첫째, 경제가 급속하게 개방되면서 국내 부동산 가격이 국제 부동산 가격 수준으로 균등화되는 압력을 받고 있다. 가령 땅값이 너무 비싸 공장을 해외로 이전하는 기업이 늘어나면 부동산 수요 감소현상이 빚어지면서 시장원리에 따라 땅값에서 거품이 빠지게 마련이다.

둘째, 90년대 들어 금리 자유화로 금융상품이 다양해지면서 부동산으로 과도하게 몰렸던 돈이 경쟁력 있는 금융상품으로 흘러들었다.

셋째, 경제구조의 소프트화와 정보화가 빠른 속도로 진행되면서 땅의 효용가치가 과거에 비해 떨어지고 있다. 우리나라의 산업구조는 많은 땅이 필요한 중후장대형 중심에서 벗어나 정보·기술산업 분야가 확대되고 있으므로 GNP에서 땅이 차지하는 비중도 줄고 있다. 그만큼 부동산에서 가격 상승요인이 줄어든 것이다.

또한 아파트 분양가가 완전히 자유화됨에 따라 아파트 공급을 제한하던 여러 요인이 없어졌고, 이는 아파트 공급을 원활하게 해 과거와 같은 심각한 주택부족현상은 발생하지 않을 전망이다.

이와 같은 환경변화에 따라 부동산 가격의 전체적인 기대상승률은 예전과 같을 수 없겠지만 세부적으로 보면 수익률이 천차만별이다.



부동산은 누가 사느냐에 따라 기업수요 부동산과 개인수요 부동산으로 나뉜다. 부동산 시장 전체로 보면 기업수요는 70∼80%에 달하고, 개인수요는 20∼30% 수준이다. 이처럼 부동산 시장의 ‘큰손’이라 할 기업들은 현재 구조조정과 부채비율 감축에 매달리고 있기 때문에 부동산을 추가로 매입할 여력이 없다. 오히려 유휴 부동산을 하루빨리 처분해야 할 처지다. 따라서 기업형 부동산인 빌딩, 임야, 나대지 등의 가격은 크게 오르기 어려울 것으로 보인다.

외환위기 이후 소득 불균형 현상이 더욱 심해지고, 대다수 개인의 소득은 떨어졌다. 더욱이 고용형태가 정규직에서 계약직, 임시직 등으로 불안해지고 임금수준도 낮아졌기 때문에 투자여력도 줄었다. 하지만 소수이기는 해도 일부 개인은 여전히 높은 소득을 유지하고 있는데, 이들이 관심을 가질 만한 부동산은 수요가 여전하다.

개인형 부동산으로 대표적인 것이 아파트다. 그러나 아파트에 투자가 몰린다 해도 교통 및 교육여건, 쾌적한 환경 등 부유층이 관심을 가질 만한 생활여건을 갖춘 지역의 아파트라야 가격상승을 기대할 수 있을 것이다. 따라서 지역별 차별화 현상이 심화될 전망이다.

저금리 추세가 이어지면 수익성이 높은 투자처를 찾아 헤매는 돈의 속성 때문에 수익성 부동산으로 돈이 몰리는 현상이 나타난다. 수익성 부동산이란 임대료 수입을 올릴 수 있는 상가나 소형 건물 등을 말한다. 임대수익을 노려서 돈이 움직이는 배경에는 저금리 외에 금융소득종합과세를 피하려는 이유도 있다. 투명하게 노출되는 금융소득에 비해 임대수입의 소득원은 상대적으로 덜 노출되기 때문이다.

국내 인구의 절반 가량이 전국토의 10%에 불과한 수도권에 살고 있으며, 교육과 취업 때문에 해마다 인구가 추가 유입되므로 이 지역의 부동산 수요는 계속 증가할 것으로 보인다. 그러나 지방에서는 인구가 정체상태이고 주택 보급률도 이미 100%에 도달, 주택가격이 더 오르기를 기대하기 어렵다. 따라서 저금리로 인한 주택가격 상승도 수도권지역에 국한될 가능성이 높다.

