- 주5일 근무제 도입과 함께 붐을 이룰 것으로 예상되는 펜션.
- 전원생활과 수익사업을 병행코자 하는 이들에겐
- 꿈의 사업 아이템이다. 그러나 누구나 성공할 순 없는 일.
- 입지 선정부터 테마 발굴까지, 사례를 통해 본 펜션사업 성공 전략.
인근 원주가 고향인 변씨가 부모형제와 함께 보낼 휴가지로 펜션을 선택한 데는 인터넷의 도움이 컸다. 인터넷을 뒤지던 중 펜션이 눈길을 끌었고, 마침 고향 인근에 통나무 방갈로로 이뤄진 펜션이 있어 이를 활용키로 한 것이다.
“콘도보다 좋던데요”
방이 두 개 딸려 있고 욕실과 거실, 주방이 갖춰져 있는 것이 시골집과 다름없었다. 선풍기나 에어컨 시설이 없음에도 무척 시원한 데다 다락에 붙어 있는 뻐꾸기 창은 이국적이기까지 했다. 방갈로 아래로는 시원한 계곡 물이 흐르고 잣나무 숲에서는 서늘한 바람이 불어와 변씨는 낮잠부터 즐겼다. 아이들은 어울려 놀고 아내는 모처럼 만난 동서들과 이야기꽃을 피웠다. 부모님은 오후 늦게까지 숲으로 산책을 다녀오는 등 예전과 다른 휴가를 즐길 수 있었다.
둔내 휴양림 안에는 모두 16개 동의 방갈로형 펜션이 자리하고 있는데, 변씨처럼 색다른 피서를 원하는 사람들로 꽉 찼다. “의외로 밤에 모기가 없어 놀랐다”는 변씨는 가족들과 바비큐 화로에 삼겹살을 구워먹던 일을 아직도 잊지 못하는 표정이다. 20평형 방갈로를 1박2일 사용하는 비용이 11만원이어서 콘도보다 적게 들고 TV나 컴퓨터가 없어 아이들과 맘껏 즐길 수 있는 점도 좋았다고 변씨는 설명한다.
펜션은 아직 낯선 숙박형태다. 예전의 민박집과는 판이하게 다르다. MT 명소인 강촌이나 능내 민박집에서 지낸 젊은 날을 떠올려보라. 파리는 머리 위로 날아다니고 재래식 화장실은 끔찍하기만 하던 기억을 한두 토막씩은 갖고 있을 것이다.
펜션은 민박이기는 하나 둔내 휴양림처럼 기업화된 곳이 의외로 많다. 대부분 경치 좋은 곳에 위치한 데다 주거시설도 최신식이면서 깨끗하다. 콘도나 모텔 등을 주로 이용하던 사람들에게 새로운 숙박공간이 열린 셈이다.
축령산 자연휴양림 입구에 위치한 펜션 '깊은산속 옹달샘'. 전형적인 가족 휴양형 펜션이다.
그런 조씨는 정씨에게 또 한번 놀랐다. 정씨가 펜션사업을 시작했기 때문이다. “9월초까지 예약이 꽉 차서 눈코 뜰 새도 없다”는 정씨의 말에 조씨는 전원에서도 경제적으로 자립할 방도가 있겠다는 생각을 하게 됐다.
정씨는 국제통화기금(IMF) 구제금융 당시인 1998년 공기업 본부장을 끝으로 명예퇴직하고 광주로 이사했다. 땅은 예전에 노후를 위해 마련해둔 것으로 모두 800여 평. 집앞으로 작은 계곡이 있고 뒤로는 야산이 펼쳐져 있어 전원생활하기에 제격이었다. 정씨는 200평을 전용해 방 4개와 욕실 2개가 딸린 건평 50여 평 규모의 주택을 지었다. 도시에 살고 있는 자녀와 손자들이 주말에 놀러올 수 있도록 널찍하게 지은 것이다.
펜션을 운영하는 사람들
그런데 막상 입주해보니 부인과 둘이 살기에는 너무 넓었다. 방 3개를 활용해 펜션업을 하기로 했다. 올해 처음 손님을 맞이했는데 7월초부터 9월초까지 휴가철 내내 예약이 그치질 않았다. “막상 펜션을 시작하고 아는 사람들에게 소문을 내기는 했지만 이처럼 손님이 많이 몰려올 줄은 몰랐다”는 게 정씨의 설명이다.
