월호

상가·저가株·절세형 금융상품· 외화예금에 주목하라

  • 문순민< 가치네트 본부장 >babtongmoon@wealthia.com

    입력2005-04-20 15:45:00

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    3년 만기 국공채 금리가 연 5%대에 진입하는 등 초(超)저금리 시대에 접어들면서 은행들이 잇따라 예금금리를 내리고 있다. 연 5∼7%대인 현행 예금금리는 불과 2∼3년 전 금리가 연 15% 이상이던 것에 비하면 3분의 1 수준에 불과하다. 올해 들어서는 미국도 금리를 낮추고 있어서 저금리시대는 당분간 계속될 전망이다.

    ‘자본자산 가격결정 모델’을 이용하면 금리가 부동산·주식·채권 가격에 어떤 영향을 끼치는지 알 수 있다. 이 모델은 부동산·주식·채권 등 자본자산의 적정가를 산출하기 위한 것인데, 요즘과 같은 저금리가 이런 자산들에 끼치는 영향도 살펴볼 수 있다. 이 모델에서 주가는 주주가 미래에 받을 배당금 합계액을 시장이자율로 할인한 현재가치이고, 부동산가격은 부동산으로부터 미래에 얻게 될 임대소득의 합계액을 시장이자율로 할인한 현재가치이며, 채권가격은 미래에 받게 될 채권 원리금을 시장이자율로 현가화한 것이다.

    이를 보면 주식과 채권·부동산 가격은 시장이자율과 반대로 움직인다는 것을 알 수 있다. 시장금리가 하락하면 주식·부동산·채권 가격은 올라가고, 반대로 금리가 상승하면 이들 자산의 가치가 하락하는 성질이 있다. 결국 저금리시대에는 단순한 예금보다는 이들 자산에 투자하는 것이 유리하다고 할 수 있다.

    그렇다면 금리가 떨어질 경우 어떤 자산의 가치가 먼저 오르게 될까. 유동성을 공급하면 유동성이 높은 자산부터 가격이 오르는 게 일반적이다. 가령 투자자산을 주식 채권 부동산 골동품 등으로 나눠보면 유동성, 즉 환금성이 높은 순서대로(채권→주식→부동산→골동품) 가격이 오른다. 80년대 후반과 외환위기 이후에도 그런 상황이 빚어졌다.

    부동산시장 환경변화



    그러나 이런 현상이 앞으로도 지속되리라고 단언하기는 어렵다. 최근에는 각 자산간의 상승시차가 좁아지고 거의 동시화되는 경향을 보여준다. 따라서 이제 시차를 이용한 투자전략으로 만족스러운 성과를 얻기는 힘들 듯하다.

    지난해엔 주식 투자자들이 커다란 손실을 입었다. 과연 올해 증시에서는 반전이 가능할까? 올해 주식시장도 일단 보수적으로 접근해야 한다. 주가를 자전거에 비유하면 앞바퀴는 저물가이고 뒷바퀴는 높은 경제성장률이라 할 수 있다. 저물가와 높은 경제성장률이란 두 가지 조건이 충족돼야 주가는 잘 굴러간다.

    그런데 한국은행에 따르면 소비자물가상승률은 99년 0.8%, 2000년 2.3% 수준에서 올해에는 3.7%대로 뛰어오르고, 경제성장률은 99년 10.7%, 2000년 9.3%에서 올해에는 5.3%대로 계속 둔화될 전망이어서 앞바퀴, 뒷바퀴가 다 시원치 않다. 따라서 주가라는 자전거는 올해에도 상승탄력성을 얻기 힘들어 보인다.

    그러나 증시의 최대 호재는 그 동안 주가가 너무 많이 내렸다는 점이다. 주가가 불과 1년 만에 반토막이 난 상황이라 추가 하락의 폭은 그다지 커보이지 않는다는 얘기다. 더욱이 세계 자본주의의 심장이라 할 미국이 상반기에 금리인하를 단행했다. 주가 상승을 이끌 한 축이 형성된 셈이다.