저금리시대 유망 금융상품

저금리시대에는 어떤 금융상품에 투자해야 할까. 목돈을 금융자산으로 운용하고자 할 때는 향후 금리 움직임에 따라서 투자전략이 달라진다. 금리가 상승하는 국면에서는 자금을 단기로 운용(3개월 정기예금, MMF 등)해 금리 상승세를 타고, 반대로 금리가 하락하는 국면에서는 자금을 장기로 운용(장기예금, 장기채권 등)하되 처음 약정금리가 만기까지 지속되는 확정금리형을 선택하거나 시가평가제가 적용되는 채권형 펀드에 가입해 금리수익은 물론 채권매매 차익까지 노리는 것이 현명하다.

그렇다면 금리는 앞으로도 계속 하락세를 유지할 것인가. 국내 여건을 보면 기업의 설비투자가 축소되어 자금수요가 줄어들 전망인데다 대규모 공적 자금을 투입하면서 통화공급이 늘어나 금리의 하향 안정화 가능성이 높다. 대외적으로도 국제 금리가 낮아져 국내 금리의 하향 안정화를 유도할 것으로 보인다. 따라서 일단은 금리 하락 가능성에 무게를 두고 장기 상품과 단기 상품의 투자비중을 조정할 필요가 있다.

절세효과를 최대화하는 지혜도 필요하다. 금융상품이 내건 표면 이자율보다 실제로 손에 쥐게 되는 이자가 얼마나 되는지를 따져봐야 한다. 이렇게 하려면 세금우대 상품을 제대로 활용해야 한다. 세금우대 상품의 세율은 이자소득세(10%)와 농어촌특별세를 합해 10.5%로, 일반 예금의 세율(16.5%)보다 5%포인트 낮다.

세금우대 종합저축은 은행 투자신탁 증권 보험 상호신용금고 등 저축금융상품을 취급하는 금융기관에서 가입할 수 있으며 가입할 때 세금우대 저축으로 신청해야 한다. 다만 전 금융기관에 걸쳐 1인당 저축액이 4000만 원(성인기준)을 넘어서는 안 된다. 남자 60세 이상, 여자 55세 이상의 노인과 장애인은 6000만 원, 만 20세 미만의 미성년자는 1500만 원 한도내에서 세금우대 혜택을 받을 수 있다.

지난해 하반기부터 시판된 생계형 정기예금과 단위 농·수협 산림조합 신협 새마을금고 등에서 판매하는 예탁금은 세금우대 총한도액과는 별도로 추가 가입이 가능하다.

저금리시대에 각광받을 만한 금융상품으로는 다음과 같은 것들을 꼽을 수 있다.

▲근로자주식저축

3000만 원 한도 안에서 불입액의 5%(주민세 포함시 5.5%)를 세액공제받을 수 있는 재테크 상품이다. 근로자라면 누구나 3000만 원까지 가입할 수 있다. 가령 한도 3000만 원으로 이 상품에 가입한 근로자가 1년 이상 저축을 유지하면 다음해 초에 실시하는 연말정산 때 5.5%(소득세 5% + 주민세(소득세의 10%) 0.5%)에 해당되는 165만 원의 근로소득 세액공제를 받는다.

1년 후 계약기간을 1년 연장하면 그 다음해 연말정산 때도 같은 금액의 세액공제를 받을 수 있다. 2년 동안 무려 330만 원의 근로소득세를 절감하는 셈이다.

또한 주식에 투자하지 않고 현금으로 남아 있는 저축금에 대한 이자 3%와 투자된 주식에서 나오는 배당금에 대해서도 세금이 부과되지 않는 혜택이 있다. 따라서 가입금액 중에서 최소한의 주식(저축금액의 30%)만 샀다고 가정하면 가입고객은 연 7.6%(세액공제 5.5% + 저축금액 70%에 대한 3%의 이자)의 확정수익을 얻게 되고, 우량기업 주식에 투자했다면 배당수익을 추가로 얻게 되므로 최소한 연 8%의 수익을 올릴 수 있다.