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안정일의 ‘착한’ 부동산 경매

서울에서 3000만 원으로 내 집 마련하기

월세보다 싼 대출이자를 활용하라!

  • 부동산 경매전문가 안정일

서울에서 3000만 원으로 내 집 마련하기

  • ● 낙찰잔금대출 70% 가능
    ● 아파트만 고집 말고 빌라로 눈을 돌려라
    ● 월세는 그저 날리는 돈
    ● 실투자금 5000만 원 미만, 증여세도 면제
[GettyImage]

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부동산 경매 전문가인 나는 3000만 원으로 투자를 시작했다. 물론 처음 경매를 시작한 시점이 2004년, 지금으로부터 15년 전이니 지금의 3000만 원과는 차이가 있다. 그렇다면 당시 3000만 원으로는 뭘 할 수 있었을까. 경기도 소재의 웬만한 빌라 한 채 가격이 3000만 원이었다. 물론 고래 등처럼 넓은 기와집은 아니다. 방 2칸의 허름한 빌라 정도로 생각하면 된다. 하지만 그런 물건도 서울에서는 1억 원을 훌쩍 넘었다. 

요즘도 과연 3000만 원으로 투자가 가능할까? 실제로 내게 이런 질문을 하는 이가 많다. 결론부터 말하면, 당연히 가능하다. 달라진 물가상승률과 부동산 경기를 반영하더라도 여전히 가능하다. 

인천이나 경기도 외곽에는 주택 가격이 5000만 원 이하, 3000만~4000만 원 정도 하는 빌라가 여전히 있다. 하지만 투자자들이 생각하는 ‘3000만원 투자 가능 물건’은 그런 것이 아닐 것이다. 따라서 서울에서 집을 사려면 최소 1억 원은 있어야 하는데, 이때 실투자금으로 3000만 원만 있어도 되는 물건이 여전히 있다. 경매에서 낙찰받은 물건은 ‘낙찰잔금대출’로 낙찰가의 70% 정도까지 대출이 가능하기 때문에 이를 적극 활용할 필요가 있다.


눈을 낮추면 선택의 폭 넓어져

서울에서 집(아파트)을 하나 장만하려면 최소 15년이 걸린다는 뉴스를 수시로 접한다. 그것도 월급을 한 푼도 안 쓸 때 얘기라니 씁쓸하기 짝이 없다. 하지만 집의 종류는 ‘아파트’만 있는 게 아니다. 남의 이목을 생각해 아파트만 고집할 필요는 없다고 생각한다. 빌라나 주택으로 눈을 돌리면 선택의 폭이 한층 넓어진다. 

2018년 서울 은평구 소재 빌라의 낙찰 사례를 살펴보자. 당시 낙찰가는 7000만 원이었다. 49.5㎡(15평형) 규모로 방 2칸에 거실과 화장실이 하나 딸려 있다. 혹자들은 속으로 ‘에이~ 그런 집에서 왜 살아’ 하고 생각할 수도 있을 것이다. 하지만 사람마다 목표가 다르다. 첫술에 배부르겠다는 생각은 접고, 현실적인 방법으로 내 집 마련에 성공하고자 하는 이들에게는 이런 물건을 적극 추천하고 싶다. 이를 디딤돌 삼아 훗날 넓고 깨끗한 아파트로 옮겨가면 될 일이다. 



해당 물건의 전세 가격은 8000만~9000만 원 선이다. 월세로는 보증금 2000만 원에 월 45만 원 정도 한다. 그런데 이걸 낙찰받으면 어떻게 될까. 70%까지 대출이 가능하니, 5000만 원을 대출받으면 이자(연 3.5%)로 매달 15만 원 정도가 나간다. 따라서 월세로 살 때나 낙찰을 받을 때나 실투자금 2000만 원은 같지만, 매달 빠져나가는 돈은 무려 30만 원이나 차이가 난다. 월세보다 대출에 대한 이자가 적은 셈이다.


대출이자가 월세보다 싸다!

전세를 살면 몇 년이 지나도 그 돈은 그대로다. 1억 원에 전세를 10년 살았다고 가정해보자. 10년이 지나도 내 수중에는 현금 1억 원이 전부다. 인플레이션을 생각하면 그사이 돈값은 오히려 하락한다. 하지만 집값(자산가치)은 궁극적으로 상승한다. 

월세는 더 억울하다. 매달 나가는 월세는 그냥 없어지는 돈이다. 생산적인 자금 집행이 전혀 아니라는 얘기다. 월세로 목돈이 나가니 저축의 꿈은 점점 더 멀어져간다. 그런데 비록 이자가 나가지만, 집을 소유하면 ‘집값 상승’이라는 또 다른 목표를 가질 수 있다. 장기적으로 봤을 때 집값은 우상향 곡선을 그린다.

