3년 만기 국공채 금리가 연 5%대에 진입하는 등 초(超)저금리 시대에 접어들면서 은행들이 잇따라 예금금리를 내리고 있다. 연 5∼7%대인 현행 예금금리는 불과 2∼3년 전 금리가 연 15% 이상이던 것에 비하면 3분의 1 수준에 불과하다. 올해 들어서는 미국도 금리를 낮추고 있어서 저금리시대는 당분간 계속될 전망이다.

‘자본자산 가격결정 모델’을 이용하면 금리가 부동산·주식·채권 가격에 어떤 영향을 끼치는지 알 수 있다. 이 모델은 부동산·주식·채권 등 자본자산의 적정가를 산출하기 위한 것인데, 요즘과 같은 저금리가 이런 자산들에 끼치는 영향도 살펴볼 수 있다. 이 모델에서 주가는 주주가 미래에 받을 배당금 합계액을 시장이자율로 할인한 현재가치이고, 부동산가격은 부동산으로부터 미래에 얻게 될 임대소득의 합계액을 시장이자율로 할인한 현재가치이며, 채권가격은 미래에 받게 될 채권 원리금을 시장이자율로 현가화한 것이다.

이를 보면 주식과 채권·부동산 가격은 시장이자율과 반대로 움직인다는 것을 알 수 있다. 시장금리가 하락하면 주식·부동산·채권 가격은 올라가고, 반대로 금리가 상승하면 이들 자산의 가치가 하락하는 성질이 있다. 결국 저금리시대에는 단순한 예금보다는 이들 자산에 투자하는 것이 유리하다고 할 수 있다.

그렇다면 금리가 떨어질 경우 어떤 자산의 가치가 먼저 오르게 될까. 유동성을 공급하면 유동성이 높은 자산부터 가격이 오르는 게 일반적이다. 가령 투자자산을 주식 채권 부동산 골동품 등으로 나눠보면 유동성, 즉 환금성이 높은 순서대로(채권→주식→부동산→골동품) 가격이 오른다. 80년대 후반과 외환위기 이후에도 그런 상황이 빚어졌다.

부동산시장 환경변화



그러나 이런 현상이 앞으로도 지속되리라고 단언하기는 어렵다. 최근에는 각 자산간의 상승시차가 좁아지고 거의 동시화되는 경향을 보여준다. 따라서 이제 시차를 이용한 투자전략으로 만족스러운 성과를 얻기는 힘들 듯하다.

지난해엔 주식 투자자들이 커다란 손실을 입었다. 과연 올해 증시에서는 반전이 가능할까? 올해 주식시장도 일단 보수적으로 접근해야 한다. 주가를 자전거에 비유하면 앞바퀴는 저물가이고 뒷바퀴는 높은 경제성장률이라 할 수 있다. 저물가와 높은 경제성장률이란 두 가지 조건이 충족돼야 주가는 잘 굴러간다.

그런데 한국은행에 따르면 소비자물가상승률은 99년 0.8%, 2000년 2.3% 수준에서 올해에는 3.7%대로 뛰어오르고, 경제성장률은 99년 10.7%, 2000년 9.3%에서 올해에는 5.3%대로 계속 둔화될 전망이어서 앞바퀴, 뒷바퀴가 다 시원치 않다. 따라서 주가라는 자전거는 올해에도 상승탄력성을 얻기 힘들어 보인다.

그러나 증시의 최대 호재는 그 동안 주가가 너무 많이 내렸다는 점이다. 주가가 불과 1년 만에 반토막이 난 상황이라 추가 하락의 폭은 그다지 커보이지 않는다는 얘기다. 더욱이 세계 자본주의의 심장이라 할 미국이 상반기에 금리인하를 단행했다. 주가 상승을 이끌 한 축이 형성된 셈이다.

여기에다 우리와 수출전선에서 경쟁관계인 일본 엔화가 강세로 반전되기만 한다면 한국 증시는 대세 상승의 호기를 잡을 수 있을 것이다. 따라서 주식 투자자들은 지금 바닥세를 헤매고 있는 엔화의 강세 반전 조짐에 주목하면서 투자비중을 늘려가는 게 바람직하다.

금리가 떨어지면 주택융자금을 싼 이자에 쉽게 대출받을 수 있기 때문에 주택 수요가 증가할 것이다. 또한 금리가 계속 낮아질 경우 수익성이 낮은 예금상품에 넣어둔 돈을 빼내 수익성 부동산으로 투자처를 옮기는 투자자도 늘 것이다. 따라서 저금리시대에는 부동산이 유망 투자대상으로 떠오른다.

그러나 경제 현실에서는 다양한 변수가 작용하기 때문에 비단 금리뿐 아니라 여러 가지 조건을 종합적으로 고려해야 한다. 예컨대 일본에서는 90년대 이후 금리가 지속적으로 하락해 제로금리에 이르렀지만, 부동산 가격도 끝모를 하락세를 이어갔다.

우리나라에서도 최근의 저금리 추세로 인해 일부 부동산 가격이 회복세를 보이고 있지만, 70∼80년대와 같은 부동산 폭등현상이 재연될 것 같지는 않다. 국내 시장을 둘러싼 환경이 그 시절과는 전혀 다르기 때문이다. 몇 가지 예를 들어보자.