인구 변화와 더불어 빠른 고령화에도 주목해야 한다. 65세 이상 인구비율이 총인구의 7% 이상일 때를 고령화사회, 14%이상을 고령사회, 20% 이상을 초고령사회라 하는데, 우리나라는 이미 2000년에 고령화사회에 진입했고, 2018년에 고령사회, 2026년에 초고령사회 진입이 예상되고 있다. 이는 기타 선진국과 비교했을 때 가장 빠른 고령화 속도다.
게다가 생산활동인구(15~64세)도 2016년 3619만명을 정점으로 감소할 것으로 예측되어 향후 생산활동인구가 노인부양에 들여야 하는 부담이 점차 증가할 것으로 예상된다. 생산활동인구의 노인부양 비율은 2009년에 7명당 1명이었지만, 2018년 5명, 2027명 3명, 2036년에는 2명당 1명꼴로 점차 부담이 커질 전망이다. 또한 노동력의 주축인 30~40대는 2006년부터 이미 감소하기 시작해 2010년 현재 총인구 중 33.7%를 차지하고 있는데 2020년 이후에는 30% 이하 수준으로 떨어질 것으로 예측된다.
총인구가 2018년 정점을 기록한 후 감소할 것으로 전망되는 반면, 혼인율 하락 및 이혼율 상승, 인구 고령화 등으로 인해 1인 가구 및 부부가구 증가는 지속되고 있다. 이들 소규모 가구가 2010년 총가구수에서 차지하는 비중은 35.4%로, 증가 추세는 2020년 39.3%, 2030년 44.4%로 계속 이어질 것으로 예측된다. 우리나라의 인구감소 및 노령화 속도는 예상보다 빠르게 진행되고 있으므로, 이로 인해 앞으로 10년 뒤 부동산시장에는 근본적인 추세의 변화가 불가피하게 나타날 것으로 보인다.
베이비붐 세대의 대규모 은퇴 역시 주택시장에 큰 영향을 미칠 전망이다. 우리나라의 베이비붐세대는 1차세대(1955~63년생)와 2차세대(68~76년생)로 구분되며 총 1480만명(각각 728만명, 750만명)으로 전체 인구의 30.3%를 차지한다. 특히 인구의 14.9%를 차지하는 1차 베이비붐세대의 비중과 자산보유능력 등을 감안할 때 이들의 은퇴시기가 오면 주택수요에 커다란 변화가 올 수밖에 없음을 알 수 있다.
실제로 베이비붐 세대가 주택시장에 진입한 초기(1986~91년)와 외환위기 이후 이들의 주택교체 수요가 증가한 2000년대 초반에 주택매매가격은 크게 상승했다. 또한 연령대별 자산보유 및 부채실태를 살펴보면 베이비붐 세대(45~55세, 2006년 기준)의 약 71.5%가 자가를 보유하고 있으며 92.8%가 부채를 활용하고 있는 것으로 나타난다.
한편 주요 주택구매연령 계층(35~55세)은 현재 1727만명으로 총인구의 35.3%를 차지한다. 앞으로 그 비중이 점차 줄어들긴 하겠지만 2020년까지 총인구의 33% 수준은 유지할 것으로 보인다. 과거추이와 비교해보면, 주택가격이 상승세를 기록한 2000년 이후 인구구성 가운데 35~55세의 비중은 평균 30% 이상이었고 지난 20년간 연령대별 주택보유현황에서 고연령대로 갈수록 주택소유 비중이 높아졌음을 미루어 볼 때, 주택구매연령층의 비중이 줄어드는 추세가 고스란히 주택수요의 급격한 하락으로 이어질 가능성은 제한적이라고 할 수 있다.
