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기획특집 | 부동산 대폭락 시대 오나 ①

“버블 붕괴 이미 시작됐다” v s “과도한 수요억제책으로 급반등 올 수도”

선대인 김광수경제연구소 부소장과 이창무 한양대 도시공학과 교수의 끝장토론

  • 진행·정리 황일도| 동아일보 신동아 기자 shamora@donga.com |

“버블 붕괴 이미 시작됐다” v s “과도한 수요억제책으로 급반등 올 수도”

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투기적 가수요가 유지되는 동안에는 실수요가 줄어들어도 가격이 계속 오릅니다. 그러나 그게 한계에 부딪히면 실수요가 줄어든 반면 공급은 확대된 현실이 눈에 들어오게 되고, 가격이 하락하기 시작합니다. 지금이 바로 그런 시점이라는 거죠. 2000년대 내내 가격수준에 비해 물량이 지나치게 많이 쏟아지고 실수요는 줄어들었던 게 뒤늦게 사람들의 눈에 들어오면서 미분양이 발생하기 시작한 거죠.

결국 문제는 집값이 지나치게 높다는 겁니다. 집값이 일반가계의 소득수준에 비해 너무 높은 것을 버블이라고 할 때, 가격수준이 너무 높은 상태에서 수요가 고갈됐기 때문에 더 이상 집을 사줄 수 있는 여력이 시장에 없습니다. 그러니까 현재 상황은 가격이 언젠가 다시 오를 것이라는 의미에서의 조정이 아니라 집값이 가계 소득수준에 맞게 떨어지고 있다는 의미에서 대세하락인 셈입니다.

“버블 붕괴 이미 시작됐다” v s “과도한 수요억제책으로 급반등 올 수도”

이창무<br>● 서울대 도시공학과 졸업, 동 대학원 석사<br>● 펜실베이니아대 도시 및 지역계획학과 석·박사, 부동산학과 선임연구원<br>● 서울시정개발연구원 도시설계연구센터 부연구위원<br>● 한국부동산분석학회 편집위원<br>● 국토계획학회 편집위원<br>● 現 한양대 도시공학과 교수

이창무 저도 현재의 집값 수준이 낮지 않다는 것은 인정합니다. 그러나 최근의 가격동향에는 선 부소장님이 말씀하신 거품론 외의 요인이 있다고 생각합니다. 수요와 공급에 대한 시장의 자유로운 반응에 따라 가격이 움직이는 것뿐 아니라 정부의 정책적 선택이 맞물렸다는 거죠.

이런 관점에서 한국의 주택시장을 조금 길게 분석해보면, 엄청난 폭등세는 1980년대 후반에 시작됐다고 봐야 합니다. 이후 신도시 건설과 준농림지 해제 등으로 공급이 늘면서 상당기간 주택가격이 안정화됐죠. 1991년까지 치고 올라가던 주택가격이 하락하기 시작하고요. 안정기가 지속되는 동안에는 신도시를 짓자는 주장은 사실상 역적 취급을 당했고, 공급량이 축소되기 시작하죠. 1990년대 후반 들어 집값이 상승하다가 IMF 외환위기로 집값이 추락합니다. 이후 경기가 회복되면서 집값도 같이 오르지만, 초기만 해도 상승세가 그리 강하지 않았습니다. 금리가 급상승하면서 전세가 상승세가 오히려 무서울 정도였죠.

그러다가 2002~03년 무렵 들어 금리가 하락하면서 전세가는 안정되지만 매매가는 뛰기 시작합니다. 다시 말해 IMF 직전에 상승 기미가 있었을 때 그에 반응해 공급이 함께 늘어났어야 했는데 외환위기로 인해 그게 좌절된 게 문제의 핵심이었다는 겁니다. 이때 충족되지 못한 수요가 순연되면서 2000년대 초반에 우리가 겪은 급격한 가격상승이 시작됐다고 보는 겁니다.



폭등 국면이 시작되니까 정부는 다시 갖가지 규제책을 쏟아냅니다. 강남 재건축 아파트가 급등세의 주범인 것처럼 인식돼 재건축 승인의 시기조정에 들어가기도 했고요. 그러면서 서울의 주요 아파트 시장은 더 악화된 거죠. 그러나 그 결과는 우리가 겪었듯 그리 바람직하거나 효과적이지 못했습니다. 특히 2006년 말에 이르러 시장에 큰 영향을 미친 정부의 주요 부동산 정책이 나왔습니다. 종합부동산세의 강화된 세율로 세금이 부과되기 시작했고, 2007년 초에 6억원 이상 아파트에 대해 DTI(총부채상환비율) 규제가 도입됩니다.

이렇게 강남아파트, 재건축아파트, 고가아파트에 대한 정책적 대응이 강화되면서 이들 아파트는 이후에 가격이 올라가질 못해요. 문제는 고가주택에 대한 수요를 억제하면 그 억제된 수요가 그 바로 아래 가격대의 아파트로 몰릴 수밖에 없다는 점입니다. 투자대안이든 실수요든, 이른바 노도강지역이나 비아파트 주택의 엄청난 가격상승이 모두 이 때문에 벌어진 것이죠. 강남을 제외한 소형아파트와 비아파트 주택 가격이 30% 이상 올라갑니다.

그러던 것이 2008년 금융위기를 겪으면서 떨어졌고 여기에 2009년 9월부터 수도권에 DTI 규제가 도입되면서 지금의 시장상황이 만들어진 거죠. 2009년 9월 수도권 DTI 도입을 경계로 나타난 현상 가운데 하나가 수도권 아파트의 급격한 거래량 감소예요. 이전까지 월간 2만호 가량 거래되던 것이 1만호 수준으로 뚝 떨어집니다. 전국 거래량의 절반 정도를 차지하던 수도권의 거래량이 9월 이후 30% 수준으로 떨어졌습니다. 그 기간이 6개월가량 이어지고 있는 거죠.

결국 최근의 시장상황을 만들어낸 가장 중요한 원인은 수도권 DTI 규제라고 생각합니다. 제가 보는 관점에서는 이건 선 부소장님 말씀처럼 시장의 자연스러운 흐름으로 나타난 버블의 붕괴라기보다는, 정부의 정책적 개입이 빚어낸 상황이라는 거죠. 물론 이를 정부가 시장상황을 안정적으로 유지할 수 있는 도구를 가진 것 아니냐고도 볼 수 있겠지만, 정상적인 시장조건에서 유지되고 있는 안정은 아니라고 봅니다.

수요억제책은 과연 존재했나

사회자 결국 현재 상황에 대한 두 분의 견해는 그동안 누적돼온 거품이 꺼지기 시작한 것이라는 분석과 정부의 강도 높은 수요억제정책에 따라 시장이 왜곡된 결과라는 분석으로 나뉘는 듯합니다. 선 부소장님은 집값 거품이 터지기 전에 이를 빼야 한다고 보는 것이고, 이 교수님은 시장의 자유로운 흐름에 맡기면 알아서 빠질 것이라고 보는 거고요.

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