아질 것이라는 게 대체적인 분위기다. 필자의 생각도 그러하다. 내년 최고의 투자대상은 주식이 될 것으로 본다.

다만 여기서 중요한 것은 리스크 관리다. 무엇보다 안전한 주식투자를 해야 한다는 것인데, 그렇다면 우선 지수연동상품에 관심을 기울여볼 만하다. 원금보장은 기본이고 지수상승률의 40%에 해당하는 상승참여율까지 제시하고 있는 곳도 많이 있다.

은행에서는 지수연동예금이라는 이름으로, 6개 증권사(삼성, LG, 대우, 굿모닝신한, 동원, 하나)는 ELS라는 이름으로, 나머지 증권사는 ELS펀드 등의 이름으로 지수연동상품을 판매하고 있다. 기본형 상품 외에도 원터치형(단 한 번이라도 목표지수에 도달하면 약정 수익률을 주는 유형), 디지털형(만기 시점의 주가지수 상승률이 미리 정한 수치보다 높다면 약속한 수익을 지급하는 유형), 리버스 컨버터블형(미리 정한 하락폭 밑으로만 빠지지 않는다면 주가지수가 일정 부분 하락해도 약속한 수익을 지급하는 유형) 등 다양한 유형의 상품들이 나와 있다. 그야말로 골라먹는 재미가 있을 정도다.

주식과 채권의 장점을 결합한 전환사채 역시 매력적인 투자대상이다. 일단 채권의 성격을 지니고 있어 은행예금 금리 이상의 금리를 보장받고, 향후 주가가 많이 오르면 주식으로 전환하여 시세차익을 노릴 수 있는 상품이다. 2003년 여름에 집중적인 청약이 이뤄져 현재 삼성카드, 현대카드, LG카드, 데이콤 등 4개 대형사의 전환사채가 거래되고 있다. 특히 카드채는 최근 카드사의 경영위기설로 인하여 상당폭 할인되어 거래중이다. 부도 등 최악의 상황으로 가지 않는다면 이만한 고수익 상품도 없을 것이다. 공격적인 투자자라면 여유자금의 일부를 투자해도 나쁘지 않을 듯하다.





다음으로는 상장지수펀드(ETF)가 있다. 상장지수펀드는 인덱스펀드를 주식의 형식으로 상장시킨 것으로 이해하면 된다. 종합주가지수를 잘 반영하는 것은 물론 유동성까지 확보한 괜찮은 상품이다. 현재 KODEX200, KODEX50, KOSEF200, KOSEF50 등 여러 가지 상장지수펀드(ETF)가 있다. 이 가운데 KODEX200이 거래량도 가장 많고 종합주가지수를 잘 반영하는 것으로 보인다.

새해 도입 모기지론도 관심

이제는 부동산 투자전략을 살펴보자. 지난 10월29일 발표된 종합부동산대책의 여파로 부동산 시장은 하락세가 완연하다. 하지만 섣부른 약세론은 자제해야 할 듯하다. 왜냐하면 11월의 부동산시장은 항상 약세를 보여왔다는 경험과 그 동안 정부대책 발표 후 일시 약세 후 급등이라는 학습효과도 아직 유효하다고 보기 때문이다. 물론 정부의 강경한 입장이 상당기간 이어진다고 본다면 지금까지와 같은 공격적인 투자자세는 지양해야 할 것이다.

서두에서 밝힌 것처럼 향후 부동산 시장은 강보합세를 보이지 않을까 싶다. 2004년 부동산 투자전략을 각각 경우의 수별로 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 무주택자의 경우. 무주택자는 10·29 대책의 최대 수혜자인 만큼 내집을 마련할 수 있는 절호의 기회를 놓치지 말자. 현재 35세 이상 무주택 세대주 우선 분양 대상자이거나 머지 않아 우선 분양 대상자가 될 예정이라면 서두르지 말고 거주와 투자 두 가지 목적을 동시에 달성할 수 있는 곳을 골라서 청약하도록 하자.

반면에 그렇지 못한 사람이라면 지금이라도 청약저축에 가입하라. 청약부금과 청약예금의 1순위자가 200만명에 육박하는 등 동시분양에서 당첨되기란 현실적으로 어렵기 때문에 상대적으로 유리한 청약저축이 좋아 보인다. 공공임대의 경우 5년 거주 후 우선 분양의 기회를 얻을 수 있는데 이때 시세보다 10∼20% 정도 싼 분양가로 들어갈 수 있는 장점도 있다. 이처럼 청약을 통한 내집마련도 좋지만 2004년부터 새로 도입되는 모기지론(mortgage loan)을 활용한 내집마련 전략도 좋다. 지역으로는 거품이 거의 없는 강북의 중고아파트가 매력적인 것으로 보인다.

둘째, 1주택 보유자의 경우다. 전체 시장의 분위기는 보합세를 예상할 수 있지만 지역별로는 상당한 시세차익도 가능하다고 본다. 예를 들자면, 경부고속철 개통의 호재가 있는 천안, 아산지역과 인천경제특구 내의 영종, 송도지구 등은 앞으로 발전 가능성이 매우 크다. 따라서 추가로 부동산 투자를 원한다면 이 지역도 적극적으로 고려해볼 만하다.

