“부동산은 李 아킬레스건, 文 3년 기다려줬지만 李는 1년도 어려워”

• “집값 안정” 文 말 믿고 기다린 국민…결과는?

• 李 첫 대책 잘 끊어, 후속 대책에서 판가름

• 상반기 한강벨트 집값 상승, 지방 수요까지 몰린 탓

• 저성장 장기 침체에 지방 빌딩 팔고 서울로 서울로

• 2026년부터 입주 물량 급감…전 정부, 공급 손 놓은 탓

• 李 ‘맛보기’라고 했으나 뾰족한 수 보이지 않아

• 더 강하게 때리면 문재인 정부처럼 끝날 수도…

• 신도시·정비사업·공공임대 등 공급에 총력 기울여야

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “수도권 집값 안정을 위해 이재명 정부는 총력을 기울여야 한다”고 말했다. 박해윤 기자

문재인 정부가 정권을 보수진영에 넘기게 된 결정적 요인 중 하나로 ‘부동산정책 실패’가 꼽힌다. 집권 5년간 부동산 관련 정책을 28차례 쏟아냈지만, 집값을 잡기는커녕 ‘똘똘한 한 채’ 신드롬만 야기했다. 세금 인상, 규제 강화, 공급 대책 마련 등 수요자의 요구를 외면한 것이 대부분이었다. ‘영끌’ ‘벼락 거지’ 등 전에 없던 부동산 신조어만 남긴 문재인 정부는 결국 정권 재창출 실패라는 성적표를 받아야 했다. 

6월 4일 집권한 이재명 정부 역시 부동산 문제에서 자유로울 수 없다. ‘진보진영이 집권하면 집값이 오르고, 보수진영이 집권하면 집값이 내린다’는 통념이 국민 사이에 암묵적으로 받아들여지는 탓이다. 자칫하다가는 부동산 문제 하나 때문에 문재인 정부와 비슷한 말로를 맞게 될지도 모른다. 부동산 문제가 이재명 정부의 아킬레스건으로 작용할 수 있다는 여론이 형성되는 것도 이 때문이다. 

서울의 집값은 올해 상반기, 특히 2분기(4~6월)에 급등하는 양상을 보였다. 3월 24일 서울시가 잠실과 삼성, 대치, 청담(장삼대청)을 토지거래구역에서 해제하면서 집값 상승의 불씨가 붙었다. 한 달 뒤 서울시가 사태 수습을 위해 강남 3구와 용산구를 토지거래구역으로 재지정했으나 인접 지역과 한강벨트의 집값이 오르는 풍선효과가 발생했다. 사겠다는 사람이 몰려들자 집주인이 매물을 거두고 호가를 1억~2억 원씩 올리는 일이 비일비재했다. 

취임 첫 달 시험대에 놓인 이재명 대통령은 강수를 뒀다. 6월 27일 정부가 주택담보대출비율(LTV) 상한을 6억 원으로 묶는 등 고강도 대출 규제를 발표하고 이튿날부터 바로 적용했다. 효과는 바로 나타났다. 국토교통부 서울 아파트 매매 실거래가 자료에 따르면 6·27부동산대책 발표 후 2주간 최고가 거래량은 발표 전 2주(6월 13∼26일) 대비 74% 감소한 것으로 조사됐다. 6·27대책 발표 전 2주간 아파트 거래 4693건 중 최고가를 찍은 거래는 1141건(24.3%)이었다. 시장이 빠르게 냉각되면서 대책 발표 후 2주간(6월 27일∼7월 10일) 거래량은 1312건, 최고가 거래량은 300건으로 급감했다. 거래량뿐 아니라 직전 거래 가격보다 높은 가격에 거래되는 비율이 눈에 띄게 줄어든 것이다. 

고강도 규제에 최고가 거래량 74% 감소

급한 불은 껐지만, 임기 5년 내내 부동산시장이 안정될 것이라고는 장담하기 어렵다. 사고 싶은 것을 사지 못하게 막아놨을 뿐, 사려는 욕망을 잠재운 건 아니기 때문이다. 전문가들 사이에 “분위기가 오래가지 못할 것”이란 전망도 적지 않게 흘러나왔다. 



