• 500여 주택건설업체는 대한주택보증 융자금만 생각하면 화가 치민다. 1999년 주택사업공제조합이 대한주택보증주식회사로 전환하면서 자신들의 출자금은 4분의 1 토막 났는데 융자금은 그대로 다 갚아야 하기 때문. 자신들이 보유한 대한주택보증 주식으로 융자금을 상계하는 것도 쉽지 않다니 더 갑갑하다. 주택건설업체들의 하소연을 들어보았다.

한국의 눈부신 경제발전을 이끈 일등공신의 하나는 건설업이라 할 수 있다. 그런데 요즘 건설업체, 특히 주택건설업체는 최악의 위기에 직면해 있다. 건설경기 부진과 부동산시장 침체 때문이다. 최근 몇 년 사이 100대 건설업체 가운데 20곳이 법정관리나 워크아웃에 들어갔다.

중소 건설업체들의 상황은 더 심각하다. 그야말로 하루하루 ‘부도와의 전쟁’을 벌이고 있다는 게 대한주택건설협회 관계자의 하소연이다. 한 중견 건설기업인은 “주택건설업체들이 위기에서 벗어나지 못하는 원인에는 지난 20년 동안 정부의 잘못된 정책도 있다”고 목소리를 높였다.

김영삼 정부 시절인 1993년, 정부는 주택건설촉진법(현 주택법)을 개정해 주택사업공제조합(이하 공제조합)을 만들도록 제도화했다. 이전까지는 주택을 짓던 건설사가 부도날 경우 계약자가 피해를 보는 것을 막기 위해 건설사들끼리 연대보증을 하는 정도였다. 그러다보니 한 회사가 부도나면 연대보증을 선 회사들까지 연쇄적으로 부도 위험에 처하곤 했다. 대형 건설사들이야 부도날 가능성이 낮아 서로 연대보증을 하는 데 별문제가 없었지만, 중소형 건설사들은 대형 건설사들이 연대보증을 해주지 않은 탓에 자기들끼리 연대보증을 서주다보니 연쇄부도 위험이 커질 수밖에 없었다.

“방만 경영 책임을 왜 우리가…”

정부는 이 문제를 해소하겠다며 공제조합을 만들어 주택건설 사업을 하려면 건축 규모에 따라 의무적으로 일정 금액을 공제조합에 출자하도록 제도화했다. 주택 건설 중에 업체가 파산할 경우 이 출자금으로 책임완공을 하거나 이미 납부한 분양대금 반환을 책임지겠다는 것이었다. 1993년 설립 당시 1015억 원이던 출자금은 1997년 3조2500억 원으로 늘어났다.



하지만 방만한 경영이 문제였다. 당시 건설교통부 공무원과 주택건설업체 대표자 등으로 구성된 운영위원회는 대출보증을 남발했다. 운영위원회 부위원장이던 허모 씨는 특정 기업에 특혜 대출보증을 해준 혐의로 구속됐는데, 그가 운영하던 회사도 출자금 370억 원의 3배가 넘는 1300억 원 이상을 특혜 대출보증 받았다.

1997년 국가 부도 사태에 이르자 문제가 터져나오기 시작했다. 부동산시장이 급격히 얼어붙으면서 건설사들이 줄줄이 무너졌다. 특히 막대한 대출보증을 받은 건설사들이 잇따라 파산하면서 공제조합의 부담은 감당할 수 없을 정도로 늘어났다.

이에 정부는 1999년 6월 공제조합 조합사들과 합의해 공제조합을 대한주택보증주식회사(이하 주택보증)로 전환했다. 공제조합의 자산 실사를 통해 3조2400억 원이던 출자금을 4분의 1 수준인 8480억 원으로 감자(減資)하고, 감자한 만큼 정부(당시 건설교통부)와 금융기관이 추가 출자하는 방식이었다. 결국 공제조합의 선량한 조합사(주택건설업체)들은 정부에서 시키는 대로 돈을 냈다가 2조4000억여 원의 손실만 본 셈이 됐다.

조합사들의 고통은 여기에서 그치지 않았다. 공제조합은 소속 주택건설사가 금융권에서 대출을 받을 때 수수료를 받고 대출보증을 해주면서 연대보증 회사를 요구했다. 대출보증 수수료는 자신들이 챙기면서 부도가 나면 1차 책임을 연대보증한 기업에 미룬 것이다. 이 때문에 주택건설사들이 연쇄적으로 파산 위기에 처하게 되자 정부는 위기가 확산되는 것을 막기 위해 보증사고가 발생한 연대보증 채무에 대해서는 잔금의 15%만 납부하면 나머지를 탕감해주는 조치를 취했다. 다만 연대보증으로 인한 채무가 아닌 융자금은 3년 거치 12년 상환, 연 5% 이자로 갚도록 했다.

