현장에서 바로 통하는 ‘미다스’ 실전사례Ⅱ

사건 개요

2001년 5월10일 이희원이 국민은행에서 5억원(채권최고금액 6억3890만원)을 대출 받은 뒤 이듬해 5월8일 소유권을 박수림에게 양도했다. 이희원은 당시 소유권을 넘기면서 국민은행에 소유권이전 사실을 알리고, 면책적 채무인수를 해주어야 했다. 면책적 채무승계(소유권 변동시 대출받은 채무금을 소유권이전 권리자에게 승계하는 행위)를 하지 않아 국민은행은 박수림에게 이자를 요구했다. 그러나 박수림이 이자를 지급하지 않자 국민은행이 임의경매 신청한 것이다.

등기부등본 분석

1순위 저당권자인 국민은행에 앞서는 선순위 가처분과 가등기가 없어 낙찰자가 부담(인수)해야 할 것은 없다. 저당권보다 늦은 후순위 가등기와 가처분은 모두 말소 대상이다. 다만 가처분의 경우, 소유권 분쟁에 의한 가처분이라면 소유권에 대한 원인무효 판결이 나올 수 있다. 그 경우 원소유주에게 소유권을 빼앗기는 피해가 발생할 수 있다.



가처분 신청의 원인이 무엇인지 조사해야 한다. 등기부등본에 가처분 사건 번호를 확인한 뒤, 관할 법원에서 가면 어떤 이유로 가처분됐는지 알 수 있다. 소유권 분쟁 때문이 아니라 채무관계로 발생한 가처분이라면 안심해도 좋다.

임대차 관계 분석

이 등기부상에는 임대차 관계가 전혀 없다. 유치권에 대한 분석은 필요하다. 아성토건이 2004년 11월4일자로 공사대금 75억1523만8800원에 대한 유치권 신고를 한 것으로 등재돼 있다. 그러나 토지 낙찰자와는 아무런 관계가 없다. 건물 소유주에게 유치권을 주장할 수는 있어도 토지 소유자에게 주장할 수는 없다.

입찰가 산정

공사가 중단된 건물(아파트)이 있어 투자자금이 장기간 묶일 수 있다는 점을 염두에 두어야 한다.

이 경매토지 입찰에 참여한다면 지상권이 성립되거나 지상건축물이 있는 토지일 경우엔 재산상의 권리행사에 제한을 받는 점을 고려해 보통 감정시세의 35~40% 이내에 낙찰받아야 한다. 적정한 입찰가는 5억6000만원 선이다.



등기부등본 분석

경매대상 부동산의 지상에는 아파트가 있어 지상권이 성립될 소지가 매우 많다. 그러나 지상권이 성립될 소지가 있는 아파트를 제외한 토지에 대한 순수한 권리는 낙찰자에게 부담되지 않는다. 1순위 저당권자 국민은행보다 빠른 가처분이나 가등기가 없어 모두 말소된다. 중간에 재동주택이 가처분한 예고등기가 있지만, 이 예고등기 가처분은 말소된다.

지상권 성립 분석

이 토지 위에 건축된 아파트는 법정지상권이 성립될 가능성이 매우 높다. 설혹 지상권이 성립되지 않는다 해도 이해관계인이 많은 아파트 주민이 있어 토지에 대한 권리행사에 제한이 따른다는 것을 명심하고 진행해야 한다.

종합 분석

지상권 성립의 소지가 많아 비록 낙찰받더라도 재산권 행사에 제한이 따른다. 아파트 입주민이 힘을 합해 공동입찰한 뒤 토지와 건물의 소유주를 일치시키는 것이 가장 좋은 방법이다. 만약 아파트 입주민의 의견이 상충, 제3자가 이 토지를 낙찰받아 소유자가 되는 경우 토지 소유자와 건물 소유자가 달라 쌍방 모두 권리행사를 할 수 없게 된다.

이 같은 물건을 낙찰받으려면 지상권자인 아파트 주민을 상대해야 한다. 주민이 낙찰받은 부동산을 매입하지 않으면 안 되도록 해야 한다. 물론 쉽지 않은 방법이다. 지면 사정상 자세한 얘기는 할 수 없고, 핵심만 전달하면 이렇다.

