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실전 재테크

부동산 불황기 상가·오피스텔 투자 가이드

허름한 급매물 사들여 리모델링부터 끝내라

  • 글: 고준석 신한은행 부동산재테크팀장 koj888@hanmail.net

부동산 불황기 상가·오피스텔 투자 가이드

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  • 상가건물은 무엇보다 목이 좋아야 한다. 급매물을 노리는 것도 중요하다. 허름한 건물을 개보수해 자산가치를 높일 수 있는 물건이라면 더욱 좋다. 그러나 상가건물에는 수십억의 돈이 투자되는 만큼 매입자금과 수리비용 등을 감안해 자금운용 계획을 꼼꼼히 세우는 것이 필수다.
부동산 불황기 상가·오피스텔 투자 가이드

올해 초 경기도 안양의 주거용 오피스텔 평촌 아크로타워 분양은 68대1의 경쟁률을 기록하기도 했다.

돈은 많은데, 돈의 흐름은 막혀 있는 게 요즘 형국이다. 마땅히 투자할 곳이 없다는 얘기다. 사정이 이렇다 보니 뭉칫돈이 자연히 부동산시장을 기웃거리게 된다. 여기에 시장금리마저 하향 안정추세가 지속되면서 부동자금은 더욱 부동산 쪽으로 쏠리고 있다. 하지만 부동산시장의 투자분위기도 그렇게 녹록지만은 않다. 정부가 연이어 투기규제대책을 내놓으면서 돈을 가진 사람은 투자를 꺼리고 있는 실정이며, 시장도 급속히 냉각되고 있다. 그런 가운데서도 상가건물에 대한 투자수요만큼은 아직까지 줄어들지 않고 있다.

물론 상가도 전반적인 임대수익률이 떨어지면서 약세를 면치 못하고 있는 게 사실이다. 그러나 강남지역의 일부 중소형 빌딩의 경우 가격이 지난해보다 올라 투자자의 관심을 끌고 있다. 전반적인 부동산 침체기에도 상가건물 가격이 오르는 것은 임대수익과 투자수익이란 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있기 때문이다. 그러다 보니 강남에서도 목이 좋은 지역에선 상가매물을 거의 찾아볼 수 없는 실정이다. 또한 대형빌딩에 비해 공실률(空室率)이 낮은 중소형 빌딩에도 투자자의 발길이 몰리고 있다.

강북은 임대수익률 면에서는 유리하지만, 투자수익률이 저조한 편이다. 하지만 강남지역의 경우 임대수익률이 4~5%에 불과한 반면, 투자수익은 기대수준 이상이다. 따라서 상가의 경우 임대수익보다는 투자수익이 높은 강남지역을 중심으로 투자 분위기가 형성될 전망이다.

부동산 투자에 있어 종목별 차별화 현상도 뚜렷하다. 보통 사람들은 굳이 값비싼 강남 상가에 투자할 이유가 있을까 생각하겠지만, 실제로 강남에 투자하는 사람들의 생각은 다르다. 편의시설이 잘 갖춰진 강남으로 사람이 모여들어 장사가 잘될 수밖에 없고, 따라서 장사하려는 사람은 우선적으로 강남을 선호하게 마련이라는 얘기다. 게다가 일부 업종의 경우 아무리 임대료가 비싸더라도 강남에서 문을 열어야 장사가 된다고 한다. 예를 들어 성형외과의 경우 압구정동, 청담동, 신사동, 강남역 주변이 아니면 문을 닫아야 할 정도로 지역 편중현상이 심하다. 이런 요인들 때문에 실수요자뿐만 아니라 투자자의 발길이 이어지면서 특정 업종을 유치한 상가건물의 가격은 천정부지로 뛰어오르고 있다.

상가건물은 뭐니뭐니 해도 목이 좋아야 한다. 여기에 급매물을 노리는 것도 좋은 방법이다. 허름한 건물을 개보수해 자산가치를 높일 수 있는 물건이라면 더욱 좋다. 그러나 강남지역의 상가 투자에는 수십억원이 들어가는 만큼 매입자금, 수선비, 금융비용 등을 감안해 자금계획을 꼼꼼히 세워야 한다. 은행 돈을 빌리는 경우에는 금리와 대출상환 대책도 마련해야 한다

얼마 전 청담동에 성형외과를 개원한 Y씨는 그간 수도권의 한 도시에서 건물을 빌려 병원 영업을 했다. 그러나 매년 건물주가 무리하게 임대료를 올려달라고 요구하는 바람에 임대료가 병원 재정을 압박하는 지경에까지 이르렀다. 더이상 견뎌내기가 힘들어진 Y씨는 생각다 못해 다소 부담이 되더라도 맘놓고 병원을 운영할 수 있는 건물을 마련하기로 결심하게 되었다.

그의 계산은 명쾌했다. 그동안 모아둔 돈을 종잣돈으로 삼고 모자라는 돈은 은행에서 빌려 강남의 투자가치 높은 건물을 사들인다는 것이었다. 다달이 비싼 임대료 대신 은행이자를 내는 것이 비용을 줄일 수 있다고 판단한 것이다.

Y씨는 부지런히 부동산중개업소를 찾아다닌 끝에 급매물로 나온 청담동의 4층짜리 근린상가를 발견했다. 호가는 38억원. 이 상가가 위치한 곳은 주변에 대형 백화점과 상업용 시설이 밀집한 지역이었다. 게다가 건물이 큰길에 붙어 있어 병원으로 사용하기에는 안성맞춤이었다. 또한 급매로 나온 건물이라 흥정만 잘하면 시세보다 싸게 살 수 있다는 점도 마음에 들었다.

결국 몇 차례 흥정 끝에 4억원을 깎아 34억원에 건물을 사들이는 데 성공했다. 물론 부족한 10억원은 은행에서 빌렸다. 3개월에 걸쳐 리모델링 공사도 마쳤다. Y씨는 현재 상가의 지하층과 지상 1~2층은 세를 놓고 3, 4층은 병원으로 사용하고 있다. 주변 상가건물 매매시세(평당 3000만원)를 감안하면 평당 500만원 정도 싸게 구입한 셈인데다 리모델링을 통해 자산가치가 수억원 이상 상승했다.
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글: 고준석 신한은행 부동산재테크팀장 koj888@hanmail.net
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