공급 넘치는데 글로벌 경제위기 공공기관 이전까지 악재 이어져

8월 완공된 서울 중구 회현동 스테이트타워 남산. 지하 6층, 지상 24층의 이 빌딩은 국내 최초로 공사 전 과정을 3차원(3D)으로 관리해 화제가 됐다. 신세계백화점, 한국은행, 우리은행 본점과 이웃해 있어 상권이 좋고, 남산 3호터널과 인접해 강남 가기도 편하다. ‘도시환경정비사업 회현지구’에 포함돼 향후 발전 가능성도 높다. 스테이트타워와 조선호텔이 제휴를 맺어, 입주자는 사무실에서 특급 호텔 서비스를 받을 수 있다. 하지만 완공 두 달 가까이 지난 9월 중순까지 음식점, 카페 등 소매점포를 제외하면 대다수 사무실이 텅 비었다.

역시 8월 준공한 서울 중구 YG타워도 사정은 마찬가지. “대한민국 경제를 이끄는 서울 중심업무지구 한가운데 자리했다”는 광고문구로 임차인을 모집하고 있지만, 시행사인 YGC가 자사 용도로 264㎡를 쓰는 것을 제외하면 이렇다 할 입주자가 없는 상황이다. 리테일 부분도 분양과 임대를 동시에 진행하고 있지만 쉽지 않다. 한 부동산 업계 관계자는 “6월부터 YG타워 사무실 매물이 쏟아져 나왔지만 실제 성사되는 거래는 거의 없다”고 전했다.

수요자 중심 시장

서울 도심권 오피스 시장 공실률이 심상치 않다. 부동산 컨설팅업체 세빌스코리아에 따르면 2011년 2분기 도심(Central Business District, 이하 CBD) 공실률은 13.5%에 달했다. 이는 지난해 같은 기간 CBD 공실률보다 1.7%포인트 높다. 서울 평균(7.3%)의 두 배에 가깝고 강남(Gangnam Business District, 이하 GBD, 2.9%), 여의도(Yeido Business District, 이하 YBD, 2.3%) 지역 공실률을 합친 것보다 높다. 보통 시장이 안정적일 때 발생하는 자연공실률은 5%내외다.

CBD 공실률이 높아진 이유는 간단하다. 공급이 수요를 초과했기 때문이다. 지난해 하반기부터 CBD에 공급된 연면적 2만㎡ 이상 ‘프라임 빌딩’은 10여 개 동 80만㎡에 달한다. 이 중에는 LG유플러스빌딩, 동국제강의 페럼타워 등 사무실을 ‘자체 소화’하는 빌딩도 있지만, 대부분은 임대를 주목적으로 한다.



물량이 쏟아지다보니 CBD 신규 빌딩 대다수가 임차인을 찾는 데 애를 먹고 있다. 종로플레이스는 전체 80%가량을 비워뒀고, 센터원 역시 전체 사무실 중 3분1 정도가 아직 임대되지 않았다. 이들 빌딩은 준공 이전부터 공격적으로 사전 마케팅에 나섰으나 마땅한 세입자 찾기가 쉽지 않았다.

사정이 이렇다보니 CBD 프라임 빌딩들은 ‘임차인 모시기 대작전’에 나섰다. 관행적으로 프라임 빌딩은 임대료를 내리는 대신 일정 기간 무상임대 서비스를 제공한다. 임대료를 낮추면 훗날 빌딩을 매각할 때 건물 가치 평가에서 손해 볼 수 있기 때문이다. 그간 통상적으로 1년 계약에 제공하는 무상임대기간은 1개월이었다. 그런데 최근 1년 계약 무상임대기간이 2개월, 심한 경우 3개월까지 늘어났다. 이로 인해 실질 임대료 인하 효과는 더욱 커진 것이다.

무상임대뿐 아니라 실제 빌딩 임대료 인하 움직임까지 보인다. 을지로 모 프라임 빌딩의 경우 임대 초기에는 평당 월 임대료가 13만원대였으나 현재는 10만원대로 떨어졌다. 심한 경우 평당 8만원대에도 거래가 이뤄지기도 한다.