    여기에다 우리와 수출전선에서 경쟁관계인 일본 엔화가 강세로 반전되기만 한다면 한국 증시는 대세 상승의 호기를 잡을 수 있을 것이다. 따라서 주식 투자자들은 지금 바닥세를 헤매고 있는 엔화의 강세 반전 조짐에 주목하면서 투자비중을 늘려가는 게 바람직하다.

    금리가 떨어지면 주택융자금을 싼 이자에 쉽게 대출받을 수 있기 때문에 주택 수요가 증가할 것이다. 또한 금리가 계속 낮아질 경우 수익성이 낮은 예금상품에 넣어둔 돈을 빼내 수익성 부동산으로 투자처를 옮기는 투자자도 늘 것이다. 따라서 저금리시대에는 부동산이 유망 투자대상으로 떠오른다.

    그러나 경제 현실에서는 다양한 변수가 작용하기 때문에 비단 금리뿐 아니라 여러 가지 조건을 종합적으로 고려해야 한다. 예컨대 일본에서는 90년대 이후 금리가 지속적으로 하락해 제로금리에 이르렀지만, 부동산 가격도 끝모를 하락세를 이어갔다.

    우리나라에서도 최근의 저금리 추세로 인해 일부 부동산 가격이 회복세를 보이고 있지만, 70∼80년대와 같은 부동산 폭등현상이 재연될 것 같지는 않다. 국내 시장을 둘러싼 환경이 그 시절과는 전혀 다르기 때문이다. 몇 가지 예를 들어보자.

    첫째, 경제가 급속하게 개방되면서 국내 부동산 가격이 국제 부동산 가격 수준으로 균등화되는 압력을 받고 있다. 가령 땅값이 너무 비싸 공장을 해외로 이전하는 기업이 늘어나면 부동산 수요 감소현상이 빚어지면서 시장원리에 따라 땅값에서 거품이 빠지게 마련이다.

    둘째, 90년대 들어 금리 자유화로 금융상품이 다양해지면서 부동산으로 과도하게 몰렸던 돈이 경쟁력 있는 금융상품으로 흘러들었다.

    셋째, 경제구조의 소프트화와 정보화가 빠른 속도로 진행되면서 땅의 효용가치가 과거에 비해 떨어지고 있다. 우리나라의 산업구조는 많은 땅이 필요한 중후장대형 중심에서 벗어나 정보·기술산업 분야가 확대되고 있으므로 GNP에서 땅이 차지하는 비중도 줄고 있다. 그만큼 부동산에서 가격 상승요인이 줄어든 것이다.

    또한 아파트 분양가가 완전히 자유화됨에 따라 아파트 공급을 제한하던 여러 요인이 없어졌고, 이는 아파트 공급을 원활하게 해 과거와 같은 심각한 주택부족현상은 발생하지 않을 전망이다.

    이와 같은 환경변화에 따라 부동산 가격의 전체적인 기대상승률은 예전과 같을 수 없겠지만 세부적으로 보면 수익률이 천차만별이다.

    부동산은 누가 사느냐에 따라 기업수요 부동산과 개인수요 부동산으로 나뉜다. 부동산 시장 전체로 보면 기업수요는 70∼80%에 달하고, 개인수요는 20∼30% 수준이다. 이처럼 부동산 시장의 ‘큰손’이라 할 기업들은 현재 구조조정과 부채비율 감축에 매달리고 있기 때문에 부동산을 추가로 매입할 여력이 없다. 오히려 유휴 부동산을 하루빨리 처분해야 할 처지다. 따라서 기업형 부동산인 빌딩, 임야, 나대지 등의 가격은 크게 오르기 어려울 것으로 보인다.