우리나라 민법상 토지와 건물은 별개의 독립체로 구성된다. 따라서 토지 소유자는 지상권을 행사하는 건축주를 상대로 지료(地料·토지 사용료)를 청구할 수 있다. 토지 사용료에 대한 합의가 이루어지지 않으면, 토지 소유자는 건물 소유자를 상대로 두 가지 권리를 행사한다. 건물을 팔라고 하는 매도청구, 반대로 토지를 사가라는 매수청구가 있다. 마찬가지로 건물 소유주도 토지 소유주에게 매수·매도 청구권을 행사할 수 있다.

건물 소유주와 토지 소유주가 합의하지 못하면 건물 또는 토지 소유주는 관할 법원에 건물과 토지를 일괄 경매로 매도한 뒤 감정평가 금액으로 안분 배당해달라는 조정신청을 할 수 있다. 위와 같은 조정에도 서로 주장을 내세워 해결의 기미가 보이지 않으면 법원 직권으로(토지 소유주 또는 건물 소유주의 신청에 의해) 토지와 건물을 동시에 일괄매각 조건으로 경매에 부친다. 법원은 낙찰된 이후 매각대금으로 안분 배당할 수 있다.

입찰가 산정

이 아파트 부지의 입찰 참여자는 되도록 아파트 입주민 또는 아파트를 건축한 건설회사 같은 이해 관계자들이 하는 것이 좋다. 제3자가 참여한다면 아파트 입주민과 유리한 협상을 위해 입찰가 및 낙찰가를 낮게 잡아야 한다. 최저입찰가로 입찰에 참여하거나 최저입찰가에서 1억원 추가하여 입찰에 참여하면 낙찰 가능성이 높다.



등기부등본 분석

이 부동산의 지상에는 공사하다 중단한 건축물이 있다. 그러나 등기부등본상 낙찰자가 인수(부담)해야 하는 것이 없이 모든 권리가 말소(소멸)된다. 1순위 권리자 평화은행보다 빠른 가처분이나 가등기가 없어 모든 권리가 소멸된다.

임대차 관계 분석

임차인이 없어 낙찰자에게 인수(부담)되는 권리가 없다.

종합 분석

경매대상 부동산의 임의경매 신청자는 2순위 저당권자인 산도개발이다. 따라서 본건 경매대상 부동산에 대한 경매가 진행되려면 1순위 저당권자인 평화은행 대출금 130억원과 경매집행비용을 합한 금액 이상으로 입찰에 참가해야 한다. 만약 낙찰가가 130억원 이하라면 법원에서 직권으로 경매를 중단시키거나 취소할 수 있다.

그렇다면 누가 이 경매물건 입찰에 참여할 수 있을까. 필자가 보기엔 아무도 없다. 있다면 경매신청자인 산도개발뿐이다. 하지만 산도개발도 자사의 채권금 31억9500만원을 회수하기 위해 1순위 저당권자의 대출금 130억원을 투자해야 한다. 경험상 이 같은 경매대상 부동산 입찰은 진행되기 어렵다. 그렇다고 1순위 저당권자인 평화은행이 130억원 이상 가격으로 낙찰받을 수도 없다. 더군다나 경매진행을 위해 자신의 채권보다 높게 응찰할 수 없다. 다만 1순위 저당권자인 평화은행측에서 첨부경매를 하여 경매를 진행한다면 130억원 이하로 낙찰받아도 취소되지 않아 낙찰자에게 아무런 문제가 없다.

입찰가 산정

평화은행에서 첨부경매 또는 임의경매를 신청하여 경매가 재개될 경우엔 15억~20억원 사이가 적정하다. 본건 경매대상 부동산 위에 공사가 중단된 건축물이 있고, 언제 다시 공사가 재개돼 재산권 행사를 할지 모르는 상태다. 더군다나 유치권을 주장하는 시공회사가 있어 유치권 분쟁에 휘말릴 경우 최소한 1년 이상이 소요된다. 자금 부담이 없는 저가로 낙찰받는 것이 적정하다.



사건 개요

2001년 3월26일 의료재단 A의료법인이 국민은행에서 4차례에 걸쳐 160억원을 대출받은 뒤 이자와 원금 일부를 변제하지 못했다. 이에 국민은행이 2002년 9월11일 임의경매 신청한 사건이다.

