- 서울시의 강북지역 개발 발표로 부동산 시장이 한껏 달아오르고 있다. 정부는 투기 억제를 위해 각종 규제방안을 마련하고 있지만 눈을 크게 뜨고 잘 찾아보면 짭짤한 수익을 올릴 수 있는 방법이 적지 않다. 강북 뉴타운에서 ‘건전하게’ 돈 벌 수 있는 노하우를 알아본다.
최근 들어 서울에 새로운 이슈가 등장했다. 다름아닌 ‘강북 뉴타운’. 현재 강북의 성동구 상왕십리동·은평구 진관내외동·성북구 길음동 등 3곳이 뉴타운으로 선정됐다.
강북 뉴타운은 집값 폭등이란 강남의 고질적인 문제를 해결할 대안이 될 것인지의 여부를 떠나 발표 전후로 새로운 투기바람을 불러일으켜 화제가 되고 있다. 부동산 정보제공업체인 부동산114가 10월28일부터 일반인 1094명을 대상으로 인터넷 설문을 실시한 조사에 따르면 서울지역 투자처로 강북 뉴타운과 강남권 중 뉴타운을 꼽은 응답자는 전체의 54%인 590명에 달했다. 강남권을 꼽은 응답자는 이보다 조금 적어 46%인 504명. 강북 뉴타운의 인기가 만만치 않음을 알 수 있다.
지역별로는 왕십리가 24%(265명)로 가장 많았고 길음 17%(183명), 은평 13%(142명) 등의 순으로 조사됐다. 부동산114 관계자는 “뉴타운 개발 계획안 발표로 강남권 선호도가 다소 완화되고 강북권에 대한 투자심리가 확대되고 있는 것으로 보인다”
강북 뉴타운 지역의 동향과 투자시 주의해야 할 사항 등을 자세히 알아본다.
◇ 지역별 동향
▲왕십리 뉴타운=왕십리 뉴타운이 들어서는 지역은 청계고가도로 남측인데 서울의 3대 재래시장의 하나인 중앙시장과 곱창골목 등 먹자촌을 이루고 있는 마장로를 중심으로 9만8000여평 규모에 이른다. 이 지역은 1984년 성동구청이 재개발지역으로 고시했으나 주민 여론에 부딪혀 자력개발에 의한 주거환경개선지구로 바뀌었다. 때문에 서울시는 1994년 이 지역에 도로 및 도시가스 등 기반시설을 확충해 지금은 상당히 정비된 상태다. 기반시설이 확충되면서 주민들은 3∼4층 규모의 상가주택이나 다세대·연립주택 등을 건립, 80% 가량을 최근 5∼6년 새에 신축했다.
이 지역은 서울 시청과도 5km 이내 인데다 지하철 2호선 상왕십리역이 가까워 임대수요가 많고 월세 전환율도 강남보다 높은 연 12∼15%에 이르고 있어 주민들 중 상당수는 신축한 다가구주택을 월세로 운용하는 등 주택임대를 많이 하고 있다.
서울시의 개발 발표가 나기 얼마 전부터 매기가 살아나고 있어 정보 유출 의혹이 제기되고 있다. 건평 11평, 대지 10평 규모인 단독주택이 1억6000만원대이며, 개별등기가 가능한 분양중인 연립의 경우 32평형이 1억7000만원 수준이다. 발표 직전 도로변 상업용지는 가격이 평당 1500만∼1700만원 수준이었으나 최근에는 2000만원대로 올라섰으며 골목길에 속해 있는 대지는 평당 500만∼600만원선에서 평당 1000만원대까지 급등세를 보이고 있다.
투자효과 보기 어려울 수도
상왕십리 일대는 아파트가 거의 없다. 도로를 하나 건너 남측으로 한신아파트가, 동측으로는 청계벽산아파트가 자리잡고 있을 뿐이다. 청계벽산아파트는 도심과 가까운 거리에 있으면서도 값이 싼 편이다.
28평형이 2억3000만∼2억4000만원, 32평형이 2억7000만∼2억9000만원, 45평형이 3억5000만∼3억7000만원대다. 그러나 왕십리지역이 재개발될 것이라는 소문이 돌면서 평형별로 1000만원 가량 뛰었다.