정씨는 하루에 방 1개당 3만∼5만 원을 받고 있다. 올 여름에만 대략 1200만∼1500만원 가량의 수익을 올렸다고 한다. 방문객 중에는 아예 요금을 받지 않거나 성의 표시만 하는 지인도 있다. 그럼에도 부부가 살기에는 충분한 수입이라고 정씨는 말한다.
조씨는 자신도 노후에 펜션을 할 수 있는 땅을 마련하기 위해 주말이면 여기저기 땅을 보러 다닌다. 이처럼 여유자금을 가지고 투자하려는 수요자라면 펜션임대주택을 겨냥해볼 만하다. 펜션임대사업은 전원생활을 즐기면서 노후도 보장받을 수 있는 방법으로 유망하다.
강원도 인제군 인제읍 고사리의 이성구·정정희씨 부부도 내린천변에 목조주택을 짓고 ‘꿈동산’이란 이름의 펜션을 운영하고 있다.
지난해 완공한 꿈동산은 공무원인 이씨가 퇴직 후 전원생활을 하기 위해 수년 전부터 준비해온 것이다. 애초부터 펜션사업을 하려던 것은 아니었다. 집이 98평이나 돼 공간 여유가 있고 시골에서 부부만 적적하게 사는 것보다 사람들과 어울리는 것이 좋을 것 같아 민박집을 하기로 했다. 또 내린천 인근은 여름철이면 민박집을 구하기 어려울 만큼 행락객이 많다는 점도 펜션업을 부추기는 원인이 됐다.
이씨는 “민박을 하더라도 상업적으로 얽매이지 않고 친구나 친지같이 스스럼없이 머물다 갈 수 있도록 하자는 생각에서 시작했다”며 “막연히 전원에 나와 농사일이나 하는 것보다 일정한 수익이 있어 바람직하다”고 말했다.
정해둔 요금도 없고 머물다 가는 이들이 주는 대로 받겠다는 것이 이들 부부의 생각이다. 일년 중 70∼80일 정도면 충분하다는 생각으로 시작했는데 올 첫해 벌써 100일 이상 임대가 이뤄져 내심 놀라고 있다. 그동안 올린 수익은 3000만원, 투자금액을 감안하면 높은 수익이다. 하지만 주택관리를 전적으로 부부가 맡고 있음을 생각하면 자급자족할 정도의 수익이 아니겠냐는 것이 이씨 부부의 생각이다.
이씨 부부는 당초 집만 짓고 살 작정이었으니까 수익에 연연할 필요가 없다. 그래서 찾아오는 사람들과 말벗처럼 지낸다. 꿈동산은 애초에 전원주택을 염두에 두고 지었기 때문에 여느 민박집과는 시설이 다르다. 우선 모든 집기며 시설이 메인 하우스와 똑같고 거실이나 주방은 주인과 함께 사용하도록 했다.
지하 1층, 지상 3층의 목조주택으로 지하에는 차고 및 보일러실, 방 2개, 화장실이 들어 있다. 1층은 거실과 주방, 침실, 화장실, 온실, 데크가 있다. 2층은 거실과 침실 2개, 욕실, 발코니, 3층은 다락방이다. 2층과 다락형 3층은 이따금 다녀가는 딸들을 위한 공간인데, 비어있는 경우가 많아 이들 방도 민박으로 내주었다. 해발 1119m의 한석산이 집 뒤를 감싸고 있고 식수로도 사용할 수 있는 맑은 계곡 물이 집앞으로 흘러 운치 있다. 특히 계곡 물을 끌어들여 정원에 조성한 폭포가 썩 볼 만하다.
이처럼 펜션은 은퇴자들이 전원생활을 즐기며 자급자족하기 위해 선택하는 경우가 많았으나 최근 들어서는 화가나 조각가 등 예술창작자들이 생활방편으로 삼는 사례도 늘고 있다. 아예 창업형으로 펜션을 운영하는 사람도 있다. 특히 안면도나 제주도 등지에는 직업 삼아 펜션을 선택한 젊은이들도 많다.
