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건축가는 결국 대안을 만든다

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  • 글·홍현경 | kirincho@naver.com, 자문·이재혁 | yjh44x@naver.com

건축가는 결국 대안을 만든다

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신기하게도 비슷한 시기에 같은 학교에서 같은 학교로 전학을 온 큰아이 친구가 있었다. 6개월쯤 궁금하게만 여기다 큰아이의 졸업식 날 그 아이의 엄마를 만나게 되었다.



선물 같은 인연

시골 학교 같은 감동적인 졸업식. 아이들은 졸업생 선배들이 선물한 졸업 가운을 입고 늠름하게 입장했다. 졸업식은 당연히 우등상, 개근상 등 공부 잘하는 아이 위주의 시상식 자리라 생각했는데 아니었다. 전체 인원이 적어서 가능했겠지만, 한 명 한 명 아이들의 장래 희망을 소개하는 영상을 보며 조그맣던 아이가 저렇게 늠름해졌구나, 확인하며 어른들이 감동받는 자리였다.  

졸업식 후 중학교 배정을 받는데, 큰아이는 혜화초등학교 아이들이 일반적으로 가는 경신중학교가 아닌 동성중학교에 배정을 받았다. 공교롭게도 같은 반에서 동성중으로 배정받은 친구는 없었다. 큰아이는 걱정스러워하는 내게 “오히려 잘 모르는 애들 새로 사귀는 게 더 나을 수도 있어”라며 어른스럽게 웃어 보였다.

졸업식 후 메뉴는 뭐니뭐니 해도 중국요리. 할머니, 할아버지와 함께 혜화로터리에 있는 ‘금문(金門)’으로 향했다. 이미 만원인 중국집에 그 아이가 있었다. 아이 둘은 서로 반가워하며 어느 중학교에 배정받았는지 묻는데…, 같은 학교였다.



“와! 다행이다~ 정말 잘됐다.”

그날 전화번호를 알게 됐고, 다음에 엄마들끼리 만나 여러 가지 이야기를 나누면서, 그 집과 우리 집에 비슷한 점이 정말 많다는 걸 알게 됐다. 결혼할 땐 이 근처에서 살았고 우리가 먼저 잠원동에 가게 됐지만, 그 집도 아이 교육 문제로 잠원동에 갔다가 여러 가지 고민 끝에 혜화동으로 오게 됐다는 것. 이곳으로 온 이유는 우리와 달랐지만, 역류하는 연어 같은 집이 또 있었다.

그 집도 남자 아이만 둘, 엄마들 나이도 같다. 그 집은 큰아이가 이제 중3. 그 아이는 전학 온 지 1년 만에 이미 학교에서 모르는 선생님이 없을 정도로 반듯한 우등생으로 자리매김했다. 동네도, 학교에 대해서도 아는 바가 별로 없는 내게 하늘에서 눈꽃, 별꽃이 반짝이며 선물처럼 쏟아지는 느낌이었다.



해도해도 끝없는 설계

사람들은 대개 내 땅이 있으면 집을 짓는다고 생각한다. 그것도 꽉 채워서. 가능하면 지하도 넓게 파고 올릴 수 있는 데까지 올리려고 한다. 나도 그랬다. 지하는 용적률에도 들어가지 않는다 하니 대지 경계선까지 최대한 파고, 살다가 좁으면 적당한 곳에 창고도 짓고, 지붕에 차양을 늘려 그늘도 만들면서 사는 거라고.

그러나 세상은 그렇게 호락호락하지 않다. 건폐율, 용적률이라는 규정으로 땅의 크기와 용도에 맞게 짓고 더 이상 나오지 못하게 규제한다. 주차장도 가구당, 면적당으로 늘려나가야 해서 좁은 땅에 원룸을 잔뜩 지어 월세를 왕창 받는 일은 더 이상 불가능하다. 심지어 차양을 내는 것도 건폐율에 포함되고, 준공 후 임의로 이것저것 지으면 불법 건축물이 된단다. 좀 더 인간답게 살 수 있는 기본 바탕이 되겠지만, 막상 좁은 땅에 집을 지으려 하니 마음이 갑갑하다.

