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길음동은 다세대주택 왕십리는 상가주택 은평은 무허가주택이 유망

강북 뉴타운 부동산투자 가이드

  • 글: 이규성 파이낸셜뉴스 건설부동산부 기자 leegs@fnnews.com

길음동은 다세대주택 왕십리는 상가주택 은평은 무허가주택이 유망

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◇ 투자 방법 및 주의점

길음동은 다세대주택 왕십리는 상가주택 은평은 무허가주택이 유망

뉴타운 개발 발표 이후 부동산가격이 오르고 있는 왕십리 일대

강북 뉴타운 지역 부동산 투자에 대해 전문가들의 의견이 엇갈리고 있다. 이미 부동산가격이 오를만큼 올라 거품이 빠지기 시작하면 많은 손해를 볼 수 있다는 의견과 재개발사업 특성상 구역지정, 사업승인 단계별로 아직도 오를 수 있는 여지가 많다는 주장이 팽팽히 맞서고 있다.

그러면서도 여러 가지 위험요소도 있다는 지적이 일고 있다. 부동산업계에 따르면 강북 뉴타운개발이 발표된 이후 부동산가격이 최고 2배 이상 오르는가하면 매물이 회수되는 등 투기 조짐마저 일고 있다. 개발에 대한 기대심리가 상승했기 때문으로 풀이된다. 그러나 섣불리 투자했다가는 낭패를 보기 십상이다.

상왕십리 지역내 한 부동산 중개업자는 “발표 한 달 전부터 뉴타운 개발 소문이 돌면서 매물을 집중적으로 매집한 사람들이 있으며 일부 다가구 주택 소유자들 중에는 개별등기를 마친 사람도 많다”며 “최근 가격이 너무 올라 개발이익을 기대하기 어려울 것”이라고 전망했다.

현재 매물로 나와 있는 물건은 개별등기가 불가능한 다가구주택인 경우가 많다. 강북 뉴타운지역은 이달부터 토지거래허가구역으로 지정돼 대지 54평 이상 구입시에는 토지거래허가를 받아야 한다. 토지거래허가를 받으려면 사용목적이 분명한 실수요자임을 증명해야 하고 세무조사를 받게 된다.



토지거래허가를 받지 않은 대지 54평 미만인 경우에도 다가구주택이 지어져 있다. 다가구주택은 그동안 서울시 조례가 바뀌면서 개별등기가 가능했으나 강북 뉴타운지역에선 건축허가 및 개별등기가 제한된다. 뉴타운이 속해 있는 해당 각 구청이 현재 이같은 지침을 운영하기 때문에 다가구주택을 구입해도 아파트 입주권이 1개밖에 나오지 않는다. 때문에 대지 매입비, 추가 건축비, 세금 등을 더하면 기존아파트 구입가격을 크게 상회할 수도 있다는 게 전문가들의 분석이다.

상왕십리 일대는 대부분의 대지가 평당 30평 미만인 경우가 많아 토지거래허가를 받지 않고 구입할 수 있는 물건은 많은 편이다.

특히 상왕십리구역의 경우 총 10만여평 규모로 3개 구역에서 추진된다. 1구역 2만5000여평은 재개발이 이뤄져 아파트가 건립된다. 2·3구역은 민간 자력개발 방식이 도입된다. 민간 자력개발 방식이 도입되는 2·3구역은 서울시에서 도로 및 기타 기반시설을 정비해주고 상업 및 문화·업무 기능이 들어서게 된다.

이 경우 내집마련을 목적으로 대지를 구입한 실수요자들은 사실상 주택마련이 매우 어려워진다. 2·3구역 일대는 대지 면적이 주로 30평 미만이며 2∼4층 규모의 다가구주택이 빼곡히 들어서 있다. 30평 미만의 대지를 구입해 상업 및 업무시설을 짓는 데도 문제가 많다. 대지 경계선·일조권 등 각종 규제를 피해 새로운 건축물을 짓는다 해도 매우 협소한 건물이 되기 십상이고 자칫하면 손해를 볼지도 모른다는 게 전문가들의 의견이다.

광장·삼연건축사사무소의 유훈조 소장은 “2·3구역에서 땅을 구입할 경우 최소 100평 이상 되는 대지를 구입해야 어느 정도 규모 있는 건물을 지을 수 있다”며 “하지만 당분간 건축을 제한하기 때문에 투자비가 오랫동안 묶일 수 있다”고 말했다.

굳이 투자를 하려면 뉴타운 인근지역의 값싼 부동산을 겨냥하는 것이 바람직하다. 개발로 도시기반시설이 확충될 경우 주변지역도 입지여건이 좋아지기 때문에 향후 부동산 가치가 오르기 마련이다. 지금 같으면 인접 지역 부동산을 구입해 리모델링을 거쳐 재활용하는 것이 투자면에서 유리하다는 분석이다.

뉴타운지역에서 지분을 구입할 경우 향후 일정 및 투자비용 대 수익률을 점검하는 것이 기본이다. 아직까지 정확한 일정이 나오지 않은 상태에서 투자하기보다는 구역 지정 직후에 구입 여부를 결정하는 것이 유리하다.

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글: 이규성 파이낸셜뉴스 건설부동산부 기자 leegs@fnnews.com
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