남측의 한신아파트는 45평형이 4억5000만원으로 행당동 대림한숲아파트 45평형(5억5000만원 정도)에 비해 1억원 가량 싼 편이다. 왕십리 뉴타운 개발지와 인접한 삼일아파트와 종로구 황학동 등이 재개발되고 있어 앞으로 집값은 오를 것이라는 게 부동산 중개업자들의 전망이다.
▲ 은평 뉴타운 일대=대규모 ‘신시가지형 타운’으로 개발되는 은평구 진관내·외동 및 구파발동은 투자자들이 몰리고 있으나 매물은 자취를 감췄다.
현지에서 30년 동안 부동산중개업소를 운영해온 김대택 대진부동산 사장은 “1∼2년 전부터 개발된다는 소문에 지금은 가격이 2배 이상 뛰었다고 말했다. 현재 평당 집값은 300만∼500만원, 도로변은 500만∼700만원, 구파발역 인근 상가는 1000만∼1500만원을 호가한다”며 “주인들이 팔지도 않으면서 호가만 잔뜩 올려놓았다”고 말했다.
진관내·외동은 녹지나 나대지는 수용을 하고 취락지역은 환지, 기존 양호한 주거지역과 상태가 좋은 건물은 그대로 두는 개발 방식을 적용한다. 구파발역 인근 한 중개업소 관계자는 “서울시가 현 시세로 보상해주지 않는 이상 현재 가격은 이미 상투권이다”며 “이곳 부동산을 구입하더라도 수용되거나 환지되지 않는 지역을 골라야 할 것”이라고 조언했다.
▲길음 뉴타운=주거중심형으로 개발되는 길음 뉴타운은 이미 재개발 사업이 한창 진행중이거나 시행 예정이다. 길음1,2,4,5,6,7,8구역과 정릉9구역 등 총 8개 구역에 재개발사업지가 있으며 현재 재개발 대상지는 50만7267㎡로 재개발이 시행중인 곳은 34만여㎡, 미시행인 곳은 15만여㎡이다. 재개발 대상이 아닌 일반지역은 44만2733㎡이다.
이 가운데 길음 1구역 개발이 가장 먼저 완료돼 삼성 래미안 1125가구가 내년 1월부터 입주를 시작한다. 33평형의 분양가가 1억8900만원이었으나 현재 3억∼3억1500만원으로 2배 가까이 올랐다. 2구역을 재개발한 대우 그랜드월드는 2005년 4월 입주 예정이지만 프리미엄이 벌써 5000만∼7000만원 가량 붙었다. 비슷한 시기에 분양된 4구역 대림 e-편한세상 역시 비슷한 수준의 웃돈이 형성돼 있다.
길음 뉴타운 개발로 개발구역이 아닌 인근 지역도 덩달아 강세 조짐을 보이고 있다. 11월28일부터 입주하는 돈암동 동부센트레빌 33평형은 2억8000만∼3억원으로 1999년 분양가 1억9950만원을 크게 웃돌고 있다. 그런데도 인근 길음 뉴타운 개발 계획 발표로 매물이 회수되거나 오름세를 보이고 있다. 삼성부동산 조현덕 대표는 “강남은 최근 아파트 값이 떨어져서 난리라지만 이 곳은 오히려 강세”라며 “조만간 매수세가 매도를 넘어설 것 같다”고 말했다.
그러나 이 지역 개발에 박차가 가해진다 하더라도 투자는 신중해야 한다. 길음 5구역의 경우 35평형을 분양받을 수 있는 지분인 25평 사유지는 평당 650만원선으로 이미 오를 대로 올라 있다. 재개발의 경우 추가 부담금을 고려하면 초기 투자금이 분양가와 맞먹어 투자 효과를 보기 어려울 수 있다는 우려가 나오고 있다.
◇ 투자 방법 및 주의점
뉴타운 개발 발표 이후 부동산가격이 오르고 있는 왕십리 일대
그러면서도 여러 가지 위험요소도 있다는 지적이 일고 있다. 부동산업계에 따르면 강북 뉴타운개발이 발표된 이후 부동산가격이 최고 2배 이상 오르는가하면 매물이 회수되는 등 투기 조짐마저 일고 있다. 개발에 대한 기대심리가 상승했기 때문으로 풀이된다. 그러나 섣불리 투자했다가는 낭패를 보기 십상이다.
