그러나 국토부는 보금자리와 민간주택은 각각 청약저축, 청약예부금 가입자 대상으로 수요층이 다르다고 해명하고 있다. 또한 보금자리 지구 내 25% 수준의 민간 주택사업 용지를 공급함으로써 민간 부문 회복에 기여할 것이라고 설명했다. 한편 민영주택 건설 활성화를 위해 도심 내 재개발·재건축 규제완화, 도시형생활주택 공급 활성화 등 대책을 수립 중이라고도 밝혔다. 결국 정부 정책이 효과를 내려면 더 기다려야 한다는 얘기다.

또 다른 측면에서는 보금자리주택 지구 개발로 시중에 풀릴 토지보상금이 다시 부동산시장으로 흘러들어 가리라는 예측도 할 수 있다. 일례로 1차 보금자리 지구 4곳의 토지보상비(용지비)는 모두 7조824억원, 2차 6곳은 5조4682억원이 책정됐다. 보금자리주택 외에도 인천 검단 신도시, 평택 고덕국제도시, 파주 운정 신도시 등 수도권에서만 총 20조원의 보상금이 예상된다. 4대강 개발 관련한 보상금까지 합치면 올해 토지보상금 규모가 40조원에 달한다는 추정치도 나왔다.

‘보상금 돈잔치’라는 말도 있지만, 이 돈이 부동산시장을 상승세로 돌아서게 만들지 단정할 수는 없다. 닥터아파트 김주철 팀장은 “대부분의 토지보상비는 대토(보상을 현금이나 채권이 아닌 해당 사업으로 조성된 토지로 받는 것) 형식으로 지급되기도 하지만, 그렇지 않더라도 지금 같은 침체 상태의 부동산시장에 대규모 자금이 들어오기는 힘들 것”이라고 말했다. 토지보상비가 토지와 주택구입 자금에 무조건 재투자되리라고 보기 어려운 것이다.

뉴타운 사업은 차질 없나

보금자리주택에 이목이 쏠린 와중에 이전부터 추진 중인 도시재정비촉진(뉴타운) 사업은 지지부진한 상태에 놓여 있다. 뉴타운 내 중소형 주택은 보금자리와 수요층이 맞물려 타격을 받을 수 있겠지만, 그보다는 뉴타운 사업 자체의 문제로 시끌벅적한 형편이다. 제일 큰 문제는 이권과 보상을 둘러싼 주민들의 반발이다. ‘부동산써브’의 윤지해 연구원은 “뉴타운은 워낙 다수가 관련된 대규모 개발이라서 이전의 재개발에 비해 분쟁이 훨씬 많을 수밖에 없다”고 지적했다.



대표적인 사례로 지난 2월 서울행정법원이 내린 서울 왕십리 뉴타운 1구역의 조합 설립과 사업시행 인가 무효 판결을 들 수 있다. 현재 ‘왕십리뉴타운 제1구역 주택재개발정비사업조합 설립추진위원회’가 항소해 2심을 다투고 있다. 그런가 하면 강남권 뉴타운인 송파의 거여·마천 뉴타운도 조합의 내분과 임원의 뇌물수수 등으로 사업이 중단된 상태다.

경기도는 뉴타운 사업 지구 23곳 가운데 부천 소사, 광명 등에서 12건의 지구 지정 취소 소송에 걸려 있다. 군포 금정 뉴타운은 주민 공청회조차 재차 무산될 정도다. 시는 재추진하겠다지만 반대하는 주민들의 기세가 만만치 않다. 뉴타운 지구 지정 후 한껏 꿈에 부풀었던 주민들은 내홍에다 부동산시장 환경까지 받쳐주지 않아 허덕이고 있는 실정이다. 이렇게 일정이 지연될수록 조합원의 분담금은 늘어나게 된다.

시장의 온도차

이달 말부터는 미아와 길음 뉴타운의 본격적인 입주, 왕십리 2구역 뉴타운의 분양이 시작된다. 시장 흐름을 바꿀 수 있을지 지켜봐야 할 때다. 현재로서는 부동산 경기침체로 인해 뉴타운의 노른자위로 불리던 서울 동작 흑석뉴타운과 용산 한남뉴타운의 지분가격마저 하락하는 추세다.

현재 부동산시장이 침체된 요인은 복합적이다. 보금자리주택이 빚어내는 대기수요가 매매 활성화에 영향을 미치고 있다고는 해도, 그 하나만으로 지금의 상황을 설명할 수는 없다. 분명한 사실은 지금 단계에서는 보금자리주택 수요가 강남을 중심으로 중소형 아파트에만 몰리는 부동산의 고질적인 현상을 깨뜨리지는 못하고 있다는 것이다. 이미 알짜배기로 불리는 입지에만 사전예약이 집중되고 있는 것만 봐도 알 수 있다. 이 때문에 도심에 사는 서민층 실수요자에게 저렴한 주택을 보급하겠다는 당초 취지를 어느 정도 살릴지 미지수다.

보금자리주택과 뉴타운 사업의 추이를 들여다봐도, 부동산 매매를 염두에 두고 있는 수요자 혹은 투자자라면 신중을 기해야 한다는 결론은 마찬가지다. 전체 시장이 요지부동인 상황임에도 사람이 몰려드는 곳에는 확실한 동인이 있게 마련이다. 현재는 투자 가치가 있는 곳과 아닌 곳의 온도차가 크게 벌어져 있다. 보금자리나 뉴타운 같은 이름에 집착하기보다 장기적으로 거주나 투자 목적에 맞는 입지를 고르라는 게 전문가들의 조언이다. 이제는 그럴 때가 됐다는 것이다.

신동아 2010년 6월호