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권말부록│ 실전 경매 마스터 코스

현장에서 바로 통하는 ‘미다스’ 실전사례Ⅱ

분석할 때는 탐정처럼, 협상할 때는 목사처럼, 다툴 때는 검사처럼

  • 김길태 지엔비그룹 회장

현장에서 바로 통하는 ‘미다스’ 실전사례Ⅱ

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등기부등본 분석

경매대상 부동산의 지상에는 아파트가 있어 지상권이 성립될 소지가 매우 많다. 그러나 지상권이 성립될 소지가 있는 아파트를 제외한 토지에 대한 순수한 권리는 낙찰자에게 부담되지 않는다. 1순위 저당권자 국민은행보다 빠른 가처분이나 가등기가 없어 모두 말소된다. 중간에 재동주택이 가처분한 예고등기가 있지만, 이 예고등기 가처분은 말소된다.

지상권 성립 분석

이 토지 위에 건축된 아파트는 법정지상권이 성립될 가능성이 매우 높다. 설혹 지상권이 성립되지 않는다 해도 이해관계인이 많은 아파트 주민이 있어 토지에 대한 권리행사에 제한이 따른다는 것을 명심하고 진행해야 한다.



종합 분석

지상권 성립의 소지가 많아 비록 낙찰받더라도 재산권 행사에 제한이 따른다. 아파트 입주민이 힘을 합해 공동입찰한 뒤 토지와 건물의 소유주를 일치시키는 것이 가장 좋은 방법이다. 만약 아파트 입주민의 의견이 상충, 제3자가 이 토지를 낙찰받아 소유자가 되는 경우 토지 소유자와 건물 소유자가 달라 쌍방 모두 권리행사를 할 수 없게 된다.

이 같은 물건을 낙찰받으려면 지상권자인 아파트 주민을 상대해야 한다. 주민이 낙찰받은 부동산을 매입하지 않으면 안 되도록 해야 한다. 물론 쉽지 않은 방법이다. 지면 사정상 자세한 얘기는 할 수 없고, 핵심만 전달하면 이렇다.

우리나라 민법상 토지와 건물은 별개의 독립체로 구성된다. 따라서 토지 소유자는 지상권을 행사하는 건축주를 상대로 지료(地料·토지 사용료)를 청구할 수 있다. 토지 사용료에 대한 합의가 이루어지지 않으면, 토지 소유자는 건물 소유자를 상대로 두 가지 권리를 행사한다. 건물을 팔라고 하는 매도청구, 반대로 토지를 사가라는 매수청구가 있다. 마찬가지로 건물 소유주도 토지 소유주에게 매수·매도 청구권을 행사할 수 있다.

건물 소유주와 토지 소유주가 합의하지 못하면 건물 또는 토지 소유주는 관할 법원에 건물과 토지를 일괄 경매로 매도한 뒤 감정평가 금액으로 안분 배당해달라는 조정신청을 할 수 있다. 위와 같은 조정에도 서로 주장을 내세워 해결의 기미가 보이지 않으면 법원 직권으로(토지 소유주 또는 건물 소유주의 신청에 의해) 토지와 건물을 동시에 일괄매각 조건으로 경매에 부친다. 법원은 낙찰된 이후 매각대금으로 안분 배당할 수 있다.

입찰가 산정

이 아파트 부지의 입찰 참여자는 되도록 아파트 입주민 또는 아파트를 건축한 건설회사 같은 이해 관계자들이 하는 것이 좋다. 제3자가 참여한다면 아파트 입주민과 유리한 협상을 위해 입찰가 및 낙찰가를 낮게 잡아야 한다. 최저입찰가로 입찰에 참여하거나 최저입찰가에서 1억원 추가하여 입찰에 참여하면 낙찰 가능성이 높다.

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김길태 지엔비그룹 회장
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