    외환위기 이후 소득 불균형 현상이 더욱 심해지고, 대다수 개인의 소득은 떨어졌다. 더욱이 고용형태가 정규직에서 계약직, 임시직 등으로 불안해지고 임금수준도 낮아졌기 때문에 투자여력도 줄었다. 하지만 소수이기는 해도 일부 개인은 여전히 높은 소득을 유지하고 있는데, 이들이 관심을 가질 만한 부동산은 수요가 여전하다.

    개인형 부동산으로 대표적인 것이 아파트다. 그러나 아파트에 투자가 몰린다 해도 교통 및 교육여건, 쾌적한 환경 등 부유층이 관심을 가질 만한 생활여건을 갖춘 지역의 아파트라야 가격상승을 기대할 수 있을 것이다. 따라서 지역별 차별화 현상이 심화될 전망이다.

    저금리 추세가 이어지면 수익성이 높은 투자처를 찾아 헤매는 돈의 속성 때문에 수익성 부동산으로 돈이 몰리는 현상이 나타난다. 수익성 부동산이란 임대료 수입을 올릴 수 있는 상가나 소형 건물 등을 말한다. 임대수익을 노려서 돈이 움직이는 배경에는 저금리 외에 금융소득종합과세를 피하려는 이유도 있다. 투명하게 노출되는 금융소득에 비해 임대수입의 소득원은 상대적으로 덜 노출되기 때문이다.

    국내 인구의 절반 가량이 전국토의 10%에 불과한 수도권에 살고 있으며, 교육과 취업 때문에 해마다 인구가 추가 유입되므로 이 지역의 부동산 수요는 계속 증가할 것으로 보인다. 그러나 지방에서는 인구가 정체상태이고 주택 보급률도 이미 100%에 도달, 주택가격이 더 오르기를 기대하기 어렵다. 따라서 저금리로 인한 주택가격 상승도 수도권지역에 국한될 가능성이 높다.

    저금리시대 유망 금융상품

    저금리시대에는 어떤 금융상품에 투자해야 할까. 목돈을 금융자산으로 운용하고자 할 때는 향후 금리 움직임에 따라서 투자전략이 달라진다. 금리가 상승하는 국면에서는 자금을 단기로 운용(3개월 정기예금, MMF 등)해 금리 상승세를 타고, 반대로 금리가 하락하는 국면에서는 자금을 장기로 운용(장기예금, 장기채권 등)하되 처음 약정금리가 만기까지 지속되는 확정금리형을 선택하거나 시가평가제가 적용되는 채권형 펀드에 가입해 금리수익은 물론 채권매매 차익까지 노리는 것이 현명하다.

    그렇다면 금리는 앞으로도 계속 하락세를 유지할 것인가. 국내 여건을 보면 기업의 설비투자가 축소되어 자금수요가 줄어들 전망인데다 대규모 공적 자금을 투입하면서 통화공급이 늘어나 금리의 하향 안정화 가능성이 높다. 대외적으로도 국제 금리가 낮아져 국내 금리의 하향 안정화를 유도할 것으로 보인다. 따라서 일단은 금리 하락 가능성에 무게를 두고 장기 상품과 단기 상품의 투자비중을 조정할 필요가 있다.

    절세효과를 최대화하는 지혜도 필요하다. 금융상품이 내건 표면 이자율보다 실제로 손에 쥐게 되는 이자가 얼마나 되는지를 따져봐야 한다. 이렇게 하려면 세금우대 상품을 제대로 활용해야 한다. 세금우대 상품의 세율은 이자소득세(10%)와 농어촌특별세를 합해 10.5%로, 일반 예금의 세율(16.5%)보다 5%포인트 낮다.

    세금우대 종합저축은 은행 투자신탁 증권 보험 상호신용금고 등 저축금융상품을 취급하는 금융기관에서 가입할 수 있으며 가입할 때 세금우대 저축으로 신청해야 한다. 다만 전 금융기관에 걸쳐 1인당 저축액이 4000만 원(성인기준)을 넘어서는 안 된다. 남자 60세 이상, 여자 55세 이상의 노인과 장애인은 6000만 원, 만 20세 미만의 미성년자는 1500만 원 한도내에서 세금우대 혜택을 받을 수 있다.

