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名品 고객은 가격 묻지 않는다

평당 5000만 원…강남 재건축 공략법

  • 신현강|부동산칼럼니스트 shk7611@naver.com

名品 고객은 가격 묻지 않는다

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  • ● 올 하반기 분양가, 평당 4500만~5000만 원 예상
  • ● 8·2 부동산 대책 투기수요 ‘주춤’, 실수요 ‘여전’
  • ● 초과이익 환수제 부활…몸값 더 높아질 수도
  • ● 철저한 자금 계획 세워 일반분양 많은 단지 노려야
7월 28일 모델하우스를 열고 분양에 나선 대림산업의 서울 성동구 성수동 ‘아크로 서울 포레스트’의 평(3.3㎡)당 분양가는 평균 4750만 원을 기록해 종전 최고가를 경신했다. 종전 최고가는 2008년 분양된 성수동 갤러리아 포레의 4535만 원이었다.

지 난해 서울 부동산이 활황세에 접어들면서 ‘신반포 자이’(4457만 원·서울 서초구 잠원동), ‘디에이치 아너힐즈’(4259만 원·서울 강남구 개포동), ‘신반포 래미안 리오센트’(4394만 원·서울 서초구 잠원동) 등 고가 아파트들이 분양됐지만, 종전 최고가를 깨지는 못했다.

그런데 올 하반기 대형 건설사들이 강남 재건축 지역에서 일제히 고가 아파트를 분양할 예정이어서 이목이 집중된다. 8월에는 삼성물산이 ‘래미안 포레스트’(개포 시영 재건축)를, GS건설이 ‘신반포 센트럴자이’(신반포 6차 재건축)를 공급한다. 11월에는 청담동 청담삼익아파트를 재건축해 분양하는 청담삼익롯데캐슬이 시장에 나오고, 12월에는 현대건설과 GS건설 컨소시엄이 가칭 ‘힐스테이트 자이’(개포8단지 재건축)를 분양할 예정이다.

이들 아파트의 분양가는 평당 최저 4500만 원에서 최고 5000만 원으로 예상된다. 한데 이 예상치를 뛰어넘을 가능성도 배제할 수 없는 분위기다. 심리적 마지노선인 평당 5000만 원을 어느 아파트가 처음 돌파하며 ‘최고가 아파트’의 타이틀을 새로 차지할지 많은 관심이 쏠린다.

한편 정부는 재건축 초과이익 환수제를 더는 유예하지 않겠다는 방침이다. 이에 따라 내년부터 초과이익 환수제가 부활한다. 이어 정부는 8·2 부동산 대책을 내놓으며 강남 재건축 단지를 겨냥한 규제를 강화하고 있다. 이에 부동산 시장은 서울 재건축 시장, 그중에서도 특히 강남권이 크게 타격을 받을 지도 모른다는 불안감에 휩싸여 있는 것도 사실이다. 이 같은 분위기에서 평당 5000만 원에 육박하는 강남 재건축 아파트에 대한 투자는 과연 할 만한 것인가. 해도 되는 것인가.





강남은 ‘대표’ 브랜드

우선 독자에게 질문 하나를 해본다. 자신이 보유한 자금에 개의치 말고 서울에서 가장 살고 싶은 지역을 마음대로 고를 수 있다면 가장 먼저 어느 지역이 떠오르는지?

상당수 사람이 내놓는 답은 ‘강남’이다. 교통이나 교육, 상권 등 각종 인프라 편의성을 고려하면 거주하기 가장 좋은 지역이 역시나 서울 강남이기 때문이다. 더구나 지금도 계속 확장되고 있는 이 지역 인프라를 생각한다면, 이곳의 미래 가치와 프리미엄의 상한성은 예측하기가 쉽지 않다. 한마디로 강남은 대한민국 부동산 시장의 대표 브랜드다. 기회가 주어진다면 입성하겠다는 잠재 대기 수요가 상당히 두터운 지역이다.