그렇다보니 한 임차인을 둘러싸고 여러 프라임 빌딩이 경쟁하기도 한다. 올 상반기 서울 중구의 시그니쳐타워와 101파인애비뉴 A동(미래에셋타워)은 SK건설을 둘러싸고 치열한 ‘임대전쟁’을 벌였다. SK건설은 프라임 빌딩을 임차해 서울 중구, 종로구에 흩어진 사무실을 한데 모으기로 결정하고, 유력한 후보로 중구 시그니쳐타워를 검토했다. 시그니쳐타워 측은 SK건설에 5년 임차에 25개월 무료 임대 조건을 제시한 것으로 알려졌다.

그런데 올 초부터 이웃한 미래에셋타워 측이 SK건설에 5년 임차에 17개월 무료 임대에다 건물 외벽에 SK건설 기업이미지(CI) 부착, 지하 구내식당과 시설 관리(FM) 업체 선정 권한 위임 등 조건을 제시했다. 결국 8월 말 SK건설은 미래에셋타워 입주를 결정했다.

5년 임차에 25개월 무료?

CBD 지역에서 어렵지 않게 사무실 임대 현수막을 볼 수 있다.

SK건설이라는 ‘임차 대어(大魚)’를 놓친 시그니쳐타워는 현재 신규 임차인 구하기에 열을 올리고 있다. 한 부동산업계 관계자는 “프라임 빌딩이 국내 유명 기업 하나에 오피스를 임대하고 CI까지 붙여버리면 특정 기업의 본사 사옥으로 이미지가 각인돼 빌딩의 미래가치가 하락할 수 있다. 미래에셋타워가 이러한 ‘페널티’에도 불구하고 SK건설 임대를 유치한 것은 CBD 오피스 시장의 현실을 보여주는 것”이라고 분석했다.

CBD 빌딩 공실 사태는 ‘도미노 현상’을 유발할 수 있다. 마포구, 서대문구 등 준(準)도심 지역까지 공실 사태가 확대되는 것. 실제 지난해 6월 완공된 서울 서대문구 구세군회관빌딩은, 준공 1년이 지난 지금까지 상당수 사무실이 임대되지 않았다. 지상 17층, 지하 6층으로 세계 구세군 빌딩 충 최대 규모인 구세군회관빌딩은 CBD와 YBD 사이에 위치했고 지하철 2, 5호선 충정로역과 바로 붙어 있어 교통이 편리하다. 한 부동산 전문가는 “광화문에 고급 프라임 빌딩이 쏟아지는 상황에서 CBD 중심에서 벗어나 있는 준도심지역 빌딩까지 임차 수요가 오지 않는 것”이라고 말했다.

CBD ‘프라임 빌딩발(發) 공실 쓰나미’가 ‘A급 빌딩(연면적 1만~2만㎡)’까지 영향을 미칠 수도 있다. 부동산 컨설팅업체 ERA코리아 측은 “일부 중소형 빌딩의 경우 프라임 빌딩으로 임차수요가 이탈해, 공실이 증가했고 임대료 하락 현상이 가속화되고 있다”고 밝혔다.

한편 CBD 신규 빌딩 공급은 하반기에도 이어진다. 현재 광화문 일대는 ‘청진 도시환경정비구역’으로 묶여 개발이 한창이다. 부동산 자산관리회사 교보리얼코는 “2015년까지 CBD에 신규 공급될 프라임 빌딩은 10여 곳”이라며 “총 150만m²의 신규 빌딩이 공급될 예정”이라고 밝혔다. 향후 5년 내, 현재 CBD 오피스빌딩 면적 대비 20%가량이 더 늘어나는 것이다. 부동산 자산관리 전문회사인 코람코투자신탁은 “신규 공급 물량이 증가하면 임대료 인하경쟁은 더욱 확산될 가능성이 높다”고 지적했다.