7월 중순 인터뷰를 위해 마주 앉은 김인만(54) 김인만부동산경제연구소 소장 역시 “첫 대책은 잘 끊었지만 후속 대책에서 판가름 날 것이다. 길면 6개월 정도 관망세가 지속되겠으나 수요를 만족시킬 만한 정부 대책이 나오지 않는다면 내년 부동산시장은 안정을 장담하기 어렵다”고 전망했다. 김 소장은 부동산 전문가로 김인만부동산경제연구소 대표 겸 부다방 부동산중개법인 대표이자 부동산R114 VIP 상담위원, 건설부동산권익보호협회 자문위원, 국토연구원 부동산시장 전문가 자문단 등으로 활동하고 있다. 

6·27부동산대책에 대해 어떻게 평가하는가.

“나올 수밖에 없었던 정책이라고 생각한다. 누가 봐도 비정상 급등이었다. 서울시에서 토지거래허가 구역을 풀면서 심리 마지노선이 붕괴됐다. 실거주하지 않아도 되니 지방 자산가들이 많이 올라왔다. 지방은 10년간 자산 가치가 떨어졌다. 당시 지방에 100억 원짜리 건물 가지고 있으면 강남 아파트 다섯 채를 살 수 있었는데, 지금 지방 건물은 70억 원으로 떨어진 반면 강남 아파트는 3배가 올랐다. 국가적으로 저성장 장기 침체 국면에 지방은 소멸 직전이니 부동산도 양극화가 10년 사이 심화했다. 지방에 건물을 가진 사람들은 이제 강남 아파트 한 채도 겨우 사게 됐으니 전세 끼고 아파트를 사려고 모여들었다. 아차 싶었던 서울시가 강남 3구와 용산구를 재지정했지만 갭투자가 가능한 마포, 성동, 강동, 동작, 광진 등 이른바 한강 벨트로 불씨가 옮겨갔다. 그 당시 6월 대선을 앞두고 있었는데 이재명 당시 대선후보가 “나는 세금으로 규제하지 않겠다”고 말해서 더 뛰었다. 세금 규제를 안 하면 단기 규제 카드로 꺼낼 수 있는 게 대출 규제밖에 없다. 이번 규제는 매매 대출 한도 6억 원, 6개월 내 기존 집 처분, 6개월 내 전입신고 조건이 붙어서 ‘6·6·6 규제’라고 한다. 기존과 다른 패턴의 강한 규제여서 일단 시장이 진정됐다.”

단기적으로는 효과가 나타났는데, 언제까지 효과가 이어질 걸로 보이는가.

“매수세가 관망세로 바뀌었는데 그렇다고 집주인들이 가격을 낮추는 분위기는 아니다. 집 한 채가 온 가족의 전 재산인 경우가 많다. 당장 이사해야 할 상황이 아니라면 집값을 직전 최고 실거래가보다 낮추려 하지 않을 것이다. 설령 낮춰 팔아도 대출 규제 때문에 갈아탈 집도 마땅치 않기 때문에 일단 지켜볼 것이다. 적어도 6개월간은 이대로 분위기가 이어질 걸로 보인다. 변수는 정부의 다음 대책이다. 그런데 이 대통령이 7월 4일 취임 한 달 기자회견을 하면서 ‘이번 대책은 맛보기’라고 말했다. 이게 공포감을 유발한다. 현장에 가서 물어보면 ‘6·27대책보다 이 맛보기라는 발언이 더 무섭다’고 한다.”

6·27대출규제보다 더 강한 부동산 대책으로 어떤 것이 예상되는가. 