셋째, 2주택 보유자의 경우다. 현실적으로 직접 투자는 어려울 듯하니 간접 투자를 고려해보자. 은행에서 판매하는 부동산투자신탁도 나쁘지는 않으나 필자는 부동산 뮤추얼펀드라 할 수 있는 리츠(REITs)가 매력적이라고 생각한다. 조만간 청약을 할 것으로 보이는 코크렙 4호나 메리츠 3호 등에 청약하는 것도 좋다. 아니면 현재 거래소에 상장되어 거래되고 있는 코크렙1, 2, 3호와 유레스 메리츠를 약간의 프리미엄을 주고 사는 것도 괜찮은 방법이다. 평균 10% 내외의 배당수익률과 플러스 알파의 시세차익도 기대할 수 있는 안정적인 상품이라고 본다.

넷째, 3주택 이상 보유자의 경우다. 이번 대책의 최대 피해자로, 1년의 유예기간 내에 주택 하나를 파는 것이 현명한 판단이라고 본다. 파는 시기로는 성수기인 올 12월과 내년 봄 이사철이 적절할 전망이다.

토지와 상가의 경우 상대적으로 유망하다고 볼 수 있지만 전문적인 지식으로 무장되어 있지 않다면 눈길을 주지 않는 게 좋다. 토지의 경우 장기투자가 불가피한 측면이 있고, 상가는 과열 양상을 띠어 실질 수익률이 은행 이자율에도 못 미칠 수 있기 때문이다. 이제 과거의 고성장, 고수익 시대는 잊어야 한다. 저성장, 저금리에 맞는 새로운 마인드와 투자전략으로 임하도록 하자.

금융상품 중에서 반드시 가입해야 할 상품들을 정리해보면 다음과 같다. 우선 장기주택마련저축은 금융상품의 백미다. 비과세 상품인데다, 소득공제 혜택까지 있는 상품이다. 그리고 금리도 1년만기 정기예금보다 1∼1.5% 이상 높은 알짜 상품이다. 최초 3년까지만 확정금리이고 그 다음해부터는 한 해씩 기준금리가 적용되므로 실제로는 변동금리가 되는 셈이다. 또 만기가 무척 길어 7년 이상 10년까지 가능하다.

아직 집이 없거나 있더라도 전용면적 25.7평 이하 1주택을 갖고 있는 사람이면 가입할 수 있다. 다만 2004년부터는 세대주만 가입할 수 있으니 세대주가 아니라면 2003년이 가기 전에 가입하는 것이 좋겠다. 소득공제 혜택은 부양가족이 있는 세대주만 가능하다는 사실도 염두에 두어야 한다. 장기주택마련저축은 분기당 300만원 한도 내에서 자유롭게 불입할 수 있다. 소득공제는 불입금액의 40%에 한해 받을 수 있고, 최고한도는 300만원이다. 따라서 매월 62만5000원씩 불입하면 가장 효과적으로 소득공제를 받을 수 있다.

연금저축 가입도 고려해보자. 노후대비 상품의 대명사라고 할 수 있는 연금저축은 은행의 연금신탁과 보험사의 연금보험으로 나눠볼 수 있다. 연금보험의 경우 약간의 보장도 해주는 장점이 있으나 수익률 측면에서는 다소 불리할 수 있다. 물론 일부 보험사가 운용하는 변액연금보험의 경우는 예외적으로 상당히 높은 수익률을 보이고 있다. 생명보험협회(www.klia.or.kr)나 전국은행연합회(www.kfb.or.kr) 홈페이지를 통해서 각 금융기관별, 상품별 수익률을 비교한 후 가입하면 좋겠다.

한편 제2금융권의 대표격이라 할 수 있는 상호저축은행은 고금리의 장점에다 다양한 상품 구색을 갖추었다는 장점을 갖고 있다. 많은 상품 가운데 가장 경쟁력이 있는 상품은 단연 ‘복리식정기예금’ ‘표지어음’ ‘정기적금’이다. 먼저 복리식정기예금은 많게는 연 7%까지 주는 매력적인 확정이자 상품이다. 금융포털 사이트의 비교검색기능을 활용해서 안전하면서도 고금리를 주는 곳을 찾아보자.

표지어음은 원래 최장 180일까지 가입할 수 있는 단기운용상품이다. 이 상품도 은행의 단기 상품에 비해 1∼2%나 높은 금리로 큰 인기를 끌고 있다. 마지막으로 정기적금을 빼놓을 수 없다. 수도권과 부산 소재 상호저축은행의 경우 연 8.5%나 되는 고금리 상품을 판매하는 곳도 있다. 이는 은행 평균 적금금리의 2배에 달하는 고금리로, 이 상품을 이용하면 목돈을 만들기에 매우 유리하다.

마지막으로 리츠를 살펴보자. 부동산 간접투자상품인 리츠는 안정성과 수익성 면에서 탁월한 금융상품이라고 보는데, 대개 연 10%에 달하는 예상 배당수익률과 플러스 알파의 시세차익까지 노릴 수 있다. 가급적이면 공신력 있는 기관이 많이 참여하는 리츠가 좋다. 그리고 담보나 풋백옵션 등 안전장치가 있으면 더욱 좋다.

지금까지 2004년에 유망한 주식, 부동산, 금융상품 등의 투자전략을 개략적으로 살펴보았다. 전략을 잘 세우는 것도 물론 중요하지만 더욱 중요한 것은 의지와 실천이다. 이것이 부자와 그렇지 못한 자가 갖는 종이 한 장의 차이가 아닐까?