정부의 강력한 투기규제로 재건축 시장이 위축된 가운데 재개발 시장이 실수요자층의 새로운 투자대상으로 떠오르고 있다. 특히 개발이익 환수제도 탓에 재건축이 된서리를 맞고 있는 것과는 달리 일부 재개발 시장은 전철 역세권과 한강 조망권을 중심으로 매물이 소진되고 있으며, 이러한 현상이 조심스럽게 확산되는 추세다.

게다가 서울시의 재개발 관련 규제가 완화됨으로써 현재 재개발 기본계획을 수립 중인 지역들의 구역 지정도 크게 늘 전망이다. 최근 서울시 의회는 조례를 개정해 재개발구역 지정 입안을 위한 주민 동의율을 3분의 2 이상에서 50%로 낮추는 규제 완화책을 내놓았다. 재개발구역 지정 건수도 크게 늘어날 것으로 보인다. 또 정비구역 면적 내 10% 미만의 변경 사항에 대한 결정권을 해당 구청장이 갖게 되면서 재개발 사업의 속도는 더욱 빨라질 것으로 기대된다.

물론 재개발 물건의 경우 투기과열 지역이나 재건축 아파트와는 달리 건물이 철거되기 전까지 주택 개념으로 소유권 이전등기를 할 수 있으며, 재개발 조합분에 대해서는 자유롭게 전매할 수 있다는 것도 장점으로 꼽힌다.

수용개발이냐 자력개발이냐

예를 들어 20평대의 작은 아파트를 원할 경우 국공유지나 무허가 건물 또는 세입자가 있는 지분을 구입하면 1억원 미만의 소액투자로도 조합원이 될 수 있다. 조합원의 경우 일반분양에 앞서 우선 배정하므로 로열층을 받을 수 있는 장점도 있다. 물론 분양 후 예상가격은 인접지역의 아파트 가격을 살펴보면 쉽게 추정할 수 있다.



최근 들어 가장 관심을 끄는 재개발 관련 호재는 뭐니뭐니 해도 서울시가 추진하는 뉴타운이다. 뉴타운은 수익성이나 난이도 면에서 자체 개발이 불가능할 경우 자치단체가 직접 추진하는 방식으로 재개발된다.

뉴타운의 개발방식은 수용개발과 자력개발로 나누어볼 수 있다. 수용개발이란 말 그대로 자치단체에서 조합원의 주택을 매입해 개발하는 것으로 구체적 개발방식을 예측하기는 힘들다. 반면 자력개발은 일반적인 재개발 방식과 같은 형태지만 난이도나 규제를 더욱 강화한 형태다. 예를 들어 자력개발에서는 조합원 지분이 일정 수준에 못미칠 경우 청산대상이 될 수도 있다

수용개발이냐 자력개발이냐의 문제뿐만이 아니라 재개발 투자에 나서기 전에 미리 살펴야 할 것은 한두 가지가 아니다. 짧게는 5~10년, 길게는 20년까지 걸리는 재개발 사업을 통해 내집 마련의 꿈을 이루고 적절한 투자 수익까지 얻으려면 다음과 같은 조건들을 염두에 둬야 한다.

첫째, 사업 추진속도가 빠른 곳일수록 투자 위험성이 낮다. 재개발은 사업기간이 길고 여러 단계를 거쳐야 하므로 자금이 오랫동안 묶일 수밖에 없다. 또한 사업추진 과정에서 각종 돌발변수가 발생할 가능성이 커 투자에 따른 위험성 도 높다고 하겠다.

사업 기간이 길어지면 투자자로선 그 기간만큼 금융비용에 대한 부담을 지게 되며, 해당 구역 안에 거주하는 원주민 역시 재산권 행사에 제약을 받게 된다. 따라서 사업시행 인가 전후나 관리처분 단계에 있는 구역 가운데 주변 아파트 시세가 상대적으로 높게 형성되어 있어 재개발에 따른 시세차익을 노릴 곳에 투자하는 것이 유리하다. 이 경우 가격이 이미 일정 수준까지 올라 있어 수익성은 다소 떨어질지 모르지만 사업 지연 등에 따른 위험은 피할 수 있다.

개발이익 비례율 따져봐야

둘째, 감정평가액이 높은 곳을 선택해야 한다. 토지 및 건물의 감정평가액에 따라 재개발 아파트의 평형을 배정받게 된다. 일반적으로 재개발 구역 내에서 같은 평수, 같은 가격으로 지분을 구입했더라도 주택의 상태나 입지상황 등에 따라 감정평가액은 천차만별이다.

따라서 저지대에 위치해 공사비용이 상대적으로 적게 들거나 도로변 차량진입이 양호한 곳을 우선적으로 고려해야 하며, 정방형이나 장방형의 토지 지분을 매입하는 것이 유리하다. 또한 감정평가액은 공시지가와 연동되므로 공시지가가 높은 곳을 매입하는 것도 재개발 투자 성공의 지름길이라고 할 수 있다.