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권말부록│ 실전 경매 마스터 코스

현장에서 바로 통하는 ‘미다스’ 실전사례Ⅱ

분석할 때는 탐정처럼, 협상할 때는 목사처럼, 다툴 때는 검사처럼

  • 김길태 지엔비그룹 회장

현장에서 바로 통하는 ‘미다스’ 실전사례Ⅱ

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사건 개요

2001년 5월10일 이희원이 국민은행에서 5억원(채권최고금액 6억3890만원)을 대출 받은 뒤 이듬해 5월8일 소유권을 박수림에게 양도했다. 이희원은 당시 소유권을 넘기면서 국민은행에 소유권이전 사실을 알리고, 면책적 채무인수를 해주어야 했다. 면책적 채무승계(소유권 변동시 대출받은 채무금을 소유권이전 권리자에게 승계하는 행위)를 하지 않아 국민은행은 박수림에게 이자를 요구했다. 그러나 박수림이 이자를 지급하지 않자 국민은행이 임의경매 신청한 것이다.

등기부등본 분석

1순위 저당권자인 국민은행에 앞서는 선순위 가처분과 가등기가 없어 낙찰자가 부담(인수)해야 할 것은 없다. 저당권보다 늦은 후순위 가등기와 가처분은 모두 말소 대상이다. 다만 가처분의 경우, 소유권 분쟁에 의한 가처분이라면 소유권에 대한 원인무효 판결이 나올 수 있다. 그 경우 원소유주에게 소유권을 빼앗기는 피해가 발생할 수 있다.

가처분 신청의 원인이 무엇인지 조사해야 한다. 등기부등본에 가처분 사건 번호를 확인한 뒤, 관할 법원에서 가면 어떤 이유로 가처분됐는지 알 수 있다. 소유권 분쟁 때문이 아니라 채무관계로 발생한 가처분이라면 안심해도 좋다.

임대차 관계 분석

이 등기부상에는 임대차 관계가 전혀 없다. 유치권에 대한 분석은 필요하다. 아성토건이 2004년 11월4일자로 공사대금 75억1523만8800원에 대한 유치권 신고를 한 것으로 등재돼 있다. 그러나 토지 낙찰자와는 아무런 관계가 없다. 건물 소유주에게 유치권을 주장할 수는 있어도 토지 소유자에게 주장할 수는 없다.

입찰가 산정

공사가 중단된 건물(아파트)이 있어 투자자금이 장기간 묶일 수 있다는 점을 염두에 두어야 한다.

이 경매토지 입찰에 참여한다면 지상권이 성립되거나 지상건축물이 있는 토지일 경우엔 재산상의 권리행사에 제한을 받는 점을 고려해 보통 감정시세의 35~40% 이내에 낙찰받아야 한다. 적정한 입찰가는 5억6000만원 선이다.
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