집 설계를 시작해보니 좁은 집을 조금이라도 넓게 사용하려면 계단실을 만들어 계속 돌아들어가게 하는 게 효율적일 것 같았다. 그러나 남편은 같은 방식으로 계단이 놓인 집을 아주 싫어한다. 빌라나 그렇게 하는 거라며….

설계 단계의 고민은 한두 가지가 아니다. 4층으로 올라가는 계단을 북동쪽에 놓을지 북서쪽에 놓을지, 북동쪽으로 올라가다 가운데로 꺾어 들어가게 할지, 4층을 부엌과 거실로 채워 넓게 쓰고 옥상을 활용할지, 좁아지지만 베란다를 거실 옆에 놓을지, 4층에 베란다를 놓는다면 남동쪽에 길게 놓을지, 중정(中庭) 형태의 집 안쪽으로 길게 놓을지 고민하는 시간이 길어졌다.

남편과 나는 얼굴만 보면 집 이야기로 시간 가는 줄 몰랐다. “베란다를 일조 사선 제한이 있는 북서쪽에 놓으면 공간을 넓게 활용할 수 있지만, 옆 빌라의 시선도 신경 쓰일 테고 좁더라도 남쪽으로 베란다를 놓아 전망을 확보하는 게 여러모로 좋겠지?” “딱 6인이 좁게 앉을 수 있는 자리만 나오면 되고 나무 한 그루, 상추·고추 상자 한두 개 놓으면 되니까 베란다는 남동쪽에 놓자.”    

우리의 갈등은 주택 아래쪽에서 유발됐다. 처음엔 지하를 넓게 파서 지하와 1층은 사무실로 하고 2층에서 월세를 받으려는 생각으로 도면 작업을 시작했다. 남편은 광고에 나오는 ‘에너자이저’ 건전지처럼 지치지도 않고 캐드로 도면을 신나게 그려댔다. 그러나 남편 사무실 처지에선 우리 집 설계가 돈 안 되는 일이라 시간 날 때 조금씩 할 수밖에 없었다. 도로로 내줘야 하는 면적도 생각보다 많아 좁아진 면적에, 놓을 가구까지 배치해가며 고민하다 보니 시간은 시간대로 갔다.

꼬인다, 꼬여

그런데 막상 보니 1층이 주차장으로 채워져 실제 이용할 수 있는 1층 땅은 10평이 채 안 됐다. 위층으로 올라가는 계단을 빼고 나면 거의 쓸모없어지고, 지하를 가득 채워 짓는 것도 물리적으로 어렵다고 했다. 오래된 옆집 한옥에 바짝 붙여 짓는 것도 자칫 한옥에 문제가 생길까 불안하고, 정화조 등 지하에 들어가야 하는 설비가 있어 지하 공간이 생각보다 넓지 않다는 것이다.

게다가 결정적으로, 지하는 지상을 올릴 때보다 더 많은 돈이 든다고 했다. 지하가 아니더라도 공사비가 생각보다 많이 들 것 같았고, 대출금 이자는 저금리라 해도 이자만큼 원금을 갚아야 해서 매월 은행에 지급해야 할 비용은 생각보다 컸다.  

지하 없이 남편 사무실로 1, 2층을 모두 사용하는 상황이 된다는 건 애초 계획에서 많이 어긋나는 일이라 왠지 남편한테 속은 느낌도 든다. ‘남편의 꼬드김에 넘어간 거야. 돈은 돈대로 나가야 하고 사무실과 집이 같이 있으면 여러모로 불편하기만 할 텐데….’