조합사들로서는 자신들의 출자금은 4분의 1로 줄었는데, 그 출자금을 담보로 빌린 융자금은 고스란히 갚아야 하는 것이다. 겨우 생존을 유지하고 있는 주택건설사들로서는 공제조합 운영진이 잘못해 일어난 모든 부실 책임을 자신들이 떠안았다는 불만이 터져나왔다. 공제조합에서 전환한 주택보증은 주택건설사들이 융자금을 갚을 능력이 거의 없다는 점을 고려해 ‘향후 회사 경영상황 개선 시 원리금 상환 및 이자를 완화한다’는 합의서 내용에 근거해 융자금 환수 기간을 해마다 연장해주고, 연 5%였던 이자도 조금씩 낮춰 지금은 1%대까지 줄였지만 조합사들의 불만을 완전히 해소할 방안은 되지 못했다.

물론, 그나마 정부가 출자를 안 했다면 보증조합은 4분의 1 감자 정도가 아니라 100% 손실로 끝났을 것이고, 연대보증과 융자금 채무도 100% 강제상환이 집행돼 더 많은 조합사가 무너졌을 것이란 주장도 있다.

감사원 감사로 분노 폭발

그 후 10년 가까이 수면 아래 잠복해 있던 이 문제가 불거진 계기는 2010년 감사원 감사였다. 감사원은 주택보증을 감사한 후 “회사전환 시 합의서 약정에 의하면, 회사전환 후 순재산액의 증가분을 건설업체들에 무상교부하는 방안의 검토를 위한 협의회를 구성하도록 하고 있고, 융자금 채무는 분할상환(이자 5%)받도록 되어 있음에도 협의회도 구성하지 않고 융자금 채무를 상환받지 못한 채 이율만 대폭 인하하였으므로 위 합의서 약정에 따라 주택건설업체의 융자금 회수 방안을 마련”하라고 지적했다.

감사원이 ‘순재산액 증가분’과 ‘원금 상환’ 문제를 공식적으로 건드리자 그동안 침묵하던 건설업자들이 들고 일어났다. 주택보증의 기본 자본금은 공제조합 출자금을 감자, 전환한 8480억 원에 정부와 금융기관의 출자금을 더한 3조2320억 원이다. 그런데 2012년 말 기준 자산총액은 5조7080억 원으로 여기서 부채를 뺀 순자산(자본)은 4조7269억 원에 달한다. 순자산이 1조5000억 원 가까이 늘어난 것이다. 이를 근거로 조합사들은 순자산이 증가했으므로 합의서대로 자신들은 무상교부를 받을 권리가 있으며, 이것으로 융자금을 상쇄해야 한다고 주장한다.

반면, 주택보증 측 주장은 다르다. 합의서에 나온 ‘순재산액’은 공제조합에서 주식회사로 전환할 때 평가한 공제조합 순자산을 뜻한다는 것이다. 1999년 당시 순자산 가치가 저평가됐을 수 있으므로 나중에 재평가를 해서 평가액이 늘어나면 늘어난 만큼 무상교부를 하겠다는 의미로, 지난해 재평가를 한 결과 거의 차이가 없었다고 말한다. 문구를 둘러싼 양측의 엇갈린 주장은 지금까지명쾌한 결론을 내리지 못하고 있다.

조합사들은 출자금을 감자당한 만큼 융자금도 탕감해달라고 요구하고 있다. 그게 현실적으로 어렵다면 자신들이 보유한 주택보증 주식을 주택보증이 자사주식을 매입하는 방식으로 융자금을 상계하고, 남은 금액은 탕감해달라고 요구하고 있다.

주택보증은 주식회사이기 때문에 상법의 규제를 받는다. 상법에 의하면 배당가능이익 한도 내에서 자기주식 취득이 가능하다. 2012년 말 기준으로 조합원들이 갚아야 할 융자금은 502개 업체 9887억 원이 남아 있다. 이 융자금을 12년 분할상환이 아니라 일시금으로 조기상환할 경우 적정조기상환율(원금의 66% 수준)을 적용하면 약 6525억 원이 된다. 융자금이 남아 있는 조합사들이 보유한 주식의 가치는 2012년 말 기준 주당 순자산가치 8548원으로 계산하면 약 5251억 원이 된다. 따라서 주택보증에서 자기주식 취득 방식으로 조합사들이 보유한 주식을 전량 매입하면 조합사들로서는 융자금을 선납하는 것이 돼 실질적으로 남는 융자금은 약 1274억 원이 된다. 주택보증에서 무상 탕감해주는 부담이 그만큼 줄어드는 셈이다.

“융자금과 주식 상계처리를”

대한주택건설협회 관계자는 “주식상계를 통한 융자금 조기상환이 이뤄지면 주택보증으로서는 서류상으로 일부 손실이 발생하는 게 사실이다. 하지만 상환연장으로 발생하는 기회비용, 상환불확실성 등에 대한 문제가 해결돼 오히려 실질적으로 이익이 될 수도 있다. 우리 업계로서도 현금상환 부담이 사라져 경영에 숨통이 트일 것”이라고 강변한다.