최근 들어 가족단위 휴양인구가 늘면서 새로운 숙박형태로 자리잡고 있는 펜션은 전원주택 형태의 고급 민박시설을 뜻한다. 객실 수 4∼10여 개로 운영되는 별장같이 아늑한 스타일의 레저형 숙박시설이다.
본래 펜션은 ‘연금’이란 뜻으로 유럽에서 노인들이 여생을 연금으로 생활하며 휴양을 위해 머무는 시설을 의미한다. 우리나라에서는 단란하고 오붓하면서도 가족적인 분위기를 맛볼 수 있는 고급전원주택쯤으로 통한다.
펜션이 발달한 유럽에서는 콘도나 호텔보다 가격이 저렴하면서도 시설이 좋아 널리 보급돼 있다. 일본에는 고령화사회로 진입하기 시작한 지난 1980년대 초 처음 도입된 이래 현재 4000여 곳이 성업중이다. 우리나라에도 제주도, 안면도, 강원도 평창·횡성·문막·인제 등에 많이 생겨나 대중적 숙소로 자리잡아가고 있다.
스키동호회를 위한 전문동호회 펜션를 필두로, 별자리를 연구하는 모임, 패러 글라이딩 등 동호회 전문펜션도 잇따라 등장하고 있다. 단순한 숙박개념에서 벗어나 테마를 부여하는 이들 펜션은 여가생활 및 취미생활을 즐기려는 사람들이 늘어나면서 그 영역이 더욱 확대될 전망이다.
최근 펜션이 수익형 부동산 상품으로 자리잡은 데는 오피스텔 등 도심 내 수익형 상품의 퇴조도 한몫을 하고 있다. 전원 부동산 및 펜션이 대체 수익상품으로 떠오른 것이다. 여기에 맞물려 주5일 근무 등으로 관광레저 및 휴양 수요가 급격히 증가한 것도 붐을 이룬 요인이 되고 있다.
그러면 어떤 사람이 펜션사업을 할 수 있는지, 투자비와 수익은 어느 정도인지 자세히 알아보자.
펜션사업에 관심을 갖고 있는 사람들은 대개 안정된 노후생활과 자립적 경제생활을 원한다. 특히 직장인들이 펜션사업에 관심이 많다.
전원주택을 짓겠다는 계획을 갖고 있는 사람들도 단순 가정집이 아닌, 주택 혹은 별장으로 사용하면서 남는 공간이나 사용하지 않는 시간에는 펜션으로 활용할 수 있는 구조를 적극적으로 고려하고 있다. 그렇게 따지면 사실상 펜션은 누구나 할 수 있는 사업이다. 따라서 전원주택을 이용한 펜션바람은 앞으로도 꽤 오랫동안 지속될 전망이다.
펜션사업을 하기 위해 별도의 허가나 자격을 취득할 필요는 없다. 집을 짓는데 문제가 없으면 언제 어디서나 가능하다. 사업자 등록(펜션업으로 등록할 수는 있지만 의무사항은 아니다)도 필요치 않다. 전원주택을 짓듯이 집을 짓고 남는 공간을 기존 민박처럼 운영하면 된다.
한 마을에서 5가구 이상 모여 민박사업을 신청할 경우에는 농가주택의 개·보수 또는 증·개축이 필요한 농가에 한해 총 사업비의 70% 이내, 마을 당 3억원 이내, 농가당 1500만원 이내에서 장기저리의 융자를 받을 수 있음을 알아두자. 운영프로그램이 좋으면 더 많은 융자를 받을 수도 있다. 단 주택의 신축비는 여기 해당하지 않는다.
60평 규모, 방 5개로 펜션을 운영할 경우 건축비는 평당 250만∼350만원이 든다. 토지매입비는 평당 가격이 천차만별이기 때문에 자금계획을 세울 때 주의를 기울여야할 대목이다. 도심에서 멀지만 싼 땅을 활용할 것인지, 가깝지만 비싼 땅을 선택할 것인지를 잘 생각해야 한다. 투자비가 높으면 운영하는 동안 애를 먹을 수 있다.
토지매입비 외에 조경비, 집기 구입비, 기타 경비 등으로 약 2억원 가량의 투자비가 더 필요하다. 부지를 매입할 경우 지역에 따라 가격차가 큰 편. 펜션을 할 만한 위치에 있는 땅값은 수도권에서 준농림지를 기준으로 평당 10만∼40만원, 강원도는 평당 5만∼20만원 수준이다.