A급 빌딩·준 도심 영향 받아

한편 8월 유럽 재정위기가 심화되고 신용평가회사 스탠더드앤드푸어스(S·P)가 미국 국가신용등급을 한 단계 낮추면서, 2008년 글로벌 금융위기 이후 3년 만에 세계경제가 다시 침체국면에 진입했다. 전문가들은 “글로벌 경제위기가 실물경제로 옮겨 붙으면 오피스 매물이 더욱 늘어나고 수요가 줄어들면서 호가만 떨어질 가능성이 있다”고 입을 모은다.

2012년부터 시작되는 공공기관 지방 이전 역시 CBD 오피스 시장을 흔드는 요인이다. 내년 하반기부터 전국으로 이전 예정인 공공기관은 총 144개. 그중 한국장학재단(중구 남대문로), 한국교육과정평가원(중구 정동길), 게임물등급위원회(서대문구 충정로) 등 상당수 기관이 현재 CBD에 위치하고 있다. 내년 하반기부터 공공기관이 CBD에서 빠져나가면 기존 CBD 빌딩들은 손실만큼 신규 빌딩 임차인을 찾아야 한다. 하지만 현재 침체된 경제상황에서는 쉽지 않을 것이라는 전망이 우세하다.

오피스→비즈니스 호텔 진화

상황이 이렇다보니 신규 건물 중 건설 계획을 수정하는 경우도 나온다. 2016년 완공 예정인 용산 드림타워는 2011년 착공 당시 빌딩높이를 150층, 665m 규모로 건립 예정이었으나 100층, 500m 수준으로 낮췄다.

오피스 건물을 리모델링해 용도를 바꾸기도 한다. 특히 일본, 중국 관광객이 많이 찾는 서울 중구 명동 주변 오피스 건물의 경우, 한류 관광객을 위한 비즈니스호텔로 용도를 전환하는 사례가 많아졌다. 비즈니스호텔이란 교통이 편리하고 최소한의 부대시설만 갖춘 중저가 숙박시설을 뜻한다.

올 6월 KB부동산신탁이 구입한 지하 2층, 지상 22층 규모의 M플라자, 서울 을지로 외환은행 본점 인근의 와이즈빌딩, 명동역 주변 삼년빌딩, 대연각빌딩 등이 비즈니스호텔 전환을 계획 중이다. 교보리얼코 관계자는 “비즈니스호텔의 장점은 바로 현금을 만질 수 있다는 것”이라며 “CBD 오피스 공급이 늘어나고 경쟁이 치열해지는 상황에서 각 프라임 빌딩은 유동성 자산을 확보하기 위해 각자 전략을 세워야 할 것”이라고 조언했다.

다양한 악재에도 CBD 오피스 임대 시장을 비관할 수만은 없다. CBD는 삼성, SK 등 국내 대기업 계열사 본사와 한국은행, 정부기관이 자리한 ‘대한민국 경제 성장의 상징’이다. 2010년 말 기준 전국 프라임 빌딩의 44%가 CBD 지역에 위치해 있다. 한 부동산 업계 관계자는 “GBD 프라임 빌딩은 돈만 있으면 입주할 수 있지만 CBD는 ‘물’을 관리하기 위해 임차인을 고른다. 일시적으로 공급이 늘어나면서 수요자가 시장을 주도하게 된 것일 뿐”이라며 ‘CBD 임대시장 비관론’을 일축했다. 한 자산운용사 관계자는 ‘고전 경제학 완성자’ 데이비드 리카도의 이론을 인용해 현재 상황을 분석했다.

“경제가 발전할수록 단위면적당 생산량이 늘어나므로 결국 토지를 보유한 자가 부를 얻게 됩니다. 향후 한국 경제도 일시적으로 어려움을 겪을 수 있으나 결과적으로 발전할 겁니다. 결국 서울의 노른자, CBD 프라임 빌딩을 보유한 자들은 웃게 돼 있습니다. 다만 그때까지 각 경제 주체가 ‘어떤 전략으로 살아남는가’가 문제입니다.”