입지 및 환경

이 병원은 남원시 중심가에서 10분 거리에 있다. 공기가 맑고 교통이 편리한 곳이다. 산자락에 지어진 이 병원 주변엔 경찰서와 법원 그리고 콘도 등 편의시설이 갖추어져 노인복지 병원으로 운영 중일 때 성황을 이뤘다. 종합의료시설이어서 다른 용도로 변경이 어렵다. 다만 사회복지시설인 청소년수련원, 유스호스텔, 노인복지시설과 노인요양병원으로 전환이 가능하다.

등기부등본 분석

채권자이자 경매신청자인 국민은행의 저당권보다 빠른 가등기나 가처분이 없어 1순위 저당권 이후 모든 권리는 말소된다. 그러나 자세히 살펴보면 몇 가지 문제점이 있다. 우선 제3자 한국리스여신 소유인 리스물건(오폐수정화조시설 및 발전수전설비)이 있다. 둘째 A종합건설에서 유치권 30억원(공사비)을 주장하는 권리가 있다. 셋째 네 차례나 낙찰받은 뒤 경락 잔금을 납부하지 않은 사례가 있다.

세 가지 걸림돌 때문에 권리관계를 철저하게 분석하지 않으면 낙찰받아도 소용이 없다. 앞서서 낙찰받은 입찰자들처럼 문제 앞에 속수무책으로 당할 수 있어서다. 제3자 한국리스여신 소유라는 리스물건(오폐수정화조시설과 발전수전설비 20억원)을 조사해본 결과, 이 병원이 리스대금을 지급하고 있는 상태였다. 리스물건에 대해 구입비용을 완납하지 않아 경매대상에 포함되지 않은 상태였다. 따라서 낙찰자가 별도로 리스물건에 대한 대금을 지급하고 사용하든지, 철거를 요청해 새로 설치해야 한다.

둘째는 A종합건설도 이 병원을 보수 공사했다며 공사비 30억원에 대한 유치권을 주장하고 있다는 점이다. A종합건설이 주장하는 공사비 유치권에 대해 면밀히 조사해본 결과 유치권이 성립되기 힘들다는 결론을 내렸다.

셋째 4차례나 입찰에 참여하여 낙찰받은 사람들이 낙찰 잔금 납부를 포기한 이유를 확인했다. 그랬더니 의외의 사건이 뒤에 숨어 있는 것을 발견했다. 유치권을 주장하는 A종합건설이 낙찰자에게 낙찰 잔금을 납부하지 못하도록 공포 분위기를 조성하면서 압력을 행사하고 있다는 사실이다.

부동산 인도명령과 명도소송

이 종합병원은 2004년 6월28일 지엔비 인베스트가 24억1100만원에 낙찰받은 뒤 그해 8월5일 경락 잔금을 납부했다. 지엔비 인베스트가 낙찰받았을 때 유치권을 주장하는 A종합건설측은 예상대로 공포 분위기를 조성하면서 낙찰을 포기하라고 협박했다. A종합건설과 의료재단 A의료법인은 계열사였다. A의료법인은 경매대상 부동산을 다시 찾으려고 했다. 그래서 채무자인 A병원은 제3자가 입찰에 참여하지 못하도록 유치권이란 제도를 악용했다. 리스회사의 발전수전설비와 오폐수 시설에 대한 리스대금 역시 미납하기로 하고 실천에 옮겼다.

지엔비 인베스트가 2004년 8월5일 경락잔금을 납부하고 채무자 A병원에 건물인도를 요구했으나, 병원측은 강하게 반발했다. 동시에 A종합건설이 유치권을 주장하는 관련 서류를 경매법원에 제출했다. 지엔비 인베스트는 일단 관할 법원에 A종합건설과 A의료재단 및 점유자 전원을 상대로 인도명령신청서를 냈고, 15일 뒤 인도명령결정 판결이 나왔다. 그리고 A종합건설 대표이사를 사기 및 공갈 협박으로 형사고소했다.