북제주군 애월읍 미라지펜션의 미니 라이브 바. 기타 반주에 맞춰 노래하며 기족적인 분위기를 맛볼 수 있다.
일년 중 절반 정도 임대한다고 가정할 때 평균 숙박료를 5만원으로 하면 대략 연간 4500만원 가량의 수익을 올릴 수 있다. 여기서 운영경비를 빼면 대략 3500만원의 수익이 발생한다. 이 정도면 양호한 수익이다.
민박 외에 농산물·산나물·토산품 판매 등을 병행해 수익을 더 올릴 수 있다. 운영 기법에 따라 다양한 부대 수익도 가능하므로 주변 여건과 특성에 따라 다양한 아이템을 적용해볼 만하다.
그렇다고 누구나 펜션사업에 성공할 수 있는 것은 아니다. 소문과는 달리 특성을 살리지 못해 고전하는 곳도 많다. 펜션사업이 성공하려면 테마를 부여하고 주변 환경과 여건에 맞는 특색 있는 영업기법이 요구된다. 그 중 몇가지 유형을 살펴보자.
◇ 전원카페형 펜션
가장 흔한 펜션 형태다. 관광지 주변에 주로 건립되는 전원카페형 펜션은 카페나 식당, 펜션하우스 등을 함께 운영하게 되어 있다. 일부 관광지 주변의 카페는 추가로 펜션하우스나 방갈로형 통나무주택을 건립해 펜션사업을 병행하고 있다.
이 방식은 노동력이 많이 들고 전원생활의 여유를 잃기 쉬운 데다 투자비도 많이 드는 것이 흠이다. 그러나 부지가 넓고 주변에 관광지나 주말 휴양인구가 많은 곳에서는 고려해볼 만하다.
강원도 횡성이나 평창 등 스키장이 많은 지역에서 유리하며 투자비는 대략 4억∼6억원이 소요된다. 카페나 식당은 환경에 맞게 통나무나 황토 등 토속적인 분위기로 짓는 것이 운치 있으며 단기적인 홍보효과도 뛰어나다.
◇ 전시장형 펜션
주로 조각가나 화가, 도예가 등 전원생활을 하는 문화예술 창작자들이 많이 선택하는 방식이다. 이들의 생계수단인 전시장형 펜션은 작업장과 전시공간, 판매장을 겸한 1층 공간 외의 나머지를 펜션으로 활용하는 방식이다. 작품전시, 예술창작 교육 등을 병행할 경우 방문객을 차별화하는 효과를 거둘 수 있다.
소품 형태의 조각품을 생산해 판매를 겸하는 강원도 화천의 한 전시장형 펜션의 경우 낡은 농가를 개조해 쓰고 있다. ‘쫤’자형 가옥인 이 펜션은 대문과 연결된 전면의 사랑방을 전시장으로 개조하고, 창고가 있던 자리는 차를 팔기도 하는 작업공간으로, 나머지는 살림집과 민박공간으로 활용하고 있다. 대략 한 달에 300만∼500만원의 수익을 올린다.
경기 여주, 이천 등지에도 주말 어린이 도예교실을 겸한 전시장형 펜션이 여럿 눈에 띈다. 문화적 환경이 조성된 지역에서 주로 선택할 수 있는 방식이다.
◇ 팜스테이형 펜션
외국에서 발달한 ‘팜스테이’는 농사에 필요한 일손을 제공하는 대신 숙박과 식사를 해결하는 형태다. 우리나라에도 이러한 사례가 등장하고 있기는 하나 일반적이지는 않다. 경기 여주 산북면에 한 곳이 조성돼 있는 정도다.
외국과 달리 우리나라에서는 농사체험장이나 주말농장을 운영하는 펜션에서 일부 숙박비를 내고 묵게 하는 형태로 운영되고 있다. 기존 주말농장이 추가로 펜션하우스를 설치해 수익을 올리기도 한다. 주말농장은 10평 단위로 대략 연간 8만∼15만원 가량의 임대료를 받는 것이 특징. 농사체험장도 같은 개념이다.