조금 허세를 부려 얘기하자면, 돈이 없다고 집까지 못 사는 건 아니다. 집을 사는 데 꼭 몇 억씩 필요한 게 아니다. 월급을 10년, 20년씩 꼬박 모아야 할 필요도 없다. 감당 가능한 선에서 빚을 내 집을 산 뒤 차곡차곡 대출금을 갚아나가는 것도 방법이다. 월급을 모으는 동안 집은 (집값이 올라) 더 멀리 달아난다. 일단 집의 발목을 잡고 천천히 무릎, 허리, 어깨, 종국에는 머리 꼭대기까지 기어올라가, 이를 도약판 삼아 더 큰 집으로 점프하는 방법도 있다는 말이다. 따라서 일반 매매든 경매든 상관없이 3000만 원 정도로 1억 원 이하의 집(빌라)을 사라고 권하고 싶다. 

이왕이면 경매에 도전해보자. 서울에도 1억 원 이하의 빌라는 분명 있다. 온라인 경매 정보 제공 사이트에서 검색하면 쉽게 해당 물건을 찾을 수 있다. 이때 검색 조건을 ‘서울(전역) 최저가 1억 이하, 빌라(다세대, 연립)’ 정도로 설정하면 된다. 통상 30~40건의 물건이 나오는데, 이 중에서 하자가 있는 물건을 제외하고 적당한 물건을 추려보면 대여섯 건에서 많게는 10건 정도가 눈에 들어온다. 

2019년 10월 5일 기준, 서울에서 1억 원 이하 경매 물건은 총 9개다. 이 중 물건 하나(사건번호 18-12155)를 골라보겠다. 서울 미아동에 있는 방 2칸짜리 빌라로 감정가는 1억200만 원. 두 번 유찰돼 최저가는 감정가액의 64%인 6528만 원이다.


증여세 없이 자식 신혼집 마련 가능

권리분석을 해보면 낙찰자가 떠안을 권리는 없고, 임차인은 소액임차인으로 배당을 다 받기 때문에 명도에도 문제가 없는 ‘깨끗한 물건’이다. 지도상에서 해당 물건의 위치를 보면 전형적인 주거 단지다. 주변에 초·중·고등학교가 다 있어 아이 키우며 살기 좋은 곳이다. 

경매 시나리오는 다음과 같다. 7000만 원에 해당 물건을 낙찰받아서, 대출 5000만 원에 해당하는 월 이자(연 3.5%) 15만 원을 내며 10년 동안 원금 5000만 원을 다 갚아나간다. 그러려면 매년 500만 원(월 40만 원정도)씩 저축을 해야 하는데, 이자까지 합하면 월 지출액은 55만 원 정도 된다. 매달 적금을 붓는다고 생각하고 원리금(55만 원)을 상환하면 10년에 온전히 내 집으로 만들 수 있다. 이런 물건은 실거주가 아닌 투자 목적으로 장만해도 좋다. 결혼을 앞둔 자녀가 있다면 증여세 부담 없이 신혼집을 마련해줄 수 있는 좋은 기회이기도 하다. 

직계 존비속(즉 자녀)에게 증여하는 경우 5000만 원까지 증여세가 면제되기 때문에 이를 십분 활용할 필요가 있다. 대출금은 자식 내외가 열심히 벌어 갚으면 된다. 여기서 팁 하나를 주자면, 오피스텔 등 임대 수익형 물건도 자녀 명의로 비슷한 방식으로 매입해 임대수익을 확보할 수 있다. 월세 수익은 합법적으로 자녀의 것이 된다. 

월세를 살았으면 그대로 사라질 돈이 경매를 활용하면 차곡차곡 통장에 모이게 된다. 여기에 집값까지 오르면 금상첨화가 따로 없다. 내 집 마련의 꿈은 결코 멀리 있지 않다.


서울에서 3000만 원으로 내 집 마련하기

안정일 | IT 업계에서 10년간 일하다 2004년부터 본격적으로 부동산 경매에 뛰어들었다. 15년에 걸친 경매 경험을 바탕으로 온라인 카페 ‘홈336’과 함께 경매 교육 아카데미를 운영하고 있다. 경매의 기본인 권리 분석부터 좋은 물건 고르는 법, 법원 입찰 과정 등에 대한 정보를 섭렵했다.




신동아 2019년 11월호

부동산 경매전문가 안정일
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서울에서 3000만 원으로 내 집 마련하기

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