여기에서 알아두어야 할 것은 유치권에 대한 판례다. 유치권이 없음에도 마치 있는 것처럼 서류를 조작하면 형사고소 대상이 된다. 유치권이 존재하지 않는데도 유치권 청구금액을 기재하여 요구하면 사기죄가 성립된다. 그러나 유치권을 주장하는 사람의 협박에 못 이겨 일부 자금을 주고 이를 받았다면 역시 사기죄에 해당된다.

이와 같은 맥락에서 지엔비 인베스트는 A종합건설을 사기죄로 관할 수사기관에 형사고소하고, 동시에 인도 집행을 하여 낙찰 받은 부동산을 1개월 만에 넘겨받았다.

인도명령과 명도소송의 차이점

낙찰자가 대금납부 후, 대상 부동산을 인도받는 방법에는 인도명령과 명도소송의 두 가지 방법이 있다. 채무자를 상대로 신청하는 경우에는 특별한 증빙서류를 제출하지 않아도 된다. 그러나 제3자라면(예컨대 세입자) 점유사실 및 동기와 점유개시 일시를 증명할 수 있는 서류를 갖춰 명도소송(인도소송)을 제기해야 한다.

세입자라 하더라도 경매개시 결정 이후에 입주했거나, 순수한 임대차계약으로 들어오지 않았다면(채권채무로 점유한 경우) 명도소송이 아닌 인도명령의 대상이다.

인도 명령

경매대상 물건에 소유자 또는 채무자나 채무자의 가족이 거주하고 있을 때에는 관할 법원에 부동산 인도명령 신청서를 제출해야 한다. 채무자가 거주할 경우, 인도 자체는 어렵지 않다. 그러나 세입자가 거주한다면 인도명령과는 달리 명도소송을 관할 법원에 제기해야 한다. 인도명령은 경락대금을 납부한 후 6개월 이내에 신청해야 한다. 6개월이 지난 후에는 점유자를 상대로 ‘소유권에 기한 인도 또는 명도소송’을 제기해야 한다.



등기부등본 분석

이번 콘도 경매는 공법상 제한이나 낙찰자 인수 대상이 없다. 그러나 반드시 조사하고 확인해야 할 사항이 있다. 콘도미니엄의 사업자가 변경(매매 또는 경매로 낙찰자가 발생하는 경우)될 경우 콘도미니엄의 사업권과 분양회원에 대한 모든 권리는 양수자에게 자동 승계된다는 관광진흥법 제8조 2, 3항을 분석해야 한다는 점이다.

이 콘도는 관광진흥법에 의한 콘도분양허가를 받지 못해 회원권 분양을 하지 않은 상태다. 낙찰자가 인수해야 하는 콘도미니엄 회원이 없다는 뜻이다. 반대로 채무자 W패밀리 콘도미니엄회사는 충주시청에 콘도미니엄 사업승인을 받아놓은 상태. 콘도미니엄 사업권은 낙찰자가 승계받을 수 있어 사업성이 있다고 판단된다.

임대차 관계 분석

임차인은 없지만 건물 관리인이 있고 유치권자는 3명이다. 유치권은 특별한 경우가 아니면 성립되기 힘들다. 이번 경매대상 부동산의 유치권자라고 주장하는 사람들도 유치권이 없다고 볼 수 있다. 공사한 사실이 없음에도 허위 공사계약서와 유치권 승인각서 등을 제출했으나 이런 행위는 인정되지 않는다. 진정 유치권을 주장하려면 실질적으로 해당 부동산에 대한 공사를 해야 하고, 공사한 뒤에도 공사비를 받을 때까지 건물을 점유해야 한다. 4년 이상 건물을 점유해야 한다. 그러나 이런 사실이 이번 건에선 발견되지 않았다. 유치권은 성립되지 않는다고 판단할 수 있다.

종합 의견

본건 경매대상 부동산은 충북 충주댐 상류에 있는 리조트 콘도미니엄으로 사업권이 하자 없이 낙찰자에게 승계되면 사업성이 높다. 관할 충주시청에 문의하니 콘도미니엄 분양사업권의 승계에는 아무 문제가 없으나 콘도미니엄 회원모집은 승인하지 않아 향후 발생할 분양회원의 승계가 없다고 확인해주었다. 낙찰자에게 인수되는 것이 없어 입찰에 참여해도 아무런 하자가 없다.

