국내 가계의 연령별 자산 포트폴리오 구성을 살펴보면, 부동산 비중은 은퇴를 전후한 시점(50~60세)에 정점을 기록하고 노후로 갈수록 점진적인 하락세를 보이는 것으로 나타난다. 이 같은 현상은 자녀 교육이나 결혼과 관련해 대규모 지출이 일단락되는 연령대인 퇴직 시기를 전후로 주택규모를 줄이고 대신 금융자산으로 전환해 노후에 필요한 현금흐름을 창출하고 있기 때문으로 추정된다. 이 같은 특성은 고령화와 기대수명 증가가 예상되는 상황에서 사회안전망 미비에 따른 노후불안, 유산마련 동기 등과 맞물려 중장기적으로 부동산 가격의 전반적 하락세를 유도하는 방향으로 작용할 가능성이 높다.
특히나 베이비붐 세대들의 경우, 부동산 자산에 대한 심각한 편중을 감안하면 주택담보대출 관련 부채 부담과 금융자산 및 연금자산 부족 등으로 퇴직 후 소비를 지속적으로 충당할 재원이 크게 부족할 수밖에 없는 상황이다. 결국 은퇴세대의 부동산 매각이 예상되면서 이들이 대거 보유하고 있는 중대형 주택 위주로 가격조정이 진행될 가능성이 있다. 한편 부동산을 매각하는 대신 역모기지(주택연금)를 생활자금원으로 활용하는 방법이 확대될 수는 있겠지만, 이 경우에도 운용주체들의 매각, 임대 등에 따른 부동산 가치하락 추세는 불가피할 것으로 보인다.
국내 가계 자산배분의 근본적인 변화는 과거 미국과 일본의 경험에서 확인할 수 있듯 앞으로의 자산가격 경로를 좌우한다는 점에서 관심을 기울일 필요가 있다. 과거 미국에서는 1946~64년 출생한 베이비부머가 40대로 진입한 1985년 이후 자산수요 급증과 소비가 함께 증가하는 선순환 구조가 정착되며 자산가격의 장기적인 상승세가 지속되는 국면이 나타났다. 반면 일본의 경우에는 1947~49년 출생자가 자산구입 핵심연령으로 등장한 1980년대 후반 단기간의 호황을 끝으로 1990년대 자산버블 붕괴와 더불어 정책적인 요인들이 결합되며 이른바 ‘잃어버린 10년’으로 대표되는 장기침체를 경험했다.
비슷한 인구구조의 변화를 경험한 두 나라에서 자산가격 및 경기 경로의 차별화가 나타난 이유는 일본의 경제정책 실기(失機)에도 일부 원인이 있겠지만, 근본적으로는 인구구조의 특징(일본의 베이비붐 세대는 3~4년 정도로 미국에 비해 짧게 형성되어 있는데다 고령화 속도도 훨씬 빠르게 진행됐음) 때문이었다고 볼 수 있다. 이러한 일본의 급속한 인구구조 변화는 가계의 안전자산 쏠림현상(총 자산 가운데 부동산 비중을 70% 이상 유지)을 통해 부동산 버블, 경제활력 저하 및 디플레이션이라는 경로로 이어졌고, 끝내 자산가격 급락세로 귀결됐다. 이러한 일본의 사례는 빠른 고령화 속도와 가계자산의 80%를 부동산으로 보유하고 있는 우리나라 현실에 시사하는 바가 크다고 할 수 있다.
한편 부동산 가격이 중장기적으로 하락하게 되면, 부동산시장의 단기적 수급 비탄력성을 고려할 경우 가계의 실물자산과 단기 금융부채 간 불일치(mismatching) 위험을 확대시키는 결과가 나타날 우려가 있다. 국내 주택담보대출의 경우 10년을 초과하는 장기상품 비중이 점차 늘어나고는 있으나 실제 존속기간 기준으로는 3년 이내 상환이 전체의 70%를 상회한다. 최근 금융당국과 금융기관이 적극적인 만기연장 유도를 통해 원리금 상환부담을 완화시키려는 노력을 경주하고 있지만 미스매칭 문제의 근본적 해결에는 여전히 미치지 못하는 것으로 평가되고 있다.
유동성 측면에서는 저소득층과 고령층 위주로 리스크가 확대될 가능성이 높다. 외환위기 이후 중대형과 소형 아파트 사이의 가격 양극화가 심화되면서 저소득층이 체감하는 부의 효과는 크지 않다. 특히 저소득층은 자산 간 배분에서 부동산 편중 정도가 상대적으로 심각하기 때문에 외생적인 충격이 완충지대 없이 직접 가계 악화로 전달될 가능성이 크다. 무엇보다 저소득 가계는 금융자산 축적이 매우 미흡한데다 부동산 자산취득에 따른 금융부채 비중이 상대적으로 높아서 부동산 가격 하락이 재무건전성 문제로 곧바로 연결될 것이라는 우려를 낳는다. 연령대별로는 고령층의 포트폴리오에서도 부동산 자산 비중이 여전히 높은 수준을 유지하고 있음을 주목해야 한다. 소득원이 없는 노년층의 유동성 제약이 우려되는 것이다.
