2자간 명의신탁의 A-B 간, 3자간 명의신탁의 C-E 간, 계약명의신탁의 F-H 간에 각각 명의를 빌리고 빌려주기로 하는 명의신탁약정이 체결되는 것인데 이는 부동산실명법 위반이고 이러한 약정은 무효가 된다. 그리고 부동산실명법은 2자간 명의신탁이나 3자간 명의신탁에 의한 소유권 등기이전 역시 무효라고 규정하고 있다. 추후 소유권을 둘러싼 송사에 휘말릴 가능성이 충분하다고 하겠다.
그런데 계약명의신탁은 조금 다르다. 매도인이 명의만 빌려준 사람을 진정한 매수인인 줄로 알고 매도했기 때문에 매도인에게서 명의만 빌려준 사람으로의 등기이전은 유효한 것으로 본다.
명의만 빌려준 사람이 자기 명의로 등기되어 있는 것을 이용해 제3자에게 부동산을 팔아버리면 어떻게 될까. 이 경우 이 제3자는 완전히 유효하게 부동산을 취득한 것으로 본다. 제3자와의 관계에서는 명의수탁자를 소유자로 보기 때문이다. 대법원에 따르면 명의만 빌려준 사람에게 횡령죄나 배임죄가 적용되지도 않는다.
그러나 2자, 3자간 명의신탁에서 명의만 빌려준 사람이 명의신탁자의 허락 없이 제3자에게 부동산을 팔면 횡령죄로 처벌받게 된다.
명의신탁이 법적으로 문제되는 경우의 대부분은 명의만 빌려준 사람이 그 사실을 부인하기 때문에 발생한다. 즉, 명의만 빌려준 것이 아니라 자신의 돈으로 매수했으므로 진정한 소유자라고 주장하는 것이다. 명의신탁 약정은 다른 사람 모르게 비밀리에 진행하고 증거도 남기지 않으므로 이런 일이 빈번하게 일어난다. 특히 명의만 빌려준 사람이 사망하고 상속인들이 명의신탁 사실에 대해 모르는 경우 다툼이 커질 수 있다.
박철언 전 체육청소년부 장관은 모 대학 여교수 명의로 거액의 부동산을 명의 신탁했다 돌려받지 못했다면서 이 여교수를 상대로 소송을 제기해 승소한 바 있다. 이 사건이 명의신탁 사건의 전형에 해당한다.
명의신탁 약정서가 없다면 명의를 빌린 실소유주가 속수무책으로 당할 수밖에 없는 것일까. 그렇지는 않다. 법원은 명의신탁인지 아닌지를 판별하는 기준으로 누가 그 부동산의 등기권리증을 가지고 있는지, 누가 그 부동산에 부과되는 세금을 내는지, 누가 그 부동산을 실제로 사용하는지를 살펴본다. 간단히 말하면 신탁자와 수탁자 중 누가 주인 행세를 하는지를 보는 것이다. 일반적으로 실소유주가 등기권리증을 가지고 있고 세금도 납부하며 부동산을 실제로 사용하기 때문이다.
대법원은 법이 명의신탁 약정에 의한 소유권이전등기를 무효라고 규정하고 있음에도 불구하고 명의를 빌리는 약정 자체는 유효하다고 본다. 부동산실명법 위반행위가 반사회질서에 해당하거나 선량한 풍속을 해치는 행위는 아니라고 판단하기 때문이다. 따라서 부동산 실소유주는 부동산실명법 위반죄로 처벌을 받는 것과는 별개로 명의만 빌려준 사람을 상대로 소유권을 돌려달라고 주장할 수 있는 것이다.
반사회질서에 해당
