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안정일의 ‘착한’ 부동산 경매

알면 돈 되는 경매 필수정보 3

“마통·선수관리비·매매사업자 개념 파악부터”

  • 부동산 경매전문가 안정일

알면 돈 되는 경매 필수정보 3

  • ●마이너스대출, 빌려 쓴 날짜만큼만 이자 내면 돼 이득
    ●여윳돈은 금리 높은 상품에서 굴려야 제맛!
    ●경매 후 매도 시 선수관리비 줄 필요 없어
    ●주택매매사업자 유·불리 잘 따져야
알면 돈 되는 경매 필수정보 3
‘돈이 돈을 버는 세상’이라는 말에서도 알 수 있듯 투자의 세계에서 ‘돈’은 투자의 시작이자 끝이다. 특히 부동산은 주식과 마찬가지로 어느 정도 종잣돈이 있어야만 자본 확대가 가능하다. 경매에서는 ‘입찰 보증금’이 기본 중의 기본이라 하겠다. 보증금도 마련돼 있지 않은 상태에서 경매를 알아보는 건 마치 먹지도 못할 ‘그림의 떡’을 보며 침을 흘리는 것과 같다. 

투자자라면 마이너스통장에 대한 편견부터 깨야 한다. 대부분의 보증금은 지금 이 순간에도 은행 계좌 안에서 곤히 잠들어 있다. 그런데 경매라는 것이 매일 입찰하는 것이 아니다. 아무리 전업으로 경매 투자를 하는 사람이라도 많아 봤자 한 달에 보름 정도 입찰에 참여한다. 즉 보증금 또한 매일 필요한 게 아니라는 얘기다. 

입찰보증금은 물건가의 10% 정도로 책정된다. 낙찰 후 계약을 거절하는 등 경매 참가자로서 의무를 제대로 이행하지 않을 경우를 대비해 보증금을 미리 받아두는 것이다. 돈이 묶여 있는 기간은 딱 하루다. 입찰을 해본 사람들은 그 패턴을 금방 알 수 있을 것이다. 보통 아침에 은행에서 수표로 보증금을 찾아서 법원에 낸 뒤 입찰에 응하고 낙찰되지 못하면 다시 보증금을 돌려받는다. 대부분은 그 돈을 받아 은행에 재차 입금한다. 경매 전문가의 경우 수시로 보증금을 은행에서 뺐다 넣었다 해야 하기 때문에 은행의 입출금 계좌를 주로 이용한다.


입찰보증금은 ‘마통’으로 해결하라!

알면 돈 되는 경매 필수정보 3
정기예금에라도 묶어두면 이자라도 받겠지만 일반 계좌의 경우에는 그 마저도 기대하기 힘들다. 그렇다면 대출을 받는 건 어떨까. 단도직입적으로 말하자면 그 역시 좋은 방법이 아니다. 하루씩 잠깐 사용하려고 짧게는 6개월, 길게는 1년 기한의 (신용)대출을 받는 건 무모한 짓이다. 돈을 쓰지 않을 때도 이자를 내야 하니 말이다. 이럴 때 유용한 것이 바로 마이너스통장이다. 줄여서 흔히 ‘마통’이라고 한다. 

마통은 입찰하는 날에만 이자를 내면 된다. 잠깐 돈을 뺐다가 다시 집어넣으면 그날 하루치 이자만 내면 된다. 잔고가 플러스로 채워져 있을 때는 이자가 나가지 않기 때문이다. 마이너스통장 이자율은 개인마다 차이가 있을 수 있긴 하지만, 초기 자본금 없이도 경매에 참여할 수 있다는 건 상당한 이점이다. 한 가지 간과해서는 안 될 게 있다. 마이너스통장을 다른 용도로 사용해서는 안 된다는 점이다. 곶감 꼬치에서 곶감 빼먹듯이 하다 보면 어느 순간 마이너스 한도를 다 채워버리는 불상사가 일어날 수 있으니 말이다. 



‘수중에 돈이 있는데 왜 굳이 마통을 만드나’라고 생각하는 사람들도 있을 것이다. 하지만 미리 준비돼 있는 돈은 다른 고금리 상품에 집어넣는 게 더욱 현명하다. 단 1%라도 높은 금리를 찾아 돈을 이동하는 것이 투자의 기본이다. 반대로 쓸데없이 이자를 내는 일 또한 없어야 한다. 그 두 가지 원칙이 지켜져야만 자산이 불어난다. 

