초보자를 위한 토지투자 가이드

• 864만평에 이르는 역세권 신도시 개발과 100만평이 넘는 삼성의 ‘크리스털 밸리’로 주목받는 천안아산 일대는 10년 전 분당·일산 신도시의 대박 경험을 재연할 수 있는 투자 1번지이다.

투자대상 토지는 사각형태가 가장 좋고 전면이 도로에 길게 인접할수록 이용가치가 높다.

지난해 10·29 주택시장안정 종합대책 이후 토지시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 주택시장에 비해 규제가 적은 데다 상대적으로 저평가된 토지시장으로 시중 부동자금이 몰리고 있기 때문이다. 판교 등 제2기 신도시 건설, 고속철 개통, 신행정수도 후보지 선정, 미군기지 이전 등 개발재료가 풍부하다는 점도 토지시장에는 호재임에 틀림없다. 게다가 정부차원에서 농지거래 및 이용에 대한 규제완화가 추진되는 것도 앞으로 토지시장 경기를 부추길 만한 대목이다.

도시민의 농지취득이 무제한 허용되고 농업용으로만 사용되던 진흥지역농지를 공장, 물류창고 등 다른 용도로 전환할 수 있게 되면 토지가치는 당연히 달라지게 된다. 이에 따라 400조원이 넘는 시중 과잉부동자금이 새로운 먹잇감을 찾아 토지 쪽으로 대거 이동할 가능성이 과거 어느 때보다도 커졌다.

그러나 시장이 과열될수록 신중하게 접근하고 정석대로 투자할 필요가 있다. 땅투자는 환금성이 떨어지고 전문적인 지식과 경험을 요하는 만큼 반드시 사전점검 및 확인절차를 거쳐야 한다.

매입할 토지를 조사, 확인하는 방법은 크게 현장조사와 공적장부 열람으로 나눌 수 있다. 현장조사는 토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도 등의 서류만으로는 확인하기 어려운 토지 주변 환경을 직접 답사해 확인하는 절차이다. 현장조사에서는 특히 땅의 모양, 도로인접 여부, 현황지목 및 주변토지 이용상태, 혐오시설 존재 여부, 인접토지와의 경계선 등을 꼼꼼히 확인해야 한다.

토지모양은 사각형태가 가장 좋다. 4m 이상 도로에 인접하고 전면이 도로에 길게 접할수록 이용가치가 높다. 등고선을 확인해 경사도가 심한 땅보다는 낮은 땅을 사두는 것이 좋다.



지적법상 지목과 현황지목이 일치하는지, 주변토지는 실제 어떻게 이용되고 있는지를 조사하는 것도 필수적이다. 만약, 지적법상 지목은 전답(田畓)으로 되어 있는데 실제로는 주유소나 공장으로 이용되고 있다면 농지로는 부적합한 땅이라고 할수 있다. 주변에 축사, 공장, 소각장 같은 환경오염시설이 있는지 여부도 현장을 방문하지 않고서는 알 수가 없다.

투자자는 이러한 눈에 보이는 현상뿐 아니라 토지의 미래가치도 내다볼 줄 아는 혜안을 지녀야 한다. 땅의 미래가치는 국토발전의 가이드 역할을 하는 국토종합계획과 20년 이상 장기계획인 지방자치단체의 도시기본계획 및 지역개발계획을 살펴보면 어느 정도 파악할 수 있다.

두 번째로는 토지이용계획확인원, 토지(임야)대장, 지적(임야)도, 등기부등본, 토지관련 공적장부를 발급받거나 열람해서 실제상황과 장부상의 표시가 일치하는지를 대조해봐야 한다. 가장 먼저 확인해야 하는 서류는 토지이용계획확인원이다. 토지이용계획확인원에는 해당 토지의 용도지역 및 행위제한에 관한 내용 등이 기록되어 있다. 예컨대 그린벨트나 군사시설보호구역 등 토지에 대한 각종 규제 여부를 이 서류를 통해 알 수 있다. 주택을 신축할 수 있는 토지는 관리지역이거나 잡종지로, 만약 자연환경보존지역, 개발제한구역, 군사시설보호구역 등에 해당하면 주택 신축에 많은 제약이 따르게 된다.

토지(임야)대장에는 고유번호 및 토지소재지, 지번축적 상황 등이 기재되어 있다. 토지의 표시란에 지목과 면적이 기재되어 있고 소유란을 통해 소유권의 변동사항을 알 수 있다. 지적(임야)도는 매입하고자 하는 토지의 모양과 경계표시, 도로형태 등을 파악할 수 있는 서류이다. 소유자와 권리관계는 토지등기부등본으로 파악할 수 있다. 여기엔 소유권뿐만 아니라 근저당, 가압류, 가처분 등 채권이나 물권사항이 표기되어 있어 매입 전에 반드시 떼어봐야 함은 물론이고 최종적으로 잔금 지급시에도 등기소에서 발급받아 권리변동사항을 확인해보는 것이 좋다.

이밖에 토지 매입에 앞서 매물을 확보하고 시세를 조사하는 절차도 빠뜨려선 안 된다. 해당지역에 매물이 나왔는지 여부는 인근지역 부동산 중개업소를 이용해도 되고 시골이장 등 지역사정에 밝은 동네 유지를 활용하는 것도 한 방법이다.