한 가지가 꼬이기 시작하니 세상이 나를 외면하는 것만 같고 만사가 귀찮아진다. 주변 사람들은 남편이 다 알아서 할 테니 얼마나 좋으냐고 하지만 막상 집 그림을 그리기 시작하니까 그냥 맡기게 되진 않았다. 서당 개 10년, 들은 건 많아서 정확히는 모르면서 아는 척하는 실용주의자 아줌마의 투덜댐과 요구를 들어주기에도 벅찬 표정으로 남편은 남편대로 지쳐갔다. 건축가로서 짓고 싶은 재미있는 집은커녕 용적률만 가득 채운 집을 짓게 되는 건 아닌지 재미없어하기도 했다.

평일, 밤늦게 들어오는 남편이 씻고 잠자리에 들려고 하면 “이렇게 하면 어떨까, 저렇게 하면 어떨까…” 하루 종일 생각해둔 것들을 정리해서 운을 띄운다. 그런 내 얘기가 남편에게는 귀곡산장의 귀신 소리 같은지 잠자리에서 벌떡벌떡 일어나 컴퓨터를 다시 켜는 일도 많았다.



고마운 사람들

진행이 지지부진하던 중 세입자를 만나 미리 이사를 가줄 수 있는지 알아볼 기회가 생겼다. 임대 계약은 2016년 7월까지로 돼 있었고 당시 세입자는 자매를 포함해 직장인 4명이었다. 세입자는 집이 팔리는 과정에서 여러 부동산 중개인을 만나며 상처를 받은 터라 마음을 닫고 있어 연락도 쉽지 않았다. 남편과 나는 우리 상황이 이러저러해 집을 지으려는데, 봄엔 공사를 시작해야 겨울 전에 끝낼 수 있다, 그러니 미리 나가줄 순 없는지 아주 조심스럽게 물어보았다. 이사 비용에 대한 이야기도 은근슬쩍 꺼내놓았다.

그런데 알고 보니 그분도 건축 설계 일을 하고, 함께 사는 다른 친구도 같은 일을 한다는 것이다. 의외의 만남에 서로 반가워하고 안도하며 자칫 껄끄러울 수 있는 이야기를 매끄럽게 할 수 있었다. 지방에서 올라와 부모 도움 없이 자매가 서울 생활을 한다는 게 쉽지 않을 텐데, 밤잠 못 자는 직장을 다니며 2년에 한 번씩 집 문제까지 해결하려 뛰어다니려면 고되겠다 싶어 안쓰럽고 미안한 마음이 앞선다.

“개축한 집이긴 해도 한옥에 살기 힘들지 않았어요?”  

조금 있으면 멸실될 집이지만 왠지 우리 한옥집이 궁금했다.

“동네 분들이 다들 좋고 마당이 주는 편안함이 있어요.”

겨울에 추워서 정말 힘들었다는 말이 먼저 나올 거라 예상했는데 의외의 대답이다.

처음엔 빌라에 살았고 한옥엔 처음 살아봤는데, 살아 보니 겨울에 난방비가 많이 들고 춥긴 하지만 다음에도 이런 집을 구하고 싶다며, 한옥의 편안함과 손바닥만 한 마당의 소중함을 이야기해줬다. 더불어 교통도 좋아서 제각기 직장이 다른 4명이 회사 다니며 살기 좋은 곳이었다고, 기약할 순 없지만 자기들도 우리처럼 집을 짓는 게 목표라 했다. 연말까지는 집을 구해보겠고 예쁜 집 지어달라며 웃는 얼굴로 덕담까지 했다. 감사한 일이다. 정말 세상은 따뜻한 사람들로 가득하다.



건축가의 문제 해결법

세입자를 만나고 나서 우리 집 설계는 급물살을 탔다. 이제 진짜 이럴까 저럴까 고민하던 안들을 하나하나 선택해가야 할 때가 됐다. 연말에 세입자가 이사하고 나면 잠깐이지만 한옥에서 연말이나 연초를 보내고, 1월 중에 집 멸실 후 문화재 조사를 하고, 조사 결과가 나오는 대로 2월 말엔 공사에 들어가 여름에 입주하는 계획으로 일정이 잡혔다.  

