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실전 재테크

부동산 불황기 상가·오피스텔 투자 가이드

허름한 급매물 사들여 리모델링부터 끝내라

  • 글: 고준석 신한은행 부동산재테크팀장 koj888@hanmail.net

부동산 불황기 상가·오피스텔 투자 가이드

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50대 후반의 K씨는 퇴계로에 위치한 4층짜리 상가건물에 투자했다. 그런데 건물이 낡은 탓에 주변의 다른 상가 건물보다 임대료가 휠씬 낮았다. 게다가 경기가 침체되면서 공실(空室)도 생기기 시작했다. 임대료가 상대적으로 저렴한데도 공실이 생기는 이유는 간단했다. 건물이 낡았을 뿐만 아니라 외관이 허름해 보여 유동인구가 건물 안으로 들어오는 것조차 꺼렸기 때문이다. 여기에 건물 이곳저곳을 보니 입점 업체의 영업에 지장을 초래하는 일도 잦았다. 결국 주변 상인들이 임차를 꺼리는 건물로 아예 낙인찍혀버린 것이다.

K씨의 임대소득은 월 800만원에서 500만원으로 떨어졌다. 몇 달을 고민한 끝에 상가건물 전체를 리모델링하기로 결정했다. 3개월의 공사를 거쳐 낡은 건물이 새 건물로 탈바꿈했다. 그러자 건물에 세를 내겠다는 사람이 연일 몰려들었다. K씨는 그들 가운데 장사가 잘 되는 업종을 골라 세를 놓았다. 그 후 K씨의 임대소득은 월 1100만원으로 치솟았다.

건축법부터 확인하라

오래된 상가건물은 관리비용이 많이 들어간다. 당연히 임대수익도 떨어지게 마련이다. 그렇다고 상가건물을 통째로 싼 가격에 팔면 더 큰 손해를 보게 된다. 따라서 낡은 상가건물일수록 리모델링을 통해 자산가치를 높이는 것이 좋다. 그만큼 임대수익률도 높아지고 건물 관리비용도 줄어들 것이기 때문이다. 투자가치가 올라가는 것은 물론 건물 수명도 길어진다. 물론 신축하는 것보다 공사비가 적게 들어 경제적인 측면에서도 매우 유리하다.

그러나 상가를 리모델링하는 데는 몇 가지 원칙을 지켜야 한다.



첫째, 목표를 명확히 설정해야 한다. 예를 들어 5층짜리 상가건물 중 2개층만 수리하면 되는데, 건물 전체를 뜯어 고치면 비용도 많이 들 뿐더러 비경제적이다. 반대로 건물 전체를 리모델링 해야 하는 상황인데도 수리비용이 많이 든다는 이유로 일부분만 수리하면 향후 수리비용 부담이 더욱 커진다. 매우 어리석은 일이다.

둘째, 믿을 만한 시공업체를 선정해야 한다. 리모델링 시장도 업체간 경쟁이 치열해지면서 일부 영세 시공업체가 무리한 시공조건을 내세워 공사를 따내는 일이 많아졌다. 그러다 보니 시공 도중 업체 파산으로 인해 공사가 중단되거나, 부실공사로 이어지는 경우도 생겨나고 있다.

따라서 시공업체를 선정할 때는 공사 견적서와 설계서를 바탕으로 구성부분별, 공사종류별 소요시간과 인건비, 사용자재별 수량 등이 자세하게 기입된 시방서를 받아 내용을 꼼꼼하게 확인하고, 공사금액을 따져봐야 한다. 건물 공사 경험이 풍부하고, 재무상태가 건전한 전문업체를 선정하는 것이 바람직하다.

셋째, 공사기간을 감안해 자금운용 계획을 세워야 한다. 돈 없이 공사를 시작했다가 낭패를 보는 경우가 있을 수 있기 때문이다. 일부 시공업자는 건물주가 자금이 부족한 점을 악용하여 공사가 끝난 후 공사대금을 받아간다는 것을 명분으로 부실공사를 하거나 질이 떨어지는 건축자재를 사용하는 일도 있다. 따라서 공사 시작 전에 반드시 자금계획을 세우고, 공정에 따라 공사비를 지급해야 한다. 공사대금을 집행할 때마다 공사내용을 꼼꼼하게 점검해야 함은 말할 것도 없다.

넷째, 건축법을 제대로 확인해야 한다. 건물주 마음대로 건물을 철거하거나 수리할 수는 없다. 건물주라 하더라도 건축법에 따라야 하기 때문이다. 따라서 공사계약 전에 건축법을 위반하는 부분이 없는지부터 확인해야 한다. 예를 들어 아파트인 경우에는 슬라브, 내력벽, 기둥을 훼손하면 건축법에 위배된다.

부가세 반드시 환급받도록

다섯째, 건물에 하자가 있으면 반드시 재시공해야 한다. 공사는 견적서대로 진행해야 하며, 건물주는 공사가 진행되는 도중 공사내용이 견적서와 일치하는지 수시로 확인해볼 필요가 있다. 만약 공사내용이 견적서와 다르게 진행되고 있다면 시공업체와 협의 후 다시 시공하거나, 손해배상을 받아야 할 것이다.

상가투자에 관심이 있지만 경험이 없다면 중소형 오피스텔 쪽으로 관심을 돌려보는 것도 나쁘지 않은 방법이다. 물론 오피스텔에 투자하는 목적은 임대수입을 얻는 데 있다. 소형 자본으로 임대업을 하기 쉬운 부동산이 바로 오피스텔이다.

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글: 고준석 신한은행 부동산재테크팀장 koj888@hanmail.net
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