상왕십리 지역내 한 부동산 중개업자는 “발표 한 달 전부터 뉴타운 개발 소문이 돌면서 매물을 집중적으로 매집한 사람들이 있으며 일부 다가구 주택 소유자들 중에는 개별등기를 마친 사람도 많다”며 “최근 가격이 너무 올라 개발이익을 기대하기 어려울 것”이라고 전망했다.
현재 매물로 나와 있는 물건은 개별등기가 불가능한 다가구주택인 경우가 많다. 강북 뉴타운지역은 이달부터 토지거래허가구역으로 지정돼 대지 54평 이상 구입시에는 토지거래허가를 받아야 한다. 토지거래허가를 받으려면 사용목적이 분명한 실수요자임을 증명해야 하고 세무조사를 받게 된다.
토지거래허가를 받지 않은 대지 54평 미만인 경우에도 다가구주택이 지어져 있다. 다가구주택은 그동안 서울시 조례가 바뀌면서 개별등기가 가능했으나 강북 뉴타운지역에선 건축허가 및 개별등기가 제한된다. 뉴타운이 속해 있는 해당 각 구청이 현재 이같은 지침을 운영하기 때문에 다가구주택을 구입해도 아파트 입주권이 1개밖에 나오지 않는다. 때문에 대지 매입비, 추가 건축비, 세금 등을 더하면 기존아파트 구입가격을 크게 상회할 수도 있다는 게 전문가들의 분석이다.
상왕십리 일대는 대부분의 대지가 평당 30평 미만인 경우가 많아 토지거래허가를 받지 않고 구입할 수 있는 물건은 많은 편이다.
특히 상왕십리구역의 경우 총 10만여평 규모로 3개 구역에서 추진된다. 1구역 2만5000여평은 재개발이 이뤄져 아파트가 건립된다. 2·3구역은 민간 자력개발 방식이 도입된다. 민간 자력개발 방식이 도입되는 2·3구역은 서울시에서 도로 및 기타 기반시설을 정비해주고 상업 및 문화·업무 기능이 들어서게 된다.
이 경우 내집마련을 목적으로 대지를 구입한 실수요자들은 사실상 주택마련이 매우 어려워진다. 2·3구역 일대는 대지 면적이 주로 30평 미만이며 2∼4층 규모의 다가구주택이 빼곡히 들어서 있다. 30평 미만의 대지를 구입해 상업 및 업무시설을 짓는 데도 문제가 많다. 대지 경계선·일조권 등 각종 규제를 피해 새로운 건축물을 짓는다 해도 매우 협소한 건물이 되기 십상이고 자칫하면 손해를 볼지도 모른다는 게 전문가들의 의견이다.
광장·삼연건축사사무소의 유훈조 소장은 “2·3구역에서 땅을 구입할 경우 최소 100평 이상 되는 대지를 구입해야 어느 정도 규모 있는 건물을 지을 수 있다”며 “하지만 당분간 건축을 제한하기 때문에 투자비가 오랫동안 묶일 수 있다”고 말했다.
굳이 투자를 하려면 뉴타운 인근지역의 값싼 부동산을 겨냥하는 것이 바람직하다. 개발로 도시기반시설이 확충될 경우 주변지역도 입지여건이 좋아지기 때문에 향후 부동산 가치가 오르기 마련이다. 지금 같으면 인접 지역 부동산을 구입해 리모델링을 거쳐 재활용하는 것이 투자면에서 유리하다는 분석이다.
뉴타운지역에서 지분을 구입할 경우 향후 일정 및 투자비용 대 수익률을 점검하는 것이 기본이다. 아직까지 정확한 일정이 나오지 않은 상태에서 투자하기보다는 구역 지정 직후에 구입 여부를 결정하는 것이 유리하다.
서울 강북 뉴타운 예정지에 투자열기가 뜨거워지면서 길음, 상왕십리, 은평 진관내·외동 3개 재개발지역 땅값이 들썩이는가 하면 매물이 바닥을 드러내면서 호가를 부풀리는 중개업자도 생겼다. 황용천 해밀컨설팅사장은 “아직 발표 단계기 때문에 미래 가치가 다 반영된 것은 아니다”라면서 “재개발구역에서는 통상적으로 구역지정, 사업승인 등의 단계에서 가격이 크게 오르는만큼 지금이라도 사는 것이 유리하다”고 말한다. 그는 또 “기반시설이 강화돼 각종 생활편의시설이 나아지면 강남 못지않은 메리트가 발생할 것”이라고 덧붙였다.