    지난해 하반기부터 시판된 생계형 정기예금과 단위 농·수협 산림조합 신협 새마을금고 등에서 판매하는 예탁금은 세금우대 총한도액과는 별도로 추가 가입이 가능하다.

    저금리시대에 각광받을 만한 금융상품으로는 다음과 같은 것들을 꼽을 수 있다.

    ▲근로자주식저축

    3000만 원 한도 안에서 불입액의 5%(주민세 포함시 5.5%)를 세액공제받을 수 있는 재테크 상품이다. 근로자라면 누구나 3000만 원까지 가입할 수 있다. 가령 한도 3000만 원으로 이 상품에 가입한 근로자가 1년 이상 저축을 유지하면 다음해 초에 실시하는 연말정산 때 5.5%(소득세 5% + 주민세(소득세의 10%) 0.5%)에 해당되는 165만 원의 근로소득 세액공제를 받는다.

    1년 후 계약기간을 1년 연장하면 그 다음해 연말정산 때도 같은 금액의 세액공제를 받을 수 있다. 2년 동안 무려 330만 원의 근로소득세를 절감하는 셈이다.

    또한 주식에 투자하지 않고 현금으로 남아 있는 저축금에 대한 이자 3%와 투자된 주식에서 나오는 배당금에 대해서도 세금이 부과되지 않는 혜택이 있다. 따라서 가입금액 중에서 최소한의 주식(저축금액의 30%)만 샀다고 가정하면 가입고객은 연 7.6%(세액공제 5.5% + 저축금액 70%에 대한 3%의 이자)의 확정수익을 얻게 되고, 우량기업 주식에 투자했다면 배당수익을 추가로 얻게 되므로 최소한 연 8%의 수익을 올릴 수 있다.

    ▲생계형 비과세저축

    생계형 비과세저축은 1인당 2000만 원까지 가입할 수 있으며, 가입자격은 만 65세 이상의 노인과 장애인, 국가유공자, 생활보호대상자다. 이자소득에 대한 세금이 전액 면제된다. 적립형과 거치형 모두 가능하고 가입기간에 제한이 없다. 대상예금은 정기예·적금과 신탁 등이다.

    ▲근로자우대저축

    연봉 3000만 원 이하의 근로자만 가입이 가능하고 세금을 전혀 내지 않는다. 은행에서는 확정금리형인 근로자우대저축과 기준가 방식인 근로자우대신탁을 취급한다. 월 50만 원까지 불입할 수 있으며, 저축기간은 3년 이상 5년까지. 근로자우대저축은 예금자 보호대상이다.

    ▲신개인연금신탁

    올해부터 가입할 수 있는 신개인연금신탁은 소득공제 한도가 70만원에서 240만원으로 확대되는 이점이 있다. 단 만 55세 이후부터 연금을 수령할 때 소득세가 10% 붙는다.

    ▲정기예탁금

    조세특례제한법에 따라 1인당 2000만 원까지는 이자소득에 대해 농특세 1.5%만 내면 된다. 이율도 높고 예금보험공사의 예금자 보호대상이라 올해부터 원리금 합계 5000만 원까지 보호된다.

    ▲세금우대 정기예금

    이자에 대해 일반 금융상품(16.5%)보다 낮은 10.5%의 세금만 내면 된다. 세금우대상품은 1인당 4000만 원까지 가입이 가능하다. 세금우대저축으로 분류되는 상품은 소액가계저축(정기예·적금), 신노후생활연금신탁, 하이일드펀드, 소액채권저축, 소액보험계약, 근로자장기저축, 근로자장기증권저축, 근로자증권저축, 장학적금 등이 있다. 이중에 가장 인기를 모을 만한 상품은 정기예금이다.

