1차 이후에는 추정 분양가가 슬금슬금 오르는 추세다. 위례 신도시의 보금자리주택 추정 분양가는 3.3㎡당 1190만~1280만원으로 책정됐다. 주변 시세 대비 65% 수준으로 1차 강남과 서초 지구보다는 약간 높았다. 2차 보금자리로 넘어가면서 추정 분양가격이 더욱 올라갔다. 서울 내곡과 세곡2 지구가 3.3㎡당 1140만원에서 1340만원 선으로 책정된 것이다. 경기도의 남양주 진건과 부천 옥길 지구는 850만~890만원, 구리 갈매 990만원, 시흥 은계가 750만~820만원으로 발표됐다.

실제 분양가격을 매길 때는 방향, 층수, 설계 타입에 따라 조금씩 차이가 나지만 블록당 평균가격이 책정된 추정 가격을 벗어날 수 없도록 하고 있다. 이러한 안전장치가 있기에 예상보다 분양가가 약간 높아진다고 해도 사전예약자가 감당할 수 있을 정도가 될 것이다. 이렇게 보면 보금자리주택은 거주 목적을 가진 실수요자에게는 확실히 싼 주택이다.

그러나 3차, 4차 등 후차로 갈수록 보금자리주택의 분양가가 높아지리라는 예상이 지배적이다. ‘부동산114’의 김규정 부장은 “택지조성 비용, 토지보상 비용, 보금자리 설계 등 제반 비용이 인상될 것이므로 후차로 갈수록 추정 분양가격이 높아질 것”이라고 예상했다. 실제로 보금자리주택 지구 선정 후 도심 그린벨트 지역의 가격이 상승하기도 했다.

주변시세도 문제다. 부동산포털 ‘닥터아파트’는 지난해 10월 2차 보금자리 지구 지정 이후 4월까지 인근 지역 아파트 매매가를 조사한 결과를 내놨다. 이 기간 서울 강남구 수서동과 일원동, 서초구 우면동은 각각 0.15%, 0.90%, 1.41% 올랐다. 반면 경기도의 남양주시 도농동, 부천시 범박동, 시흥시 은행동은 각각 1.39%, 1.51%, 0.65% 하락했다. 입지가 좋은 강남권은 보금자리와 상관없이 실수요자가 있었지만, 경기도권은 기존 아파트 수요를 보금자리주택이 흡수한 것으로 풀이된다.

매매는 잠잠 전세는 펄펄



부동산114의 김규정 부장은 “주변의 중소형 아파트 시세가 보합권에 머물거나 하락하면 보금자리주택의 저가 경쟁력이 떨어져 본 청약을 포기하는 예약자가 생길 수 있을 것”이라고 내다봤다. 닥터아파트 김주철 리서치 팀장은 “현재의 추정 분양가격과 비슷한 수준이라 하더라도 인근 아파트 시세 하락에 따라 상대적으로 보금자리 가격이 싸 보이지 않을 것”이라고 설명했다. 보금자리 하나만이 아니라 전체 부동산시장을 봐야 가격 경쟁력을 가늠할 수 있다는 것이다.

서울과 지방을 막론하고 보금자리주택은 실수요자를 위한 방안이기 때문에 투자 목적으로는 구입이 힘들다. 투기수요 억제를 위해 전매제한 기간을 7년으로 정했고, 분양가가 인근 주택 매매가격의 70% 미만인 경우에는 10년 동안이나 전매가 제한된다. 5년 이상 거주해야 한다는 의무조건도 붙어 있다. 일러도 사전예약 후 2~3년이 지나야 입주한다고 놓고 볼 때, 12년 정도를 기다려야 매매가 가능한 것이다. 이 때문에 혹시라도 시세차익을 생각한 투자자가 있다면 본 청약을 포기할 확률이 높다.

우리은행 PB사업단 부동산팀을 맡고 있는 안명숙 부부장은 “강남 지역 보금자리주택은 투자 가치가 있겠지만, 경기권은 주변에 비슷한 가격의 주택이 많아서 그다지 이점이 많지 않다”고 말했다. 안 부부장은 “보금자리주택이 당장은 부정적인 영향을 미쳐도 입주가 시작되면 장기적으로 수도권 집값 안정에 기여할 것”으로 내다봤다. 시간을 두고 기다리면 입주가 시작되는 무렵에는 집값 안정세에 긍정적인 영향을 끼치리라는 것이다.

가뜩이나 부동산시장이 가라앉은 요즘 보금자리주택이 영향을 끼치는 이유는 다름 아닌 대기수요 때문이다. 보금자리주택 공급을 기다리며 적절한 매수시기를 따져보는 수요층이 두터워졌다는 것. 반면 본 청약까지 무주택 자격을 유지해야 하므로 그냥 전세에 머물러 있는 가구도 많다. 한편에는 보금자리를 차치하고라도 부동산시장의 향방을 살피며 조용히 관망하는 대기자들도 있다. 이 때문에 매매 거래는 없는데 전세가격은 상승하는 형국이 만들어졌다.

허덕이는 민간 분양시장

또한 국토부는 지난해부터 수도권의 국민임대주택 단지를 보금자리주택지구로 전환하고 있다. 올해는 기존주택 매입을 포함해 전국에 18만호의 보금자리주택을 공급하기로 확정했다. 수도권에 14만호, 지방권에 4만호 정도다. 이 때문에 기존의 지방 미분양 아파트도 해소하지 못한 상태에서 가격경쟁력이 없는 지방의 보금자리주택이 또 다른 미분양 사태를 빚을지 모른다는 우려도 나오고 있다.

한편에서는 보금자리에 밀려 민간 건설사들이 택지 분양을 받아놓고도 아파트를 못 짓거나 분양을 제대로 못하는 일도 벌어지고 있다. 이럴 바에야 분양받은 토지를 반납하고 싶다는 말까지 나온다는 것. 보금자리로 인해 주택 공급은 늘었지만 민간 분양 물량은 눈에 잘 띄지 않는 편이다. 물론 이러한 상황이 전개될 가능성은 보금자리주택사업이 발표된 초기부터 꾸준히 제기되어왔다.