입찰가 산정

콘도미니엄 29개동 건물(총 184실)에 대한 사업성을 분석해본 결과 콘도미니엄 분양사업허가에 따른 분양허가 금액이 532억원으로 나타났다. 충주시청 관광과도 가승인한 상태였다. 단 본건 건물을 분양하려면 리모델링이 요구되므로 그 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 한다.

리모델링 비용은 50억~60억원이 예상된다. 기타 부대비용으로 최소 80억원이 필요했다. 총 투자금은 130억원. 하지만 분양사업허가 금액이 532억원인 점을 고려하면 사업성이 매우 높았다. 입찰 예상가는 최소 47억원에서 50억원 사이. 실제 이 콘도는 지엔비 인베스트에서 52억7100만원에 낙찰받았다. 11개월 뒤, 이해 당사자를 상대로 인도명령 결정을 받아 명도를 완료했다. 유치권에 대한 권리는 예상대로 허위였다.



등기부등본 분석

이 호텔은 건축도중 공사가 중단됐으며 공법상 제한이나 낙찰자가 부담해야 할 권리는 없다. 다만 공사가 중단된 상태라 유치권을 주장하는 이해관계인이 많은 만큼 어느 정도가 유치권으로 인정되는지 정확하게 분석한 뒤 입찰에 응해야 한다.

경매신청자인 우리은행이 1순위 저당권자로서 채권을 회수하기 위해 임의경매를 신청한 사건이다. 1순위 저당권자보다 빠른 가처분이나 가등기 등 선순위 예고등기가 없어 모든 권리는 말소된다.

종합 분석

만약 건물이 아닌 토지만 경매로 나왔다면 유치권은 낙찰자에게 부담되지 않아 상관없다. 그러나 토지 이외 건물이 경매로 일괄 입찰된 상태라 건물에 대해 공사한 시공업자는 낙찰자를 상대로 공사비를 청구할 수 있다. 또 공사비를 받을 때까지 건물을 반환하지 않을 권리가 있다. 그렇다면 어떻게 공사가 중단된 건물이 토지와 함께 경매로 나올 수 있을까. 과거엔 건물이 완성되지 않으면 유체동산으로 보아 별개로 경매를 진행했다. 완공되지 않은 건물은 경매할 수 없었다. 그러나 민법과 민사집행법이 개정되면서 벽체와 건물의 지붕이 덮인 상태면 건물로 보아 제3자의 채권자가 대위보존등기를 신청하면 경매를 신청할 수 있게 됐다.

위와 같이 채권자의 대위보존등기에 의해 건물과 토지가 경매에 나왔지만, 응찰자는 미지급된 공사비의 유치권 금액과 향후 투자될 공사재개 비용 및 기타 제세공과(諸稅公課) 비용 등을 산출해야 한다. 투자비용 대비 수익률을 계산하여 입찰 참여 여부를 결정하는 것이 좋다.

입찰가 산정

입찰가는 투자비 대비 수익성을 역산해 산정해야 한다. 유치권 공사비용과 제세 공과비용 그리고 향후 투입될 공사비 등 예비비를 조사해야 한다. 건물이 완성되었을 때 가치비용을 산정한 뒤 위에서 계산된 비용을 공제한 차액이 바로 입찰가를 결정하는 중심이다. 보통 이해관계자가 많은 부동산은 감정가의 25~30% 선에서 낙찰받아야 한다. 이 호텔의 입찰 적정가는 9억7000만~11억7000만원.



등기부등본 분석

낙찰자가 인수해야 하는 선순위 가처분 또는 가등기가 없다. 경매신청한 농협중앙보다 빠른 권리가 없기 때문이다. 다만 강동레미콘과 성산엔지니어링이 유치권을 주장하고 있는데 이 권리가 성립하는지 중점적으로 분석해보자.

임대차 관계 분석

이 위락시설이 상가임대차보호법의 대상이 되는지 판단해야 한다. 살펴보니 상가임대차보호법에 해당된다. 이에 따라 낙찰자는 부담되는 선순위 임차인 관계를 분석해야 한다. 본건 경매대상 임차인들 때문에 낙찰자가 부담하는 권리는 없다. 다만 유치권이 성립하는지 조사해야 한다.