홍성 예산 청양 등 주목

시세는 최근에 매매된 거래가격, 수익가격, 공시지가, 과거시세, 분양시세등을 종합적으로 비교, 분석해 추정할 수 있다. 땅값은 아파트와 달리 기준으로 삼을 만한 정가가 없는 만큼 정확한 시세조사를 하기가 매우 어렵다. 그만큼 중요한 과정이다.

그렇다면 투자자 입장에서 관심을 가질 만한 유망지역은 어디일까. 개발재료 측면에서는 제2기 신도시 건설, 신행정수도 이전, 고속철 개통, 공공기관 이전, 산업혁신 클러스터, 지역특구제 등으로 관심을 모으는 지역을 들 수 있다. 주5일 근무제 같은 시장 분위기도 토지시장 전망을 밝게 하고 있다.

이러한 요건을 종합하면 결국 지역적으로는 수도권과 충청권이, 그중에서도 환경보호가치가 높아지는 임야보다는 농지가 유망상품으로 떠오를 것으로 보인다. 농지를 농업용 이외 용도로 전환할 수 있게 되면 수도권 및 충청권 관리지역(옛 준농림지)과 진흥농지, 한계농지는 새로운 금맥찾기의 대상이 될 것이다.

먼저 수도권 투자유망지로는 미니신도시 및 관광지로 개발될 용인 원삼, 백석, 양지면 일대, 제2영동고속도로가 개통될 고급 전원주택지인 가평, 양평, 홍천지역, 그리고 경전철 개통으로 도로접근성이 개선되고 공공기관 이전이 추진될 강원도 원주, 횡성지역 등을 들 수 있다.

반면 충청권은 신행정수도 후보지 선정 이후 지역별로 희비가 엇갈리고 있다. 수도이전 후보지로 선정된 충남 연기, 공주 일대는 공시지가 기준으로 토지가 수용될 것으로 보여 투기수요가 빠져나간 반면 규제가 적은 후보지 인근지역은 투기과열이 우려되기 때문이다.

예컨대 공주·연기의 후보지 중심에서 10㎞ 안팎에 위치한 조치원, 오송, 오창, 청주, 대전 유성구, 대덕 테크노밸리 일대는 물론이고 30㎞ 정도 떨어진 청양, 홍성, 예산 등은 반사이익과 대토 수요에 대한 기대감으로 벌써부터 들썩이고 있다.

특히 토지거래허가지역으로 묶이지 않은 홍성, 예산, 청양군 등 연기·공주 인접지역은 아직까지 별다른 규제가 없는 데다 배후 또는 관문도시로 성장할 가능성이 크고 새 고속도로 개통, 충남도청 이전 등의 재료를 타고 땅값이 오를 가능성이 높다.

‘호객행위’ 조심해야

특히 신행정수도 후보지에서는 제외되었지만 지난 4월 고속철 개통 이후 인구 유입속도가 빨라지고 있는 천안아산을 주목할 필요가 있다. 864만평에 이르는 역세권 신도시 개발과 100만평이 넘는 삼성의 ‘크리스털 밸리’, 수도권 대학 이전 등이 함께 추진되고 있어 말 그대로 금맥캐기가 시작될 것 같다. 이 지역은 10년 전 분당 일산 신도시의 대박 경험을 재연할 수 있는 투자 1번지이다. 역세권인 아산시 배방면과 첨단산업공단인 탕정면 일대를 비롯해 평택 지역과의 연결국도 주변, 오송·오창 지구 인접지인 천안시 목천, 병천, 수신면 일대도 투자 적격지로 꼽을 만하다.

하지만 땅 투자에 관심 있는 사람이라면 국토균형발전이라는 명분 아래 최근 쏟아지고 있는 각종 기획 부동산으로 인한 피해 사례에도 관심을 기울여야 한다. 무턱대고 전화를 걸어와 ‘어느 지역의 땅을 사면 큰돈을 벌 수 있다’고 유혹하는 ‘호객행위’를 한두 번 경험하지 않은 사람이 드물 것이다. 기획 부동산 관련 업자들은 주로 개발예정지 주변의 쓸모없는 큰 땅을 싸게 산 뒤 잘게 쪼개서 비싸게 되파는 식으로 투자자들을 현혹한다.

사기를 당하지 않으려면 이들이 내놓는 과장된 개발계획이나 개발도면 등을 그대로 믿어서는 안 된다. 허위정보가 많기 때문이다. 해당서류를 꼼꼼히 점검하는 것은 물론 행정관청 방문, 현장답사 등을 통해 매물을 철저히 확인해야 한다. 최소한 땅을 사들이기 전에 반드시 시·군·구청의 건축과나 지적과, 도시계획과 등을 직접 찾아가 해당 토지가 건축이나 개발이 가능한지 여부를 확인하는 것이 안전하다.

최소한 주변지역 중개업소 3∼4군데를 들러서 시세를 파악한 후 투자하는 것도 터무니없는 실패를 예방할 수 있는 지름길이다.

요약하면 토지투자에 관심이 있다면 반드시 법률분석, 용도분석, 입지분석 등 과학적인 분석능력과 계획도로, 택지개발지구 등 개발계획, 지역발전 가능성 등을 정확히 예측할 수 있는 종합적 능력을 갖춰야 한다는 것이다. 토지 투자에 성공하기 위해서는 개발재료, 투자시점, 투자지역 등 3박자를 고려해 투자대상을 선별하되 가급적 여유자금으로 멀리 내다보는 장기투자를 중요시할 필요가 있다.