이런 펜션은 도시근교에서 유리하다. 한계농지나 유휴농지를 활용하면 된다. 비교적 땅이 넓어야 하는 만큼 투자 형태로 시작하는 것보다 수도권에 땅을 가지고 있는 사람이 수익형으로 운영해보는 것이 바람직하다.
◇ 분양단지형 펜션
도시민이 도시에 살며 운영하는 펜션으로 펜션 전문 관리업체의 서비스를 받아야 가능하다. 강원도 평창의 금당계곡 주변에는 단지형 펜션이 많은데 대지 200평, 건축면적 20∼30평 규모의 펜션이 여럿 어울려 있다. 주택과 땅값을 합해 대략 9000만∼1억2000만원 수준으로 연간 15% 안팎의 투자수익을 올린다.
여름철 등 성수기에는 전문업체를 통해 임대하고 비수기에는 주말주택으로 활용한다. 수익도 올리고 주말주택도 보유하고 재산도 키우는 ‘일석삼조’의 효과가 있다. 제대로 된 전문업체를 선택하는 것이 관건이다.
◇ 기타유형
이러 형태말고도 임대형 펜션이나 요양형 펜션, 동호인형 펜션, 연수원형 펜션 등 다양한 방식이 가능하다. 어떤 것이건 독특한 테마를 부여하는 것이 중요하다. 무작정 펜션하우스를 지어놓고 사람들을 불러모으는 것으로는 운영이 어렵다. 홈페이지를 열어놓는 것도 좋은 방법이다. 펜션을 짓기 전에 자금여력, 주변환경, 자신이 갖춘 조건 등을 고려해 이에 맞는 전략을 수립해야 성공할 수 있다.
땅값 싼 강원도 노려라
펜션사업을 성공으로 이끌려면 어떤 부분들에 특히 신경을 써야 할까. 장소 선택 못지않게 중요한 것이 수익성 분석과 건축·운영에 대한 사전 계획, 홍보 전략 수립이다.
‘오케이시골닷컴’의 김경래 사장은 “펜션 입지로는 비수기와 성수기의 굴곡이 심하지 않은 관광지 주변이나 명소를 끼고 있는 것이 좋다”며 “이러한 지역적 장점이 없다면 테마가 있어야 한다”고 설명한다. “예를 들어 된장을 담근다거나 허브를 기른다거나, 아니면 가족단위 여행객만 이용할 수 있도록 한다든가 하는 것들이 테마에 해당된다”는 설명이다.
위치도 좋고 테마도 좋다면 더할 나위 없으며 그야말로 성공하는 민박이 될 수 있다. 시작하고 나서 단골고객이 확보될 때까지는 꾸준히 홍보해야 한다. 요즘은 인터넷을 통한 홍보만 잘해도 5∼8개의 객실을 채우는 데는 문제가 없다. 주말이나 성수기 때는 방이 없어 난리고 주중이나 비수기에는 방이 비어 골치인 것이 민박인데 이것을 극복할 수 있는 방법이 홍보다.
운영은 주인 부부가 직접 하는 것이 좋다. 주인의 이미지에 따라 손님의 색깔이 정해지기 때문에 이미지 관리에도 신경을 써야 한다. 대개 펜션에서는 아베크족이나 연인들만 묵는 것은 권장하지 않는다. 전원주택을 활용하기 때문에 주로 집주인이 자녀들과 생활하는 경우가 많고 또 찾아온 이들이 자녀들을 데리고 오는 가족형이기 때문에 분위기를 해칠 수 있다는 우려에서다.
마지막으로 입지 선정 방법이다. 펜션은 어디에서든 할 수 있는 것이 아니다. 사람들이 찾아와 즐길 수 있도록 적절한 테마 선택이 가능한 여건이 필요하다. 물론 경기도 광주나 파주 등에도 펜션이 있기는 하다. 그러나 뭔가 부족하다. 전문가들은 가급적 수도권 밖의, 경치가 좋고 전원생활의 참 맛을 볼 수 있는 관광지나 나무나 숲 등 임상이 잘 가꾸어진 곳이 일순위 추천 대상이라고 말한다.
