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현장 조언

부동산 침체기, 재개발 투자의 매력

1억원이면 내집 마련 끝! 멀리 보고 오래 참는 ‘서민 재테크’

  • 글: 민권식 부동산 컨설턴트 http://cafe.naver.com/aptmal.cafe

부동산 침체기, 재개발 투자의 매력

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부동산 침체기, 재개발 투자의 매력

재개발 지역에 투자하기 위해서는 저지대에 위치해 공사비용이 적게 들어가거나 도로변에 자리해 차량진입이 쉬운 곳을 우선적으로 눈여겨봐야 한다.

셋째, 개발이익 비례율이 높은 지역이 수익성도 좋다. 흔히 ‘비례율’이라고 줄여서 부르는 개발이익 비례율은 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을 포함한 총수익금에서 사업비를 뺀 금액을 재개발구역 내 토지 및 건물 감정평가액으로 나눈 금액을 말한다. 결과적으로 조합원 개인 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의 최종권리가가 되는 것이다. 따라서 비례율이 높을수록 조합원의 추가부담이 적어 기대이익이 높아진다.

일반적으로 비례율은 국공유지보다 사유지의 비율이 높은 지역, 재개발 구역 면적에 비해 조합원 및 세입자가 적은 지역, 건축비가 상대적으로 적게 드는 평지가 많은 지역 등에서 높게 나타난다.

넷째, 대단지이면서도 조합원 수와 세입자 비율이 적은 곳이 수익성도 좋다. 조합원 수와 세입자의 비율이 적은 곳은 일반분양분이 많기 때문에 조합원 추가부담이나 사업성 측면에서 절대적으로 유리하다. 1000세대를 넘는 대단위 단지의 경우 단지 내에 다양한 편의시설이 갖춰지고, 학교 등 기반시설도 풍부하게 들어서기 때문에 편리한 점이 많다. 자연스럽게 투자에 따른 예상 수익도 높다고 하겠다.

다섯째, 이주비 금액이 높은 곳이 초기 투자비용을 줄일 수 있다. 재개발 투자에 나서기 전에 필수적으로 고려해야 하는 요소 중 하나가 바로 이주비다. 시공사가 선정된 구역에서는 시공사가 제시한 일정 수준의 이주비가 있는데, 이주비가 높은 구역의 지분을 매입하면 이를 통해 기존 세입자의 임대차 비용을 충당하는 등 초기 투자비용을 낮출 수 있다는 장점이 있다.

특히 적당한 시기에 팔아치우기를 원하는 투자자라면 이주비가 많을수록 유리하다. 다만 이주비 역시 결국은 조합원이 부담해야 할 몫이기 때문에 향후 자금계획까지 감안해 계획을 짜야 한다.



여섯째, 교통이나 학군 등 입지여건이 양호한 곳일수록 투자수익도 높다. 모든 아파트에 공통적으로 적용되는 것이지만, 특히 재개발 아파트의 경우는 입지여건이 더욱 중요하다. 입지여건이 좋으면 그만큼 일반분양에 따른 분양수익이 높아져 이를 통해 조합원의 부담을 덜 수 있다.

또한 입주 이후에도 교통, 환경, 교육 등 입지여건이 우수한 지역의 아파트 가격 상승폭이 상대적으로 크기 때문에 투자수익 면에서도 유리하다고 할 수 있다. 특히 최근 들어 지하철역과의 거리 등 교통여건이 투자지역 결정의 중요한 요인으로 부상하고 있는 점을 감안해 향후 도로 개통이나 지하철 노선 신설 여부까지 감안해 투자해야 한다.

그렇다고 해서 재개발 투자가 반드시 성공으로 이어지는 것은 아니다. 재개발 투자는 수익성 보장과 내집 마련이라는 두 가지 목표를 한꺼번에 이룰 수 있는 매력적인 재테크임에 틀림없지만, 간과해선 안 될 위험성이 따르기 때문이다.

사업기간 장기화 대비해야

재개발 지역의 부동산 중개업소에 들러본 투자자라면 엄청난 예상수익률을 제시하며 물건을 매입해보라는 권유를 받은 적이 있을 것이다. 몇 년 동안 재개발 물건에 투자하면 몇백%의 수익이 생긴다는 말에 ‘혹시나’ 하지 않을 투자자는 없다. 그러나 이러한 과실을 따먹기 위해서 넘어야 할 산이 한둘이 아니다.

중형 평형대의 아파트를 분양받으려면 최소한 수억원의 투자자금이 몇 년 동안 묶인다는 사실을 감안할 때 이러한 수익률의 이면을 들여다볼 필요도 있다. 또한 아무리 유망한 지역의 재개발 물건이라 해도 우리 경제의 중장기적 전망과 경기의 부침에 따른 부동산 정책의 영향을 받지 않을 수도 없다. 지금처럼 정부가 부동산 가격 상승을 강력히 억제하는 시점에는 더욱더 그렇다. 재개발의 경우 시간표를 정해놓고 하는 사업이 아닌 만큼 사업기간이 한없이 늘어날 위험성이 상존한다는 사실을 감안하면 부동산 정책도 눈여겨봐야 한다.

재개발 투자에 실패한 사람들에겐 두 가지 공통적인 특징이 있다. 첫 번째는 정보 부족이다. 재개발 투자에서 가장 중요한 것은 뭐니뭐니 해도 정보다. 그러나 부동산 중개업자에게만 정보를 의존하는 것은 위험천만한 일이다. ‘어느 지역에 언제까지 아파트가 지어지면 인근 시세에 비해 어느 정도의 차익을 거둘 수 있을 것’이라는 소문만 믿고 투자하는 일은 피해야 한다.

최근에는 인터넷을 통해 도시개발 정보와 국토이용계획 등, 과거에는 일반인이 쉽게 접할 수 없는 정보를 얻을 수 있는 데다 부동산 포털 사이트에서도 재개발 관련 정보를 얼마든지 찾아볼 수 있다. 간혹 재개발 투자자들 사이에서 분쟁 대상으로 떠오르는 ‘지분 분할’의 경우만 해도 대법원 사이트의 ‘인터넷 등기소’를 이용하면 그 물건의 현재 상태를 손쉽게 파악할 수 있어 선의의 피해를 방지할 수 있다.

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글: 민권식 부동산 컨설턴트 http://cafe.naver.com/aptmal.cafe
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