11월 어느 날, 그날도 우리는 골목 산책을 나갔다. 동네 안쪽 조용한 카페에 앉아 남편이 말을 꺼냈다. 지하를 많이 파서 주차장으로 1층을 버리느니 주차 대수를 1대로 만들어 1층을 제대로 살리고 주차 대수 규정을 넘어서지 않을 만큼만 지하를 파서 창고나 화장실 용도로 사용하는 게 어떠냐고 했다.

1층이 넓어지면 1층에서 사무실을 해도 되고 2층과 1층 일부만 사용해도 된다고 했다. 경사면을 활용해서 1층에 단차를 줘 스킵플로어(한 층에서 바닥의 일부를 높게 꾸미는 바닥 구성) 형태로 만들면 남동쪽에 천장이 높은 부분이 생겨 시원해 보일 뿐 아니라 햇빛을 끌어들이는 효과까지 노릴 수 있다며 그림을 그려가며 설명했다. 지하를 많이 파지 못하지만 1층을 제대로 살릴 수 있고 비용을 절약할 수 있는 안이기에 그러자고, 대안이 나와서 다행이라 기뻐했다.  

그런데 6개월 후, 지금 와서 보면 이렇게 설계 변경된 것이 천만다행이라 하지 않을 수 없다. 왜 천만다행인지는 문화재 조사와 지하를 파는 과정에서 밝혀진다. 그 겨울의 깊은 고민이 차선이 아닌 최선책을 만들었다고 믿는다.



돈, 돈, 돈…예산을 어떻게 줄일까건축 비용을 줄이는 건 쉬운 일이 아닙니다. 우리 집을 포함해 내가 만난 거의 모든 건축주는 예산이 부족했습니다. 남보다 조금 더 여유 있는 경우도 결국 예산은 예상을 넘어갑니다. 왜 그럴까요.

공사비만 예산이 아니다

집을 지으려면 토지대금과 공사비 말고도 많은 비용이 듭니다. 필자는 건축 상담 때 공사비의 20% 이상이 별도로 필요하다고 말합니다. 세금과 설계 감리비, 각종 인입비(전기, 상하수도, 가스 등), 철거, 측량 외에도 땅에 따라서는 지질 조사와 지반 개량, 문화재 조사가 필요한 경우도 있습니다. 여기에 가구, 가전, 커튼, 이사 비용 등도 들겠죠?

토지 구입 이후 첫 번째로 드는 비용은 설계비입니다. 설계비는 일반적인 경우 감리비를 포함해 공사비의 10%가량을 잡습니다. 토지 구입 후 처음 쓰는 비용이라 생각보다 많은 설계비에 놀라는 건축주들도 있습니다. 하지만 설계비엔 전기 설계, 구조 설계 등 협력업체 비용도 포함돼 있습니다.

처음엔 설계비에 놀라던 건축주도 입주 시점이 되면 설계자의 역할과 중요도, 실제 수행하는 기간을 볼 때 아껴야 할 분야가 아니라 가장 공들이고 투자해야 할 분야인 것 같다고 말합니다. 설계비 아끼려다 공사비도 더 들고 소송까지 가는 경우도 본 적이 있습니다. 설계비를 10% 줄이는 건 어려울 수 있지만, 설계자의 도움을 받아 전체 공사비를 3% 줄이는 건 어려운 일이 아닐 수도 있습니다.

설계 진행과 함께 측량, 지질 조사, 문화재 조사, 철거가 공사 전에 진행됩니다. 각각의 건축 상황에 따라 비용이 달라지므로 공사비에 포함되지 않고 건축주가 직접 계약하고 진행해야 합니다. 물론 이 단계에서도 설계자의 도움이 필요합니다.

설계 과정이 끝나고 공사에 들어가면 각종 인입비와 민원 발생에 따른 비용이 듭니다. 소음 발생이나 교통 처리와 같은 민원은 시공사가 감당할 일이지만, 주변 주민들과의 사이에 벌어지는 일조권 분쟁이나 차면(遮面) 시설 등은 결국 건축주가 해결해야 할 문제입니다. 지나치게 적은 공사비로 시공사와 계약하면 예산 부족으로 소음 차단 펜스, 가림막, 낙하물 방지시설 설치 등 안전 조치가 미흡한 경우도 있습니다. 비용을 아끼려다 민원 발생으로 비용이 더 커질 수 있으니 시공 계약 때 꼭 확인해야 합니다.