이에 대해 주택보증 측은 난감하다는 입장이다. 다음은 주택보증 관계자의 설명이다.

“상법상 자기주식 취득 조건에 해당하는지부터 면밀하게 검토해야 한다. 또한 자기주식 취득은 상법의 주주평등원칙 준수 조항에 따라 모든 주주가 보유한 주식 수에 따라 균등한 조건으로 취득해야 한다. 즉, 주택업계 보유 주식과 융자금을 상계하려면 주택업계 이외의 주주가 보유한 주식도 함께 취득해야 한다. 현재 주택보증 주식 지분은 국토해양부 55.05%, 금융기관 17.88%, 주택업계 14.85%, 본사 11.39%로 되어 있다. 따라서 2012년 말 기준으로 배당가능이익의 한도 내에서 주주 지분율에 따라 자기주식을 취득할 경우 융자금이 남아 있는 조합사의 주식을 사들일 수 있는 최대 금액은 1060억 원 수준에 불과하다.”

이에 대해 일각에선 “이사회나 주주총회에서 자기주식 취득을 결의한 상태에서 정부(국토해양부)와 금융기관 등 다른 주주들이 자신의 주식매각을 거부하면 조합사들의 주식만 살 수 있는 것 아니냐”는 주장이 나왔다. 하지만 주택보증 측은 “가능성 여부를 검토해봐야 하겠지만 가능성이 높지 않아 보인다”고 부정적 의견을 제시했다.

주택보증을 증권거래소에 상장해 조합사들이 보유 주식을 주식시장에 내다파는 것도 방안일 수 있지만 그것도 쉽지 않다. 주식이라는 게 미래 투자가치가 있어야 사는 건데, 보증업무라는 특성상 손실 위험성이 커 주식투자자들이 가치를 높이 평가하지 않기 때문에 제값을 받기 어렵다. 주택보증보다 규모가 더 큰 정부의 보증기관들도 상장을 하지 못하는 이유가 이 때문이다.

주택보증 측은 “현행 법령상 조합사들의 주식만을 자기주식으로 취득하는 것도 현실적으로 어렵지만, 설령 그렇게 할 수 있다 해도 나머지 금액을 무상 감면해주는 데는 곤란한 문제가 많다. 정당한 사유 없이 회사 자산을 감소시키는 행위로 다른 주주들의 이익을 해치는 결과를 초래해 현실적으로 수용 불가능하다”고 말했다. 회사로서는 대주주인 정부와 금융권의 양해가 전제되지 않는 한 받아들일 수 없다는 뜻이다.

업체, 정치권 결단 기대

정부는 조합사들의 하소연을 들어줄 의지가 없는 듯하다. 기획재정부는 올해 정기총회를 앞두고 이익배당을 요구하는 공문을 주택보증에 보내왔다. 정기총회 전에 열린 이사회에서 주택보증은 “이익잉여금을 주주에게 현금으로 배당하기보다는 주식가치 상승 등에 반영하는 것이 주택업계 이익에 도움이 될 것”이란 의견을 내놓았지만 정부의 입장은 완강했다. 결국 지난 3월 주주총회에서 총 329억 원의 배당을 의결했다. 정부가 가져간 배당금은 213억 원에 달한다. 기획재정부는 “재무제표상 이익배당금이 발생한 만큼 주주에게 배당하는 것이 타당하다”는 입장이다.

과거 이 문제를 담당했던 송현담 전 대한주택건설협회 정책본부장은 “시장논리로 보면 자본금은 자본금, 대출금은 대출금으로 구분해서 봐야 하는 게 맞다. 하지만 조합사들이 피해를 본 억울한 측면도 있는 게 사실이다. 또한 이로 인해 주택건설사들이 지금까지 어려움을 겪고 있는 게 현실이다. 법률적, 회계적 논리로 접근해서는 답이 안 나온다. 이 문제는 어차피 주택보증과 조합사 양측이 해결할 수 있는 게 아니다. 주택보증이 나서서 다른 주주들의 이익을 침해하는 융자금 탕감을 약속할 수는 없기 때문이다. 주택보증이 피해를 보지 않으면서 조합사들의 억울한 눈물을 닦아줄 수 있도록 정부와 정치권이 결단해야 한다”고 말했다.

김성대 서초건설 회장은 “그동안 정부에서 은행이나 기업은 물론 농민, 신용불량자 등에 대해 회생할 수 있도록 부채탕감 등 지원을 해주지 않았나. 그런데 건설업체에 대해서는 오히려 조합출자금은 대폭 감자하면서 융자금은 한 푼도 감액해주지 않는 등 부담만 지웠다. 주택업계가 살아날 수 있도록 정부와 정치권이 결단을 내려야 한다. 그래야 건설업체가 살고, 건설업체가 살아야 경제가 다시 일어설 수 있다”고 목소리를 높였다. 정부와 정치권, 그리고 주택보증과 해당 건설업체들이 머리를 맞대고 지혜를 모아야 할 때다.