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권말부록│ 실전 경매 마스터 코스

현장에서 바로 통하는 ‘미다스’ 실전사례Ⅰ

분석할 때는 탐정처럼, 협상할 때는 목사처럼, 다툴 때는 검사처럼

  • 김길태 지엔비그룹 회장

현장에서 바로 통하는 ‘미다스’ 실전사례Ⅰ

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등기부등본 분석

1순위 저당권자 구로2동 새마을금고의 저당설정일이 2002년 7월3일 이후 모든 권리는 직권말소된다. 다만 1순위 저당권에 관계없이 본건 빌라에 대해 강연원으로부터 8000만원의 유치권이 신고돼 있다. 유치권이 성립되느냐 여부에 따라 입찰 참가 여부와 입찰가격이 결정된다.

유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 빚을 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말한다(상법 제58조). 예컨대 가구업자는 가구 수리대금을 받을 때까지 수리한 가구의 반환을 거절할 수 있다. 공사를 해주고 돈을 받지 못했다면 공사한 건물을 건축주에게 양도하지 않고 점유하는 것도 유치권 행사의 사례다. 그러나 영업을 위한 리모델링이나 건물에 필요한 수리를 제외하고, 건축주의 동의나 승낙 없이 임차인이 임의로 수리한 부분은 대부분 유치권이 인정되지 않는다. 이 권리는 소유주가 변동돼도 권리를 행사할 수 있다. 경매로 부동산을 구입했더라도 유치권이 성립되면 유치권의 권리에 해당되는 돈을 낙찰자가 지급해야 한다.

그러나 이 경매 대상 물건에 권리신고한 유치권은 성립되기가 어려울 것 같다. 이 권리문제만 없으면 낙찰자가 인수하는 것은 문제없다.



임대차 관계 분석

임차인 김미영은 2005년 1월11일 배당요구를 신고했다가 4월15일 철회했다. 이것으로 보아 김미영은 진정한 임차인이 아닐 가능성이 높다. 진정한 임차인이라면 경매 후 발생할 피해를 줄이려는 것이 정상이다. 그러나 김미영은 이런 권리(소액임차인을 위한 최우선변제금 1600만원)를 포기한 것이다. 따라서 김미영은 소유주 이순철과 친인척 또는 지인일 가능성이 높다. 설혹 김미영이 배당요구를 철회하지 않더라도 낙찰자에게 부담되는 것은 없다.

종합 분석

본건 부동산은 유치권을 주장하는 강연원이 진정한 유치권자인지가 관건이다. 결론부터 말하자면 유치권의 권리가 없다. 이 빌라는 2002년 6월12일 준공된 새 건물이다. 새 건물을 보수한다는 것은 납득하기 어렵다. 물론 분양받은 소유자가 건물 내부를 자신의 취향에 맞게 고칠 수는 있다. 이런 상태에서 과연 내부공사인 리모델링 공사비를 가지고 유치권을 주장할 수 있는지 검토해야 할 것 같다.

내부공사를 한 시공업자는 소유주에게 공사비를 받을 때까지 유치권을 주장할 수 있다. 그러나 경매로 부동산을 취득한 낙찰자를 상대로 유치권을 주장할 수는 없다. 다시 말해 건물에 대해 꼭 보수공사를 해야 하는 상태라면 유치권이 성립 될 수도 있지만 필요에 의해 건물을 공사했다면 유치권이 성립하기 어렵다.

예를 들어 치킨점을 세 낸 임차인이 다른 음식점을 하기 위해 개조한 공사비는 소유권이 변동될 경우엔 유치권이 성립되지 않는다. 다만 음식점을 하기 위해 공사를 부탁한 임차인을 상대로 유치권을 주장할 수 있다.

이 빌라의 경우, 임차인이 있는 상황에서 유치권이 발생해 권리를 인정받기가 힘들 것이다. 설령 유치권의 권리가 인정되는 공사를 했더라도 공사업자가 유치권을 주장하지 않고 공사비를 추후에 받기로 하고(외상 공사) 건물을 집주인에게 넘겨주었다면 유치권의 권리를 포기한 것으로 보아 유치권이 소멸된다.

입찰가 산정

입찰가를 예상할 때, 감정평가금액을 기준으로 하기보다 현장을 직접 방문하여 실제 거래가격이 얼마나 되는지 파악하는 것이 좋다. 실거래가와 감정평가액을 고려할 때 이 빌라의 입찰가격은 대략 7000만원에서 7500만원 사이가 적당하다고 본다. 통상 아파트의 경우는 최초가의 90%, 빌라는 60%에서 낙찰될 확률이 높다.

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김길태 지엔비그룹 회장
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