공사가 완료된 단계에선 세금과 등기 비용, 이사 비용과 부동산 수수료 등이 필요하고 새집에 들여놓을 가구나 가전제품, 커튼 등을 새로 구입하게 되는데 예산 내에서 선택하고 집중하는 지혜가 필요합니다.

아낄 건 아끼되…


단독주택에서 단위면적당 돈이 가장 많이 드는 장소는 화장실입니다. 값비싼 욕조와 변기가 들어가고 벽지나 페인트보다 훨씬 비싼 타일로 마감합니다. 바닥과 벽엔 급수와 배수를 위한 설비 배관이 설치되고 까다로운 방수 작업도 해야 합니다. 결국 비용을 절약하려면 욕실은 최소의 개수로 해야 합니다. 안방 욕실을 없애고 한 개의 욕실 공간을 변기, 세면, 샤워 공간으로 나눠 설치하면 식구 여럿이 동시에 사용할 수도 있습니다. 라이프스타일에 따라 정말 욕조가 필요한지도 고민해볼 일입니다.

두 번째로 비싼 공간은 주방. 주방 가구는 집 안의 가구 중 가장 덩치가 큰 데다 화장실과 마찬가지로 설비 배관이 설치됩니다. 주방 크기를 줄이는 대신 주방과 연결된 수납공간을 제대로 확보하면 지저분한 물건들도 수납하면서 공간을 효율적으로 활용하게 됩니다.

이렇게 보면 잠자는 방이 가장 싸게 만들 수 있는 공간이지요. 그러나 가족 숫자만큼의 방에다 서재, 손님방까지 갖추려면 어떨까요. 1년에 한두 번 쓰는 공간이라면 다른 공간과 겸용으로 쓸 수 있는지 고려해 봅시다. 거실 일부를 손님방으로 쓸 수 있도록 가변형으로 만들거나 다락방을 아이들 놀이방이나 아빠의 서재로 활용할 수도 있습니다. 다락은 서비스 공간이 아니냐고 묻는 분도 있습니다. 혹시 시공사에서 그런 제안을 했다면 공사비 견적이 정확하지 않을 가능성이 있습니다. 제대로 설계하고 공사비 견적을 받는다면 ‘서비스’가 있을 수 있을까요. 다락은 높이가 낮고 바닥 난방을 못하므로 다른 공간보다는 비용이 덜 들지만 그래도 공짜는 없습니다.

요즘 단독주택엔 외국산 시스템 창호를 많이 설치합니다. 따라서 창문과 문을 포함하는 창호가 비용이 가장 많이 드는 부분 중 하나가 됐습니다. 예전엔 단독주택이 춥고 난방비가 많이 든다고 했으나 요즘 짓는 집은 그렇지 않죠. 좋은 창호 덕분입니다. 여름에 시원하고 겨울에 따뜻하게 생활하고 싶다면 창호엔 예산을 줄이지 않았으면 합니다.




홍 현 경
‘가드너’로 불리고 싶은 전직 출판편집자. 책을 기획하고 편집하는 일을 20년 동안 해오다 2014년 가을 퇴직했다. 요즘 정원 일의 즐거움에 푹 빠져 ‘시민정원사’로 활동하고 있다.




이 재 혁
‘놀이터 같은 집’을 모토로 삼는 건축가. 재미있는 공간이 삶을 풍요롭게 한다고 믿는다.
서울시 공공건축가이자 한국목조건축협회에서 시행하는 5-star 품질인증위원으로 활동한다. 2004년 신인건축가상, 2008년 올림픽공원 내 올림픽프라자 리모델링으로 서울시건축상을 받았다.





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글·홍현경 | kirincho@naver.com, 자문·이재혁 | yjh44x@naver.com
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