지역주택조합 자격 유지하려면 3가지 지켜야
① 세대원 중 86m² 주택 1채 이하 보유
② 사업 지역 6개월 이상 거주
③ 다른 지역주택조합원 아닐 것
➍ 조합 탈퇴 시 분담금 환급…과다한 공제금은 돌려받아야
서울 영등포구 신길5동에 위치한 지역주택조합 홍보관. 동아DB
다만, 저렴하게 집을 마련할 수 있는 만큼 손해를 볼 가능성도 높다. 지역주택조합 사업이 무사히 성공한다면 그만큼 큰돈이 되지만, 반대로 지역주택조합 사업이 실패하면 조합원 모두가 손실을 떠안아야 한다. 일부 사업의 경우 조합원이 막대한 재산상 피해를 보기도 한다.
법적 문제에 휘말릴 가능성도 있다. 조합장의 횡령·배임, 조합총회 결의 및 집행 등 조합 내부에 관한 분쟁에서부터 조합과 조합원 사이 또는 조합과 지방자치단체, 관리·감독기관 사이의 조합 외부적 분쟁에 이르기까지 매우 복잡하게 얽혀 있어 잡음이 그치지 않는 경우가 허다하다. 지역주택조합의 법적 분쟁에 대한 기사를 언론에서 흔히 접할 수 있는 것만 봐도 알 수 있다. 그만큼 지역주택조합과 관련한 법적 분쟁은 다양하고 빈번하다.
가장 중요한 것은 ‘조합원 지위’
서울시가 2023년 발간한 지역주택조합 피해 사례집. 서울시 홈페이지
이러한 상황 속에서 지역주택조합 가입으로 인해 추후 발생할 수 있는 손실을 최소화하거나 재산상 이익을 취득하기 위해서는 무엇보다 지역주택조합의 구조 및 그 분쟁 유형에 대한 충분한 이해가 필요하다.
지역주택조합 사업을 제대로 이해하려면 먼저 지역주택조합, 재건축조합, 재개발조합의 차이점을 알아야 한다. 법률 전문가가 아니라면 위 조합들을 구별하거나 차이점을 구체적으로 이해하기란 쉽지 않다. 얼핏 보면 다 같은 조합으로 보여 혼동하기 쉽지만, 실제 각 조합은 근거 법률, 사업 목적 및 방식, 조합원 자격, 매도 청구권 행사 등에서 매우 큰 차이점을 지니고 있다.
간략히 설명하자면 재건축조합과 재개발조합은 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 공공사업의 성격을 띠는 정비사업을 수행하는 ‘공법인’이다. 반면 지역주택조합은 ‘주택법’에 따라 조합원들의 주택 마련이라는 사적 목적을 위해 결성된 ‘사법인(사법상 단체)’이라는 점에서 근본적 차이가 있다. 필자는 이러한 차이점을 토대로 지역주택조합과 관련된 다양한 분쟁 중에서 무엇보다 금전적 손익과 직결되는 ‘조합원 지위’와 관련한 소송에서 몇 가지 유의해야 할 점을 언급하고자 한다.
사업이 성공하든 실패하든 가장 중요한 것은 조합원 지위다. 성공했다면 조합원 지위를 유지해야 하고, 반대로 실패가 명약관화해 보인다면 탈퇴해야 한다. 조합원 지위와 관련한 소송은 크게 조합원 지위를 유지하고자 하는 소송인 조합원 지위 ‘확인’의 소, 반대로 조합의 탈퇴를 주목적으로 하는 소송인 조합원 지위 ‘부존재확인’의 소로 나눌 수 있다.
부동산시장의 경기는 호황일 때와 불황일 때가 있는데, 조합원 지위와 관련한 소송도 부동산 경기에 따라 위 두 가지 형태로 각각 달라지는 경향이 있다. 지역주택조합에서의 조합원 지위는 정비구역 내 적법한 건축물 또는 토지 소유자에게 부여되는 재건축·재개발 조합과는 다르다. 특정 지역에 일정 기간 이상 거주한 무주택자 또는 소형주택 소유자 등 일정한 자격 요건을 갖춘 자가 임의로 가입해 취득할 수 있다.
기존 주택과 토지를 현물 출자해 이를 기반으로 아파트를 신축하는 재건축조합과는 달리, 지역주택조합은 조합원들이 직접 출자한 자금을 이용해 부지를 매입하고 아파트를 신축한다. 부지 확보에 실패하는 경우 곧바로 사업 자체의 실패로 이어지는 경우가 대부분이다. 이러한 문제점으로 인해 실제 지역주택조합의 전국 성공률은 10~20% 남짓에 불과하다.
그렇다면 먼저 조합원 지위를 유지하고자 하는 경우 어떠한 점에 특별히 유의해야 하는지를 살펴보자. 주택법 및 주택법 시행령에는 지역주택조합의 조합원이 될 수 있는 자격을 자세히 규정해 놓고 있다. 첫째로 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않거나, 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정해 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주여야 한다. 두 번째로는 조합설립인가 신청일 기준 그 지역에 6개월 이상 계속 거주한 사람이어야 한다. 마지막으로 본인 또는 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아니어야 한다. 위 세 가지 요건 중 어느 한 요건이라도 충족하지 못하면 지역주택조합원 자격을 부여받을 수 없다.