가장 무난한 곳은 역시 강원도나 충청북도 지역이다. 강원도에서 최근 펜션이 많이 생겨나고 있는 지역은 원주, 횡성, 평창 등지다. 설악산과 점봉산 등이 위치한 인제군에도 펜션이 늘고 있다. 인제군은 농가소득을 올리기 위해 펜션을 운영하는 주민들에게 가구당 1500만원까지 장기저리 융자를 내주고 있다.
강원도가 유리한 것은 수도권과 달리 땅값이 싸기 때문이다. 횡성의 경우 펜션을 지을 수 있는 땅이 평당 5만∼20만원 대면 충분하다. 평창이나 영월 지역은 이보다 더 낮은 편이다. 펜션 중에는 주택형태로 지어져 있는 경우도 있지만 통나무 방갈로처럼 한 가족이 머물 수 있도록 공간을 나눠놓은 곳도 적지 않다. 횡성 일대에 주로 통나무 방갈로가 많다.
수도권에서는 여주나 양평 등지가 유망하다. 유명산 등 패러글라이딩 장이 있고 휴양림이 많은 양평, 가평 등에는 기업형 펜션도 꽤 많이 눈에 띈다. 산골짜기라도 펜션이 들어설 만한 자리는 땅값이 비싼 편이지만 수요가 많다는 장점이 있다. 양평의 경우 펜션을 지을 수 있는 땅이 평당 20만∼30만원 수준이다. 또 상수원보호권역 1권역에 해당되기 때문에 농지를 전용해 주택을 지으려면 주민등록상 세대원 전원이 주민등록을 이전한 후 6개월이 경과해야 한다. 보이지 않는 규제도 많다.
양평 외에 가평, 여주, 광주, 남양주 등도 상수원보호권역이다. 규제사항이 많고 땅값이 비싸 펜션사업을 하려는 사람들이 강원도로 몰리는 원인이 되고 있다. 펜션업을 전문으로 하는 ‘마이펜션닷컴’ 김창근 사장은 “강원도 지역에서 펜션이 크게 느는 이유는 땅값”이라며 “그만큼 투자비용을 절약할 수 있기 때문에 사업성이 높아진다”고 말했다.
전원주택형이냐 방갈로냐
건축 전에 전원주택 형태로 할 것인지 방갈로 형태로 할 것인지를 미리 결정해야 한다. 전원주택의 경우 목조로 할 경우 평당건축비는 대략 350만∼400만원 수준이며 스틸하우스는 300만원 대에 가능하다. 흙집은 건축방식과 소재에 따라 크게 달라지지만 평당 250만원은 들어간다. 통나무주택 방갈로는 핀란드의 통나무집용 조립식 목재가 주로 사용된다. 6∼8평 규모에 싱크대, 욕실 등을 적용한 통나무 방갈로는 한 채에 1200만원 가량이 든다.
주먹구구식으로 하다간 망하기 십상이다. 미리 자금계획을 세우고 수요를 예측해야 한다. 땅을 구입하거나 건축설계에 드는 시간을 포함해, 집을 짓고 고객을 받을 수 있을 때까지 적어도 1년 반은 잡아야 한다. 물론 이미 지어진 집을 구입해 시작하는 것이라면 문제는 달라지겠지만.
1년 반은 절대시간이라고 해도 틀린 말이 아니다. 땅을 구입해 측량하고 토목하고 건축, 등기 등을 마치는 데 최소한 이 정도의 시간은 걸리기 때문이다. 더불어 자금계획 수립은 필수다.
부부 외에 추가 노동력을 사용해서는 안된다는 점도 염두에 둬야 한다. 전원생활을 즐기면서 부부가 직접 관리한다는 생각을 하지 않으면 애초 계획한 투자수익을 얻기 힘들다. 이 점이 바로 펜션사업의 특징이다. 자가노동력으로 모든 것을 감당한다는 생각으로 출발하는 것이 바람직하다.
장소를 고르고 자금계획을 세운 뒤에는 주변 입지에 맞는 건축을 하는 것이 중요하다. 실력이 검증된 업자를 선정해야 안심. 비용 줄이기에 급급해 아무렇게나 고르면 낭패 보기 십상이다. 건실하면서도 재무상 안정적인 업자를 찾는다. 업자가 전에 지은 집을 방문해보는 것도 검증의 한 방법이다. 건축주를 만나 업자의 평판을 들어보고 성실성도 알아볼 필요가 있다.