황사장은 특히 길음동 일대의 주거시설을 추천한다. 길음동 일대의 소형 단독주택이나 지분등기된 다세대주택을 구입하라는 것. 대지지분 10평짜리 다세대는 1억원 정도인데 통상 재개발 구역지정을 앞두고 가격이 치솟는다. 따라서 내년 10월께면 20% 정도의 수익을 거두는 건 어렵지 않다는 것.
실제 길음 뉴타운에서 이미 아파트공사가 진행중인 1·2·4구역과 사업 시행인가를 받은 5구역도 과거 구역지정 당시 땅값이 20% 안팎 올랐다. 기존 주택 재개발과 큰 차이가 없는 사업방식이어서 투자 절차가 까다롭진 않으리라는 게 황사장의 분석이다.
왕십리 뉴타운에선 주거와 상업기능이 섞인, 이른바 상가주택이 유망상품으로 꼽힌다. 서울시가 땅과 건물을 감정가에 사들이더라도 영업권 보장 명목의 보상비를 기대할 수 있다. 민간이 개발을 맡으면 상가와 아파트 분양권을 함께 얻을 수도 있다.
진관내·외동 일대를 아우르는 은평 뉴타운은 투자방식을 좀 달리해야 한다. 시세차익을 노린 땅 투자보다는 입주권이 나오는 안전한 주택을 구입해 조합원으로 참여한 다음 아파트를 받는 것이다. 전문가들은 진관내·외동에 있는 허름한 무허가 주택을 사두면 아파트 입주권을 받을 수 있을 것으로 예측하고 있다.
최근 입주권을 노린 투자자가 몰리는 통에 은평 뉴타운 예정지 일대 집값이 들썩였다. 전문가들은 재개발 기대심리가 내년까지 계속 이어질 것이라고 보면 지금이 투자 적기라고 주장한다.
그러나 다른 견해도 적지 않다. 한아컨설팅의 박용상 사장은 땅값 상승, 토지거래허가구역 지정, 건축 제한 등의 이유를 들어 투자를 자제하라는 의견을 내놓고 있다. 우선 공영개발방식으로 서울시가 땅을 매입하는 은평 뉴타운에서 투자수익을 올리기는 쉽지 않다는 것. 이곳 땅값은 최근 일주일 새 호가 기준 5% 안팎 올랐고 그나마 매물도 자취를 감췄다. 때문에 뉴타운 인근의 아파트나 단독주택 등 주거용 건물을 구입하라고 권고한다. 즉 개발이 완료되고 나면 주변 지역도 덩달아 뛰기 때문에 지금은 인근 지역을 구입하는 것이 바람직하다는 설명이다.
땅이나 주택을 살 경우 감정가가 지금의 시세보다 턱없이 낮기 때문에 추가 부담금과 토지매입비 등을 합하면 투자메리트가 현저하게 떨어질 수 있다는 분석이다. 또한 토지거래허가구역으로 지정되면서 단기 급등한 가격 거품이 빠져 손해를 볼 염려가 있다고 지적한다.
은평 뉴타운 노후주택도 겨냥할 만
상왕십리는 변수가 많다. 청계천 복원사업이 바로 그것이다. 상왕십리 개발을 청계천 복원사업과 동시에 추진하기에는 어려움이 많아 다른 지역보다 개발이 지연될 가능성이 높다. 따라서 대체 투자처로 눈을 돌리는 것이 바람직하다는 의견이다. 옥수, 금호, 돈암동 등 주택재개발구역이 1억원 안팎의 자금으로 투자하기에 알맞다는 게 박사장의 견해다. 뉴타운에 인접한 곳의 대지, 단독주택, 상가점포도 개발에 따른 반사이익을 누릴 것으로 기대된다.
상왕십리구역에서는 청계고가와 무학로에 붙은 2만5000여평 규모의 1구역이 시범구역으로 먼저 개발되며 토지 및 주택 소유자들은 아파트 입주권을 받게 될 것으로 보인다. 나머지 2∼4구역은 공공시설 용지만 수용할 계획인데 특히 주상복합건물이 들어서는 상왕십리역쪽 3구역에 관심이 높은 편이다. 노후주택은 물론 주변 상가도 값이 크게 오른 데다 매물이 많지 않다. 공시지가는 노후주택이 270만원, 도로변 상가가 600만원 선으로, 공시지가의 150%에 보상한다 하더라도 투자수익은 별로 없는 셈이다.