거듭 강조하지만 마이너스통장은 만들 수 있을 때 만드는 것이 좋다. 특히 최근에는 정부의 부동산 대책으로 인해 은행 거래에 제약이 많이 따른다. ‘나중에 필요할 때 만들면 되지’ 하다가는 정작 필요할 때 만들지 못하는 상황이 벌어질 수도 있다. 회사원이라면 보통 연봉 한도 내에서 마이너스대출과 신용대출을 동시에 받을 수 있다. 

조만간 회사를 그만두고 전문 투자자로 나설 생각이라면 더더욱 미리 마이너스통장을 만들어놓는 게 좋다. 필자도 과거 회사를 다닐 때 마이너스통장을 만들었는데 현재까지도 매우 유용하게 사용하고 있다. 당시 마이너스통장의 한도는 600만 원이었다. ‘얼마 안 되네’라고 생각할 수 있지만 지금으로부터 15년 전이었으니, 그때는 입찰 보증금으로 적지 않은 돈이었다. 당시 내가 주로 입찰하던 물건들(빌라, 아파트)의 가격이 2000만~5000만 원 사이였으니, 600만 원이면 한 번에 2~3건 입찰도 가능했다. 

그러다 운 좋게 낙찰이 되면, 그때 다른 곳에서 조금씩 몸집을 불려나가던 여윳돈을 호출하면 된다. 자고로 돈은 굴려야 제맛이다. 절대로 쉴 틈을 줘서는 안 된다.


선수관리비와 장기수선충당금의 차이

서울 한 시중은행의 주택자금대출 창구. [뉴스1]

서울 한 시중은행의 주택자금대출 창구. [뉴스1]

경매를 하다 보면 뜻밖의 공돈이 생기는 경우가 있다. 바로 선수관리비다. 원래 선수관리비는 아파트 매매 시 매도자와 매수자가 주고받는 관리비의 일종이다. 그런데 경매에서는 낙찰자가 전 소유주한테 선수관리비를 주는 경우가 거의 없다. 하지만 반대로 낙찰 후 물건을 되팔 때는 새로운 매수자로부터 선수관리비를 받게 된다. 안 준 걸 받으니 공돈이 생긴 느낌이다. 

선수관리비는 아파트를 맨 처음 분양할 때, 수분양자한테 미리(先) 받아(受)놓은 관리비를 말한다. 그래서 집을 사고팔 때마다 매수인이 전 주인에게 선수관리비를 돌려주게 돼 있다. 그렇게 옛 소유주에서 신소유주로 이어가던 선수관리비 지급은 경매 때 중단된다. 명도 과정에서 전 소유주가 낙찰자에게 선수관리비를 요구하는 경우는 거의 없기 때문이다. 따라서 낙찰자 입장에서는 집을 팔 때 공돈이 생기는 기분이 든다. 물론 기존에 살고 있던 사람을 내보내는 과정에서 발생하는 이사 지원비에 선수관리비 일부가 포함된다고 볼 수도 있다. 

한편, 선수관리비와 장기수선충당금을 혼동하는 이들이 종종 있다. 선수관리비는 뭉칫돈을 한 번에 예치해놓는 개념이라면, 장기수선충당금은 매달 관리비에 포함돼 분할 납부하는 방식이다. 또한 장기수선충당금은 일반 관리비 항목이 아닌 별도 계정으로 관리한다. 아파트에 비용이 많이 들어가는 수선(예를 들어 엘리베이터 교체 등)이 필요할 때 사용하기 위해 적립해놓은 관리비로 납부 주체는 소유주다. 임차인이 납부하는 게 아니다. 그런데 집주인이 직접 사는 게 아니라 임차인이 거주하는 경우라면 매달 관리비에 포함돼 임차인이 대신 내줬기 때문에 나중에 임차인이 집을 비울 때 그동안 대신 납부한 장기수선충당금을 집주인으로부터 돌려받는다. 