“단언할 수 없지만 들리는 얘기는 전세 대출 규제다. 전세 대출에도 DSR을 적용하고, 전세 대출 한도도 3억 원으로 막을 것이라는 소문이 업계에서 돌고 있다. 그런데 우리가 6·27대책 때 대출 한도 6억 원이라는 매를 한번 맞지 않았는가. 같은 패턴으로 매를 때린다고 해서 충격을 받지 않는다. 사실 전세 대출을 3억 원 정도 받으려면 부부가 대기업 다니며 맞벌이를 해야 한다. 적용 대상이 광범위하지 않다는 얘기다. 그러면 정부가 더 강력하게, 부동산 거래를 전면 금지할까? 쉽지 않다. 아니면 현금 주고 사는 사람은 전면 세무조사를 할까? 부자들은 안 사고 버티면 된다. 또한 이런 식으로 초강력 대책을 자꾸 때리면 부동산시장은 안정을 넘어 ‘침체’할 것이다. 결국 그 피해는 정부가 보게 된다. 양도세·취득세가 적절히 걷히고 이사업체, 인테리어 업체, 커텐 업체 등이 돈을 벌어야 경제가 살 것 아닌가. 무조건 규제만 해서는 문재인 정부처럼 될지도 모른다. 이재명 대통령도 ‘맛보기’라고 말했지만 뾰족한 수가 있는 것처럼 보이지는 않는다. 모르긴 몰라도 지금 엄청 고민이 될 것이다.”

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 잠실동의 한 아파트 단지. 뉴시스

2026년부터 수도권 입주 물량 급감 예정

애석하게도 문재인 정부는 많은 국민에게 트라우마를 남겼다. 집은 많이 가질수록 적폐이며, 집이 없는 국민은 빌려서 오래 살 수 있도록 해주겠다는 약속은 듣기만 해도 희망적이었다. 그 말을 철썩같이 믿은 이들 가운데 그때는 서울 아파트를 살 수 있었지만, 지금은 수도권 아파트조차 살 수 없게 돼버린 이가 적지 않다. 김 소장은 그 당시를 거론하며 “국민은 문재인 정부의 말을 믿고 3년을 기다려줬다”고 회상했다. 

“2017년 집권 초 문재인 대통령의 지지율이 80%가 넘었다. 거의 모든 국민이 지지했기 때문에 부동산 대책이 발표될 때마다 기다려줬다. ‘1년이 지나면 집값 잡겠지’ ‘저렇게 자신 있게 잡는다는데 기다려보자’는 여론이 대부분이었다. 그렇게 3년을 기다렸다. 그런데 문재인 정부는 ‘공급은 충분하다’며 공급 정책을 등한시하다가 역풍을 맞았다. 2020년 수도권 집값 상승세는 지방으로 확산했고, 전국이 다 올라버렸다. 사람들이 그때를 기억하기 때문에 이번 이재명 정부에서는 아마 1년도 기다려주지 않을 거라고 본다.”

서울과 수도권 집값을 안정시키려면 주택 공급이 늘어야 하는데, 올해 하반기 수도권 공급 물량이 10만5700호, 내년에 6만6000호 정도라고 한다. 안정시킬 만한 수준이라고 보는가.

“서울만 놓고 보면 문재인 정부 때 1년간 4만7000호 정도 공급됐다. 그럼에도 공급보다 수요가 더 많았기 때문에 집값은 올랐다. 이제는 1년에 그 정도 물량이 나올 수 없는 시대다. 올해가 그나마 물량이 제일 많은데 서울에 한 4만 호 정도가 공급된다. 사람들이 생각하는 브랜드 아파트 이외에 청년주택, 행복주택, 공공임대 등 모두 합친 숫자다. 공급이 어느 정도가 적당하냐고 물으면 답이 없다. 서울은 얼마가 공급돼도 수요를 충족하기 어렵기 때문이다. 전국에 풀린 돈을 빨아들이는 ‘수요 과잉’ 지역이어서 브랜드 아파트만 5만 호가 공급돼도 부족하다. 수도권도 마찬가지 논리로 15만 호, 20만 호가 나와도 부족하다. 지금 그것도 안 나오니 문제다. 3기 신도시에 많은 사람이 기대하지만 5개 지역 전체 물량이 17만3000호인데 이마저 5년에 걸쳐서 나온다. 고양 창릉, 하남 교산, 부천 대장 등에서 이제 토지 보상이 끝나고 올해 본청약을 했다. 가장 빠른 인천 계양의 입주 시기가 내년 연말이다. 2018년 연말에 발표된 3기 신도시가 실제 공급되는 데까지 8년이 걸렸는데, 문제는 그 이후다.”