    ▲국민주택채권 1종

    금융소득종합과세 대상자들은 종합과세를 회피하기 위해 분리과세가 가능한 국민주택채권 1종을 많이 찾는다. 5년제 채권이나 만기가 얼마 남지 않은 채권을 매입해도 종합과세를 피할 수 있고 국채라 안정성도 높다.

    ▲장기주택마련저축

    비과세상품이며, 연말 소득공제 때 소득공제 혜택을 받을 수 있는 상품이다. 불입액의 40%내에서 최고 300만원까지 세액공제가 가능하다. 가입기간은 7년이며, 가입한 지 5년이 지나면 원리금의 최고 두 배 이내에서 20∼30년짜리 장기 주택자금을 대출받을 수 있다.

    소득공제 대상은 무주택자이거나 전용면적 25.7평 이하 국민주택 규모 주택을 1채 소유한 사람으로 부양가족이 있는 세대주에 한한다. 저축금액은 월 100만 원까지. 비과세와 소득공제 혜택을 감안하면 저금리시대에 드문 고수익 상품이다. 전 금융기관을 통틀어 1인 1계좌만 가입할 수 있다.

    짭짤한 換테크

    저금리 때문에 고민하기는 금융기관들도 마찬가지다. 과거와 달리 기업 대출에 대해 엄격한 조건을 적용하게 되자 남아도는 자금을 운용할 길이 없어 개인을 상대로 한 가계대출에 적극 나서고 있다. 이들은 주로 아파트 담보대출을 중심으로 대대적인 대출세일을 벌이고 있다. 담보로 잡은 아파트는 대출금이 상환되지 않아 경매에 부쳐진다 해도 수도권의 경우 85% 이상의 낙찰률을 보이기 때문에 담보가치가 매우 높다.

    더욱이 최근 들어 아파트 담보대출 금리가 경쟁적으로 인하되고 있기 때문에 과거에 높은 금리로 대출받은 사람들은 대출상품 갈아타기를 시도할 만하다. 아파트 담보대출의 경우 새로 대출받을 때 부담하는 근저당 설정비를 감안해 신규 대출금리와 기존 대출금리 차이가 최소한 1% 이상 벌어질 것 같으면 신규 대출을 받아 기존 대출을 갚는 게 유리하다. 일부 금융기관들은 근저당 설정비를 면제해주는 대출상품도 내놓고 있어 눈여겨볼 만하다.

    금리차가 크지 않아도 잔여 대출기간이 길면 갈아타기를 하는 게 유리하다. 예를 들어 앞으로 대출금을 쓸 기간이 2년 정도 남았다면 기존 대출과 신규 대출 간의 금리차가 0.5%를 초과하면 전환하는 게 바람직하다. 담보설정비를 면제해주는 경우라면 대출금리만 비교해서 결정하면 된다.

    또한 앞으로 금리가 더 떨어질 것으로 예상되면 장기 대출을 받을 경우 확정금리 대출상품보다는 시중금리에 연동해 금리가 변동되는 대출상품을 선택하는 게 유리하다.

    요즘 들어서는 환율 변동폭이 커지면서 불안한 움직임을 보이고 있는데, 이럴 때는 환(換)재테크에 관심을 기울일 만하다. 지난해에 외화정기예금에 가입했다면 환율상승으로 연 17% 이상의 수익을 올릴 수 있었다. 올해에도 정부의 2단계 외환자유화 조치와 최근의 불안한 환율변동 추이를 감안하면 환테크가 유망하다.

    환테크는 환율변동 추이를 예측하고 이를 통해 자금운용 이익을 얻는 것이다. 얼핏 듣기엔 외환딜러 같은 전문가에게나 어울릴 듯하지만, 누구나 눈을 크게 뜨고 보면 수익을 기대할 수 있다. 환율변화에 직접 영향을 받는 유학생 자녀를 둔 부모, 해외여행을 자주 하는 사람, 달러를 보유하고 있는 사람뿐 아니라 기본적인 환율 지식을 갖고 있다면 누구나 해볼 만하다.