주택 시장에 대출 규제가 크게 강화되면서 ‘주택매매사업자’ 제도의 유·불리를 따지는 이가 많다. 과연 무엇이 이득일까. 최근 언론 보도에 따르면 강남지역을 중심으로 대출 규제망을 피하려는 목적으로 주택매매사업자가 되는 이가 늘고 있다고 한다.


비(非)조정지역에서는 주택매매사업자 내는 게 유리

9·13대책 후 투기지역·투기과열지구 등 규제지역 내 주택담보대출비율(LTV)이 40% 이하로 제한된 반면 개인사업자는 80%까지 대출이 가능하기 때문이다. 위법은 아니지만 강력한 대출 규제를 피해갈 수 있다는 점에서 ‘꼼수 대출’로 보는 시각도 분명 있다. 주택매매사업자는 종합소득세 납부 등의 부담이 있지만, 대출금의 일부를 상환해 LTV 기준 이내로 들어오면 사업자 대출을 일반 대출로 대환할 수 있고, 대출금을 다 갚은 뒤에는 매매사업자도 폐업 가능하다. 매매사업자 대출은 이자가 3~4%대로 일반 금융권의 주택담보대출 이자보다 높지만 최근 저금리로 인해 격차가 1%포인트 내외로 크지 않다. 

경매에 있어 매매사업자의 유·불리는 각자가 처한 상황에 따라 다르다. 개인이냐 법인이냐도 따져봐야 하다. 세금은 특히 민감한 문제다. 매매사업자는 기본적으로 다주택자가 대다수인데, 이 경우 가장 중요한 대목이 양도소득세다. 여러 주택을 단시간에 사고팔아야 하는 경매 전문 매매사업자는 상황에 따라 세금이 다르게 부과된다. 


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1주택자도 세금 부분에서만큼은 긴장의 끈을 놓아서는 안 된다. 흔히 1주택자는 매수 후 2년 이상 보유(혹은 거주)할 경우 양도소득세를 내지 않는 경우가 많지만, 경매처럼 단타로 1년 이내에 부동산을 사고팔 때는 세금이 부과된다. 투기 조정지역에서는 개인이든 매매사업자든 양도소득의 40%와 일반세율 중 높은 비율이 적용된다. 투기 조정지역이 아닌 곳에서는 개인은 양도소득의 40%, 매매사업자는 양도소득 과세표준에 따른 일반세율을 적용받는다. 주택 보유 기간이 1년 이상인 경우에는 개인, 매매사업자 구분 없이 일반세율을 적용받는다. 


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다주택자의 경우 조정지역에서는 가산세가 붙는다. 2주택의 경우 양도소득 과세표준에서 10%가 가산되고, 3주택 이상의 경우에는 20%가 추가되는 식이다. 또 주택 보유 기간이 1년 미만인 개인의 경우에는 양도소득의 40%와 가산세율 중 높은 쪽을 적용받고, 1년 이상인 경우에는 개인이든 매매사업자든 가산세율이 적용된다. 반면 조정지역이 아닌 곳에서는 일반세율을 적용받는다. 주택 보유 기간이 1년 미만인 경우 개인은 양도소득의 40%, 매매사업자는 일반세율을 적용받고, 주택 보유 기간이 1년 이상인 경우에는 개인이든 매매사업자든 동일하게 일반세율을 적용받는다.

한마디로 정리하면 이렇다. 조정지역 바깥에서 경매로 단타 거래를 하는 경우가 많다면 매매사업자가 되는 게 유리하다. 하지만 조정지역 안이라면 굳이 개인이나 사업자나 별 차이가 없다. 또 하나, 매매사업자는 부가세를 내야 한다는 점도 잊어서는 안 된다. 주택의 경우 국민주택규모(전용 85㎡· 32평)를 초과할 때는 건물분에 대해 부가세를 내야 한다. 따라서 조정지역이 아닌 곳에서 국민주택규모 이하의 주택을 단타로 거래한다면 개인보다 매매사업자가 세금 면에서 유리하다고 할 수 있다. 사실 세금 문제는 늘 복잡하고 헷갈린다. 하지만 전체적인 윤곽을 한번 잡아놓으면 순간 정책이 바뀌더라도 업데이트가 쉽게 이뤄진다. 부동산 중개업자와만 가깝게 지낼 것이 아니라 세무사와도 친하게 지낼 필요가 있다.




신동아 2019년 9월호

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