지역주택조합원들이 조합원 지위를 두고 다투는 모습. AI 생성 이미지
세대주 자격 유지 요건 유의
그런데 실제 지역주택조합 가입 단계에서는 다수의 조합원 가입, 유치만을 우선하다 보니 조합 측에서 위와 같은 설명을 구체적으로 하지 않는 경우가 비일비재하다. 그 결과 가입 당시에는 조합원 지위 인정 요건에 부합했으나 사업이 진행되는 도중에 위 조건을 충족하지 않는 경우가 간혹 발생하게 된다.지역주택조합 사업 기간이 10년에서 길게는 20년까지 걸리기 때문에 조합원 지위를 상실하는 상황이 발생할 수 있다. 필자가 수행한 소송 중에서도 비슷한 사안이 있었다. 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 ‘세대주’ 자격을 계속 유지했어야 함에도 부득이하게 일시적으로 ‘세대주’ 자격을 잃은 사안이다. 주택법 시행령에는 “지역주택조합의 조합원이 근무·질병 치료·유학·결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 잃은 경우에는 예외적으로 조합원 자격이 있는 것으로 본다”고 규정한다. 앞서 언급한 필자가 수행한 소송 사안에서도 위와 같은 예외적 규정에 근거해 조합원 지위 확인의 소송을 통해 ‘부득이한 사유’를 명확하게 입증했다. 그 결과 법원으로부터 조합원 지위를 인정받을 수 있었다.
그러나 위와 같이 부득이한 사유를 입증해 조합원 지위를 예외적으로 인정받는 일은 어렵다. 사유 입증을 위한 자료를 챙겨둬야 하고, 이를 법정에서 증명해야 한다. 그만큼 시간과 심력, 돈이 드는 일이다.
가장 좋은 방법은 조합 가입 계약 당시 미리 조합원 지위의 요건을 면밀히 확인해 조합원 지위를 상실하는 일이 없도록 미연에 방지하는 것이다. 지역주택조합 사업 특성상 사업 기간이 상당하고 실제 분양에 이르기까지 오랜 시일이 걸린다. 그 과정에서 조합원 지위 요건을 확인하지 않는다면 무심코 세대주 자격을 변경하기 쉽다. 세대주 자격 유지에 각별히 유의한다면 추후 최종 분양을 받지 못하는 억울한 상황을 막을 수 있을 것이다.
공제금 과다한 경우 돌려줘야 한다는 판결도
반대로 조합을 탈퇴해 조합원 지위에서 벗어나고자 하는 경우를 살펴보자. 지역주택조합 가입 이후 상당 기간이 경과했음에도 여전히 사업이 지지부진하거나 사업 성공 가능성이 희박한 경우 조합 탈퇴를 원하는 사람이 생긴다. 더는 분담금을 감당할 수 있는 경제적 여유가 없는 조합원도 탈퇴를 고민하게 된다.조합을 탈퇴해 조합원 지위에서 벗어나는 것은 상실된 조합원 지위를 되찾는 것에 비해 비교적 쉽다. 다만 조합으로서는 원활한 사업자금 조달 및 사업 진행을 위해 필요한 범위 내에서 조합원의 이탈을 최대한 방지하려고 한다. 조합원 이탈을 막기 위해 분담금 반환에 비협조적인 경우도 많다. 심한 경우 분쟁 해결을 위해 어쩔 수 없이 조합원 지위 부존재 확인 소송을 제기하는 경우가 있다.
조합 탈퇴로 인한 조합원 지위 부존재 확인 소송에서 대부분 문제 되는 것이 조합 탈퇴에 이은 분담금 반환과 관련된 것이다. 보통의 경우 조합가입 계약 또는 조합 규약에 조합 탈퇴 및 탈퇴로 인한 법률 효과, 분담금 반환에 대해 상세히 기재돼 있다. 일반적으로 조합원이 자의로 탈퇴한 경우에는 이미 낸 분담금 전액을 조합으로부터 환급받기는 어렵다.
일정 비율에 따른 공제금을 제외한 나머지 잔액만을 환급하는 것이 일반적인데, 최근 대법원 판례는 다르다. 공제금이 부당하게 과다한 경우에는 그 부분까지 포함해 분담금을 돌려줘야 한다는 판결도 있다(대법원 2025. 10. 16. 선고 2023다203221, 2023다203238 판결 참조).
따라서 일률적으로 조합 가입 계약 또는 조합 규약에 근거한 분담금 반환 조건만을 가지고 단순히 판단해선 안 된다. 구체적으로 그 공제 비율이 적정한지 따져봐야 한다. 공제 비율이 부당하게 과다하다면 그 부분에 대해서는 환급받을 수 있다. 물론 그 이전에 확인할 부분이 있다. 부득이하게 조합을 탈퇴하는 경우라고 하더라도 조합 탈퇴로 인한 금전적 손실을 최소화하기 위해서는 반드시 조합 가입 계약과 조합 규약에 기재되어 있는 분담금 반환 관련 조항을 꼼꼼히 살펴보아야 한다.
● 1978년 출생
● 성균관대 법학과 졸업
● 서울남부지방법원 민사조정위원
● 국세심사위원회 전문위원
● 국토교통부 한국토지주택공사 건설공제조합 법률자문
● 現 HS법률사무소 대표변호사