    환율이 오를 때는 외화를 보유하거나 매입하는 것이 유리하다. 유학생 자녀를 둔 사람은 해외에 빨리 송금하거나, 송금할 돈을 미리 환전해서 외화예금에 예치해 뒀다가 필요할 때 송금하는 것이 좋다. 해외여행을 앞둔 사람도 달러 매입을 서둘러야 한다.

    환율이 상승세라면 해외여행을 할 때 신용카드보다 현금이나 여행자수표를 이용하는 게 낫다. 신용카드는 사용한 한 달 뒤에 원화로 환산해서 결제되기 때문에 그 사이에 환율이 오르면 그만큼 손해다.

    하지만 환율이 하락해 원화가치가 상승하는 경우에는 달러를 보유한 만큼 손해를 보게 되므로 환율이 오를 때와는 반대로 행동해야 한다.

    외화예금과 외화채권

    외화 자산을 운용하는 방법으로는 외화예금, 외화채권, 해외펀드 등이 있다.

    외화예금은 금액에 제한 없이 입출금이 자유로운 외화보통예금, 일정 기간 예치하는 외화정기예금과 외화당좌예금, 외화통지예금 등이 있다. 외화보통예금의 현재 금리는 연 2∼4%. 외화정기예금은 가입기간에 제한이 없으며, 금리는 1개월 예치시 5.8%, 3개월 6%, 6개월 7% 정도로, 원화 예금 금리에 뒤지지 않는다.

    다만 원화를 외화로 바꿔 예치하거나 계좌에서 찾은 외화를 원화로 바꿀 때 2% 안팎의 환전수수료를 물어야 한다는 점에 주의해야 한다. 은행 금리 우대 또는 환율 우대 서비스가 있으므로 주거래 은행에 가입하는 것이 좋다. 외화예금 이자에 대한 세율은 원화예금과 마찬가지로 16.5%가 적용되며, 이자소득은 금융소득종합과세에 해당된다. 예금자 보호대상에서도 제외된다.

    거액의 외화 자산을 장기 운용할 경우 외화채권을 고려해 볼 수 있다. 외화채권은 증권회사를 통해 매입하며, 가입금액은 대개 10만 달러 이상이다. 외화예금은 중도해지가 가능하지만, 외화채권은 이것이 불가능하며 불가피할 경우 매매를 해야 한다. 또한 외화채권은 고객이 원하는 기간대로 운용하기 어렵다. 이미 발행된 채권을 매입해야 하기 때문이다.

    98년 이전에 국내 기관이 발행한 외화표시채권은 이자소득세가 면제되고, 농특세 2%만 과세되며 금융소득종합과세에서 제외되는 장점이 있다. 현재 증권사들은 외평채, 한전채 등의 외화표시채권을 판매하고 있다. 미국 연방 재무부에서 발행한 채권(TB)이나 외국법인이 발행한 채권에는 일반세율이 적용된다.

    현재 국내 증권사들이 판매하는 해외펀드에는 피델리티펀드, 슈로더펀드, 템플턴펀드, 메릴린치펀드 등이 있으며, 이들 또한 외화예금이나 외화채권과 마찬가지로 환율변화에 따라 환차익을 얻을 수 있는 상품이다. 투자상품의 종류는 주식형과 채권형, 혼합형으로 나뉜다. 국내펀드와 달리 대부분 환매가 자유롭고, 환매수수료 없이 같은 상품 내에서 다른 종류의 펀드로 자유롭게 전환할 수 있다. 투신사나 증권사에서 해외펀드 투자계좌를 개설해야 하며 최저 투자금액은 대개 1만 달러선이다.



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