2008년 미국 부동산시장에서 촉발된 글로벌 금융위기가 전세계로 확산되면서 2009년 한 해는 위기 극복을 위한 각국 정부의 경쟁적인 재정확대와 통화완화가 거시정책의 핵심을 이뤘다. 그 와중에 중국은 정부 주도 경제체제의 우월성을 바탕으로 신속하고도 영향력 있는 재정확대와 통화완화 정책을 통해 자칫 침체의 나락으로 떨어질 뻔한 경제를 회복시켰다. 2009년 중국은 대규모 경기부양책에 힘입어 ‘바오바(保八)’, 즉 8%의 경제성장률 실현에 성공했으나 그 부작용으로 부동산 버블 문제가 새로운 우환거리로 부상했다.
세계 최대 부동산 중개업체인 쿠쉬맨 앤 웨이크필드(Cushman · Wakefield)에 따르면 2009년 중국의 부동산 투자금액은 약 1562억달러로 전세계 부동산 투자액(3650억 달러)의 40%를 상회했다. 그 결과 2009년 중국 주요 도시의 주택가격 평균 상승률은 25.1%를 기록했다. 특히 베이징, 상하이 등 특대도시(인구 1000만명 이상) 지역의 주택가격은 대부분 2배 이상 급등함에 따라 중국 부동산시장에 대한 버블 논란을 더욱 증폭시키고 있다.
버블 가능성
중국 사회과학원에 따르면 2009년 중국 도시지역의 가처분 소득 대비 주택가격비율은 8.3배로 버블판단 임계치인 6~7배를 초과하는 것으로 나타났다. 이는 집값이 주민의 소득에 비해 현저히 높은 수준을 기록하고 있어 구매 의향이 있어도 살 수 없는 상황을 의미한다. 또 글로벌 프로퍼티 가이드(Global Property Guide)의 조사에 따르면 2009년 중국의 1인당 GDP 대비 1㎡당 주택가격 비율은 85.5%로 31.8%를 보인 미국과 35.8%를 보인 일본보다 훨씬 높은 것으로 나타났다. 한마디로 중국의 주택 가격은 이미 주민의 구매력을 훨씬 초과한 수준일 뿐만 아니라 다른 나라와 비교해도 높은 수준임을 알 수 있다. 중국 주택 가격의 상대적 수준이 글로벌 금융위기의 근원지인 미국과 부동산 버블의 상징인 일본에 비해서도 높다는 것은 보통 심각한 문제가 아니다. 따라서 중국 부동산시장은 버블이 확실한 것으로 판단된다.
중국 부동산시장은 정부의 정책과 유동성이 주재하는 시장이다. 다시 말해 오늘날의 중국 부동산시장의 버블 현상은 중국 정부의 유동성 확장 정책에 기인한 것이라 할 수 있다. 중국의 부동산 버블을 야기한 원인은 크게 세 가지 측면에서 찾을 수 있다.
첫째, 저금리와 공급확대 정책으로 금융권 내 과잉 유동성 문제가 대두되었다. 금융위기 직후 중국은 기준금리와 지급준비율을 각각 2.16%p와 2.0%p를 인하함에 따라 유동성이 급증했다. 그 결과 2009년 중국의 유동성은 전년대비 27.1% 증가해 정부 목표치인 17%를 10%p 이상 상회했다. 과잉 유동성에 따른 기대 인플레의 상승이 실물자산인 부동산 수요를 증대시킨 것은 말할 나위도 없다.
둘째, 외부로부터 대량으로 유입된 핫머니가 과잉 유동성 문제를 한층 더 심화시켰다. 2008년 글로벌 금융위기 발발 직후 중국 정부는 기존의 관리변동환율제(복수통화바스켓제도)를 사실상의 고정환율제인 달러페깅제(dollar-pegging)로 전환했다. 중국이 달러페깅제로 선회한 당초의 목적은 미국, EU 등 주요 수출시장의 소비 부진에 따른 수출경기 악화를 방지하기 위한 것이었으나, 오히려 환차익을 노린 핫머니의 유입만 늘렸다. 중국의 핫머니 흐름을 보면 금융위기 직전까지 대체로 유출이 우세했으나 달러페깅제 전환을 기점으로 유입으로 급선회했다. 2009년 들어 중국에 유입된 핫머니 규모는 2000억달러가 넘을 것으로 추정되며, 핫머니의 유입 패턴은 중국 부동산 가격의 움직임과 매우 유사한 모습을 보이고 있다.
셋째, 경기부양책으로 선택된 부동산경기 진작책이 부동산시장의 과열을 조장했다. 금융위기 직후 중국은 부동산 관련 세제를 대폭 완화했다. 2008년 12월부터 부동산 등록세율을 3%에서 1%로 인하하고 양도세와 취득세를 면제했다. 또한 부동산 관련 대출에 대한 규제를 대폭 완화했다. ‘1가구 1주택’ 규제를 ‘1인 1주택’(2주택의 기준을 가구에서 가구 구성원으로 대체하면 규제가 완화된 것임)으로 완화 적용했다. 또한 주택담보대출금리를 기준 금리의 70%까지 할인 적용하고, 선불금 비율(담보인정비율과 동일)을 기존의 30%에서 20%로 인하할 수 있도록 금융기관의 자율권을 대폭 확대했다. 이에 따라 작년 한 해 동안 금융기관의 부동산 관련 대출은 전년에 비해 3조위안 증가하여 2009년 전체 신규대출의 3분 1 까지 급증한 것은 이 점을 잘 말해준다.
