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실전 재테크

초보자를 위한 토지투자 가이드

미래가치가 판단 기준 충청권 한계농지 노려볼 만

  • 글: 고종완 RE멤버스대표 re119@unitel.co.kr

초보자를 위한 토지투자 가이드

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먼저 수도권 투자유망지로는 미니신도시 및 관광지로 개발될 용인 원삼, 백석, 양지면 일대, 제2영동고속도로가 개통될 고급 전원주택지인 가평, 양평, 홍천지역, 그리고 경전철 개통으로 도로접근성이 개선되고 공공기관 이전이 추진될 강원도 원주, 횡성지역 등을 들 수 있다.

반면 충청권은 신행정수도 후보지 선정 이후 지역별로 희비가 엇갈리고 있다. 수도이전 후보지로 선정된 충남 연기, 공주 일대는 공시지가 기준으로 토지가 수용될 것으로 보여 투기수요가 빠져나간 반면 규제가 적은 후보지 인근지역은 투기과열이 우려되기 때문이다.

예컨대 공주·연기의 후보지 중심에서 10㎞ 안팎에 위치한 조치원, 오송, 오창, 청주, 대전 유성구, 대덕 테크노밸리 일대는 물론이고 30㎞ 정도 떨어진 청양, 홍성, 예산 등은 반사이익과 대토 수요에 대한 기대감으로 벌써부터 들썩이고 있다.

특히 토지거래허가지역으로 묶이지 않은 홍성, 예산, 청양군 등 연기·공주 인접지역은 아직까지 별다른 규제가 없는 데다 배후 또는 관문도시로 성장할 가능성이 크고 새 고속도로 개통, 충남도청 이전 등의 재료를 타고 땅값이 오를 가능성이 높다.

‘호객행위’ 조심해야



특히 신행정수도 후보지에서는 제외되었지만 지난 4월 고속철 개통 이후 인구 유입속도가 빨라지고 있는 천안아산을 주목할 필요가 있다. 864만평에 이르는 역세권 신도시 개발과 100만평이 넘는 삼성의 ‘크리스털 밸리’, 수도권 대학 이전 등이 함께 추진되고 있어 말 그대로 금맥캐기가 시작될 것 같다. 이 지역은 10년 전 분당 일산 신도시의 대박 경험을 재연할 수 있는 투자 1번지이다. 역세권인 아산시 배방면과 첨단산업공단인 탕정면 일대를 비롯해 평택 지역과의 연결국도 주변, 오송·오창 지구 인접지인 천안시 목천, 병천, 수신면 일대도 투자 적격지로 꼽을 만하다.

하지만 땅 투자에 관심 있는 사람이라면 국토균형발전이라는 명분 아래 최근 쏟아지고 있는 각종 기획 부동산으로 인한 피해 사례에도 관심을 기울여야 한다. 무턱대고 전화를 걸어와 ‘어느 지역의 땅을 사면 큰돈을 벌 수 있다’고 유혹하는 ‘호객행위’를 한두 번 경험하지 않은 사람이 드물 것이다. 기획 부동산 관련 업자들은 주로 개발예정지 주변의 쓸모없는 큰 땅을 싸게 산 뒤 잘게 쪼개서 비싸게 되파는 식으로 투자자들을 현혹한다.

사기를 당하지 않으려면 이들이 내놓는 과장된 개발계획이나 개발도면 등을 그대로 믿어서는 안 된다. 허위정보가 많기 때문이다. 해당서류를 꼼꼼히 점검하는 것은 물론 행정관청 방문, 현장답사 등을 통해 매물을 철저히 확인해야 한다. 최소한 땅을 사들이기 전에 반드시 시·군·구청의 건축과나 지적과, 도시계획과 등을 직접 찾아가 해당 토지가 건축이나 개발이 가능한지 여부를 확인하는 것이 안전하다.

최소한 주변지역 중개업소 3∼4군데를 들러서 시세를 파악한 후 투자하는 것도 터무니없는 실패를 예방할 수 있는 지름길이다.

요약하면 토지투자에 관심이 있다면 반드시 법률분석, 용도분석, 입지분석 등 과학적인 분석능력과 계획도로, 택지개발지구 등 개발계획, 지역발전 가능성 등을 정확히 예측할 수 있는 종합적 능력을 갖춰야 한다는 것이다. 토지 투자에 성공하기 위해서는 개발재료, 투자시점, 투자지역 등 3박자를 고려해 투자대상을 선별하되 가급적 여유자금으로 멀리 내다보는 장기투자를 중요시할 필요가 있다.

신동아 2004년 9월호

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글: 고종완 RE멤버스대표 re119@unitel.co.kr
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