2026년 이후에는 이렇다 할 수도권 공급이 없기 때문인가.

“2026년부터 수도권의 입주 물량은 급감할 예정이다. 3년 전 분양 물량이 지금의 입주 물량이 되는데 2023년 분양 물량이 직전 해보다 반토막이 났고, 2025년까지 계속 줄었다. 특히 재개발·재건축 정비사업 분양 물량이 나올 게 없다. 이전 정부에서 공급에 손을 놨기 때문이다. 그러면 짧게는 2년, 길게는 10년 갈 수도 있다. 일단 올해까지 분양 상황을 보면 2028년까지 공급 감소는 확정이다. 그나마 다행인 건, 이명박·박근혜 정부 시절에 부동산 규제 여파로 문재인·윤석열 정부 시절에 입주가 돼 집값이 안정됐다는 것이다. 3기 신도시는 2033년 무렵에야 마무리되는데, ‘지금 당장 집을 못 사서 불안하다’고 생각하는 수요자들은 내년 초부터 다시 매수세로 돌아설 수 있다.”

수도권은 수요 과잉이라고 했는데, 합계출산율이 0.7명인 시대에 집값 상승세가 계속될 거라고 보는 이유는 무엇인가.

“인구가 줄어들면 집값이 떨어질 거라고 생각하는 사람이 많은데, 집값에 영향을 미치는 건 인구가 아니라 ‘주택 구매 연령’이다. 우리나라 합계출산율은 2015년부터 감소해 2018년 0.98명, 즉 1명 아래로 떨어졌다. 10대 20대는 금수저 아니면 집을 못 산다. 대부분 30대에서 길게는 69세까지 집을 산다. 그러면 2015년에 태어난 아기가 30세가 되는 2045년 이후에 주택 구매 수요가 줄어들 수 있는데, 이는 20~30년 후의 일이다. 또한 주택시장에서 내국인 수요만 봐서는 안 된다. 외국인 수요도 중요하다.”

부동산시장에 유입되는 외국인 수요가 의미 있는 수준인가.

“최근 국내에 들어오는 외국인은 과거의 단기 체류, 불법 체류했던 외국인들과 성격이 다르다. 합법적으로 장기 체류하면서 최저임금 받으며 일하는 사람이 많은데, 최소 250만 원 정도 받는다. 이들이 한강벨트 아파트는 구매하기 어려워도 몇 년 일하면 인천, 경기의 웬만한 아파트는 살 수 있다. 특히 중국인들은 안산, 시흥, 부천, 수원, 화성, 평택 등에 집을 많이 산다. 그 지역 부동산중개사무소에 가면 중국어를 하는 직원이 한 명씩 꼭 있다. 이렇듯 중저가 시장은 외국인이 받쳐주기 때문에 실제로 인구 감소 효과는 크지 않다. 또한 중국과 동아시아의 부유층은 강남권 아파트를 투자용으로 매입하고, 일부는 실제 거주하기도 한다. 결론적으로 서울과 수도권의 중저가 아파트는 외국인들이 채워주고, 강남권 신축과 한강벨트는 전국에 있는 돈을 빨아들이면서 부유한 외국인 수요로 버틴다. 그렇기 때문에 속도의 차이일 뿐 수도권 집값 상승세는 계속될 걸로 전망된다.”

이념 벗어던지고 공급에 총력 투쟁해야 할 때

이재명 정부가 문재인 정부와 다르다고 보는 사람들은 주택 공급에 희망을 건다. 특히 이 대통령은 성남시장 재임 시절 1기 신도시 리모델링 시범단지를 선정하는 등 노후 아파트 주거환경 개선에 앞장서 온 이력이 있다. 이런 이유로 서울과 수도권에서 재개발·재건축 등 주택 정비사업을 속도감 있게 추진할 수 있도록 정부 차원에서 지원할 것이란 기대감도 크다. 그러나 김 소장은 오늘날 주택 정비사업이 과거와 상황이 다른 것이 문제라고 지적했다. 