부동산 전문가들은 상왕십리 주변에 있는 중소상가를 눈여겨보라고 권고한다. 뉴타운이 개발되면 서울시가 황학동과 상왕십리 주상복합을 스카이브리지로 연결할 예정인데 그럴 경우 동대문운동장∼황학동∼상왕십리로 이어지는 거대 상권이 등장하기 때문이다.
은평뉴타운은 저밀도 아파트와 고급빌라를 지어 기존 그린벨트지역 자연경관을 해치지 않으면서 주거환경을 개선하겠다는 게 서울시 방침이다. 개발계획 발표 후 호가가 많이 올라 이 일대의 부동산 관계자들은 “일찌감치 평당 200만원선에 매입한 사람을 제외하고는 토지투자로 큰 수익을 기대하기 어렵다”고 말한다. 이에 반해 노후주택은 입주권과 함께 건물 정원수 등에 대한 보상까지 기대할 수 있다. 무허가주택이라도 1982년 1월 전에 지은 것이라면 합법적인 주택과 똑같이 보상받을 수 있다.
최근에는 대체 투자방법으로 경매와 공매물건을 찾는 발빠른 투자자들도 있다. 전문가들은 경매·공매 등을 통한 투자를 권한다.
경매나 공매를 하기 위해서는 우선 주변 상황을 잘 살피는 것이 필요하다. 이미 성북구 길음동, 은평구 진관내·외동 주변 중개업소에는 경매물건을 찾는 문의가 크게 늘었다. 때문에 경매낙찰가율도 덩달아 뛰고 있다. 은평구 진관외동, 성북구 길음동 등 대상 지역내 평균낙찰률은 모두 110%다. 서울 진관내·외동 인근지역도 마찬가지다.
서울 은평구 진관외동 333-21 주택의 경우 감정가 2억5400만원에 낙찰가가 2억9120만원으로 낙찰률 114%를 기록했다. 진관내동 400-24 땅의 경우 입찰경쟁률이 13대 1을 넘어서는 등 갈수록 경쟁이 치열해지고 있다. 이는 서울·수도권의 평균 낙찰률 87%를 웃도는 수치다.
낙찰가율이 뛰고 있지만 그래도 투자가치는 있다는 것이 경매전문가들의 의견이다. 해당지역 매물은 개발이 덜 되고 낡은 건물이 많다. 따라서 계획발표 전 정해진 감정가격이라면 다소 비싸게 낙찰되더라도 시세보다는 싸다는 것이다.
대상지역 내 매물이 비싸다면 인근지역 매물을 노려도 된다. 개발이 끝난 후 혜택은 같이 누릴 수 있지만 대상지역이 아니어서 당장 낙찰가율이 뛰지는 않기 때문이다.
경매는 보통 입찰부터 낙찰까지 3개월 이상이 걸린다. 때문에 개발계획이 발표된 후 경매물건을 찾으면 감정가가 높아진다. 시세차익이 그만큼 줄어드는 것은 당연지사다. 같은 값이면 낡은 집을 고르는 안목도 필요하다. 반듯한 아파트나 주택보다는 구조는 튼튼하면서도 허름한 상가건물이나 단독주택이 더 낫다. 낡을수록 감정가가 낮아서 투자비용이 덜 들기 때문이다.
낮은 가격에 매입해 당장 팔기보다 리모델링이나 리노베이션을 통해 살기 좋은 집으로 만들어 놓으면 높은 수익을 누릴 수 있다. 특히 강북 뉴타운은 착공하기까지 4∼5년은 걸려 개발일정이나 방향에 맞춰 장기투자를 꾀하기에 좋다. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 “대상지역을 조금 벗어난 인근 지역의 급매물이나 경매물건에 눈을 돌리는 것도 좋은 방법”이라고 조언한다.
일부 매물 가운데는 소유권 행사가 불투명하거나 개발제한, 고도제한 등 규제에 걸리는 매물도 많다. 또 앞으로의 보상방식도 눈여겨봐야 한다. 만약 수용될 때 현금으로 보상을 받으면 공시지가가 감정가에 못미칠 수도 있다. 무허가·불법건축물인지 확인하는 것은 물론이다.
이는 구청 건축과에서 건축물관리대장이나 지적공부를 통해 확인할 수 있다.
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