유치권 성립 여부

유치권이 성립하려면 반드시 공사를 해야 하고 그에 상응하는 입증서류(부가가치세 납부세액 영수증, 공사시방서, 공사계약서, 자재납품서, 공사시행 진행관련 자료, 하자보증서와 거래통장 사본 등)가 있어야 한다. 또 유치권을 주장하는 해당 부동산을 반드시 점유해야 한다.

공사했다 해도 유치권이 인정되지 않는 경우가 있다. 보수공사한 건물의 채무액이 건물 가격보다 높으면 대개는 공사한 부분에 대한 유치권이 성립되지 않는다. 공사했다는 이유로 유치권을 인정해주면 선순위 저당권자나 후순위 저당권자에게 피해를 줄 수 있기 때문이다. 다시 말해 1순위 저당권자가 건물을 담보로 자금을 빌려주었는데 채무자가 시공사와 공모하여 공사비를 과대 책정하면 1순위 저당권자의 채권 회수에 영향을 미쳐 피해가 발생할 수 있어 이를 제한 하는 것이다.

종합 분석

유치권을 주장하는 강동레미콘은 점유자이면서 배당요구 종기일 이후에 배당요구를 했다. 성산엔지니어링은 배당요구를 하지 않고 점유만 주장한다. 이 경우 유치권이 인정된다면 배당요구에 관계없이 낙찰자에게 부담될 확률이 높다. 이 건물에 대해 공사한 것이 사실이면 유치권은 성립된다. 하지만 영업을 위해 공사한 것이라면 성립되지 않는다.

유치권자가 공사했다고 주장하는 시기가 언제인지도 반드시 조사해야 한다. 공사시기가 저당 설정일자보다 빠른지, 비슷한 시기인지 아니면 저당권 대출 이후에 신축공사를 한 것인지 알아봐야 한다. 유치권의 권리주장이 공사를 신축한 것이라면 유치권은 성립된다. 그러나 보수공사라면 유치권 성립은 어렵다.

입찰가 산정

적정한 낙찰가는 대략 23억~25억원선. 경매를 신청한 순위가 2순위 저당권이기 때문이다. 같은 농협중앙회 순천지점에서 대출이 발생돼 저당했더라도, 1순위가 아닌 2순위 저당권 금액으로 경매를 신청했기 때문에 1순위 채권최고 금액인 20억8000만원에 대한 채권을 충족시키고 난 뒤 2순위 저당권의 권리에 일부라도 배당이 없으면 경매 진행이 취소된다.



등기부등본 분석

낙찰자에게 인수되는 권리는 없다. 1순위 저당권자인 부산은행에서 경매를 신청한 사건으로 경매 신청한 1순위 저당권자보다 빠른 권리가 없다. 말소기준권리인 1순위 저당권 이후의 모든 권리는 낙찰 후 소멸된다.

임대차 관계 분석

본건 경매대상 부동산은 부산시 수영로터리에 소재하는 수영사우나 건물로 임차인이 상당수 있다. 그러나 임차인들 역시 낙찰자가 인수(부담)해야 하는 선순위 임차인이 없어 낙찰자와 상관없이 모두 인도명령 대상이다.

종합 분석

사우나 시설이 되어 있는 건물로 명도가 쉽지 않다는 것이 마음에 걸린다. 사우나 전용시설은 권리금을 주장하면 명도받는 데 어려움이 적지 않다. 그렇다고 낙찰자가 사우나 시설 건물을 다른 용도로 전환하는 것도 쉽지 않다. 그렇기 때문에 사우나 시설을 임차해 영업해온 임차인이 쉽게 사우나 사업을 포기하지는 않을 것으로 생각된다. 그렇다면 해결책은 무엇일까. 낙찰받은 뒤 현재 사우나 영업을 하는 임차인과 다시 계약을 체결하고 영업하도록 하는 것이 최선의 방법이다. 지금까지 분석한 것을 토대로 임대수익을 역산한 뒤 경매입찰가를 선정해야 한다.

입찰가 산정

입찰가는 위에서 설명한 것을 기초로 하여 주변 상권이 활발하고 유동인구가 많은 것을 감안하여 최초입찰가(감정가)의 60% 선인 16억8000만원이 적정하다. 그 선에서 낙찰될 확률이 높다.