“서울은 공급 물량을 쏟아부어야 하는데 지을 땅이 없다. 그러면 재개발·재건축밖에 없는데 개포주공, 반포주공 같은 5층 이하 용적률 80%짜리 아파트 시대는 끝났다. 10층짜리 중층 아파트를 재건축해야 하는데 이 경우 일반 분양 물량이 10% 정도밖에 나오지 않는다. 그럼에도 불구하고 서울은 재개발·재건축을 통한 공급 외에는 뾰족한 수가 없는데, 지금 재건축초과이익환수제(재초환) 때문에 신속하게 추진하기도 어렵다. 공사비 상승으로 추가 분담금도 늘어난 상황에서 집주인들에게 입주하고 몇 년 내로 평균 5억 원(서울 재건축 재초환의 경우)을 내라고 하면 누가 낼 수 있겠나. 이런 걸림돌 때문에 정비사업 속도가 나지 않아 공급이 줄어드는 측면이 있다.”

그러면 이재명 정부가 서울 및 수도권 집값을 안정화하기 위해 어떤 식으로 주택 공급 정책을 펼쳐야 한다고 생각하는가.

“이념을 버리고 공급을 위해 총력 투쟁하는 자세로 접근해야 한다고 생각한다. 민간 재건축·재개발도 지원하고, 1·2기 신도시 리모델링도 지원하고, 3기 신도시 입주도 앞당겨야 한다. 유휴부지에 공공임대도 짓고, 국공유지 복합개발도 하는 등 모든 걸 다 쏟아부어서 주택을 공급해야 한다. 그렇게 해도 매년 늘어나는 수요를 충족하기란 부족하다. 또 규제도 이재명 정부와 민주당이 나서서 없애야 한다. 부동산 단기 시장은 심리적 요소가 크게 작용한다. 아마 ‘이재명 정부와 민주당이 공급을 늘리기 위해 정말 노력하는구나’라는 걸 국민이 느낀다면 희망이 생길 거다. 사람은 희망이 생기면 기다리게 된다. 무슨 말이냐면, 조세 저항이 심한 재초환 같은 규제를 이재명 정부에서 폐지하면서 ‘우리는 문재인 정부와 다르다’는 메시지를 줘야 한다는 것이다. 실질적으로 재초환 폐지는 정비사업 속도를 높여 공급을 늘리는 데 도움을 줄 걸로 보인다. 그러면 사람들이 집 사려던 걸 멈추고 공급을 기다릴 것이고, 집값도 안정화할 수 있을 것이다.”

반면 지방 부동산은 미분양 물량이 계속 쌓이는 등 침체돼 있다. 지방에 한해서는 정부가 양도세 중과 규제를 풀어주는 등 활성화 대책이 필요하다는 목소리도 나온다. 동의하는가.

“규제 해제에는 동의한다. 그런데 지방 미분양 아파트 매입 시 주택 수에서 제외해 주는 것으로는 문제가 해결되지 않을 거라고 본다. 지금 지방 미분양 물량이 2만7000호가 넘는다. 왜 아무도 안 살까? 안 오를 것 같으니까 안 사는 것이다. 오를 것 같으면 세금 더 내고도 사는 게 시장 원리다. 그래서 다른 메리트를 줘야 한다. 취득세를 면제해 주고, 양도세도 5년 동안 안 받겠다고 하면 물량이 소화될 수 있다. 재산세도 50%만 받는다고 하면 사람들이 계산기를 두들겨볼 거다. 그러면 서울로 몰려드는 수요가 지방으로 분산될 가능성도 있다. 5년간 양도세 면제해 주고 재산세 깎아주는 게 뭐가 힘든가. 빈집으로 내버려두느니 그렇게라도 소화하게끔 지원하는 게 지자체에도 이득이다. 양도세는 국세니 정부가 양보하고, 취득세는 면제해도 재산세 50%라도 내면 지자체도 손해는 아니다. 지방 부동산을 살리려면 정부가 특단의 대책을 내놔야 한다.”