최근 시장 상황을 보자. 계속되는 저금리로 인해 갈 길을 잃은 유동자금이 부동산 시장으로 꾸준하게 유입되는 중이다. 한편 정부는 서울 수도권의 대규모 택지개발과 정비사업을 통한 주택 공급을 자제하고 있다. 그렇기 때문에 상대적으로 재건축 시장에 많은 관심이 집중돼 있다.

특히 서울은 강서구 마곡지구를 끝으로 더 이상 대규모 택지를 공급할 만한 땅이 남아 있지 않다. 그러니 서울에 입성하려면 재건축 아파트를 신규 분양받는 것 외엔 뾰족한 방법이 없다.

이런 배경에서 기회가 될 때 좋은 입지를 선점하려는 투자 수요와 강남에 새로 입성하려는 잠재수요가 한꺼번에 몰리면서 최근 강남권 재건축 아파트의 상승세로 이어진 것이다.


‘투기지구’ 폭탄

강남 재건축 시장의 상승세가 매섭자 정부는 부동산 시장 안정을 위해 강남을 정조준한다. 6·19 대책에도 부동산 시장이 안정을 되찾지 않자 두 달도 안 돼 8·2 대책을 내놨다. 강남 4구를 포함한 서울 11개구와 세종시를 ‘투기지역’으로 지정한 것이다.

투 기지역은 투기과열지구보다 더 강한 개념으로 투기과열지구에 적용되는 각종 제약에 더해 금융이나 세제 측면에서 더 강한 규제를 받는다. 투기과열지구로 지정되면 재건축 조합원 지위의 양도 행위가 전면 금지돼 재건축 시장의 움직임에 악영향을 미칠 수밖에 없다. 여기에 더해 투기지역으로까지 지정됐으니 이번 정부 대책은 강남 부동산 시장에 상당한 악재로 작용할 것이다.

재건축 투자자들이 가장 관심 갖는 것 중 하나가 ‘재건축 초과이익 환수제’다. 이는 재건축 사업으로 얻은 초과이익이 조합원당 평균 3000만 원이 넘으면 최대 50%까지 정부가 환수하는 제도다. 2006년 노무현 정부 때 도입했다가 2012년부터 반복적으로 그 적용이 유예돼왔다. 하지만 정부는 올해 말 끝나는 초과이익 환수제 유예를 더는 연장하지 않겠다고 발표했다. 강남 재건축 시장이 과열되는 최근 상황을 의식한 조처다.

초과이익 환수제의 적용을 받지 않으려면 올 연말까지 관리처분 인가를 받아야 한다. 그 때문에 이미 인가를 받은 단지와 그렇지 못한 단지 간 희비가 크게 엇갈린다. 관리처분 인가를 받지 못한 단지는 조합원 부담금이 늘어 사업성이 떨어지기 때문에 재건축 사업이 지연될 개연성이 상당히 높아진다.

문제는 사실상 서울 지역 신규 공급 물량의 대부분을 차지하는 재건축사업이 지연되거나 중단되면 향후 이 지역의 공급 물량이 더욱 감소할 수밖에 없다는 점이다. 지금도 강남권에 대한 잠재 대기 수요가 많은 상황에서 공급마저 더욱 부족해진다면 몇 년 후 가격이 상승할 소지가 생기는 것이다.

우리는 2000년대 초·중반 강남 재건축 시장의 가격 상승에 관한 일종의 학습효과를 갖고 있다. 1970,80년대 입주한 강남 아파트들이 2000년대 들어 재건축 연한에 이르렀고, 오래되고 낡은 저층 아파트가 고급 아파트단지로 탈바꿈하면서 신규 아파트의 몸값이 크게 상승한 기억 말이다.

도곡 주공아파트를 재건축한 도곡 렉슬은 2003년 분양 당시 43평(143.87㎡) B타입의 청약 경쟁률이 무려 4795대 1로 나타나 서울 동시분양 사상 최고의 경쟁률을 기록한 바 있다. 이후 도곡 렉슬 43평 B타입은 분양가 7억8528만 원에 7억9972만 원의 웃돈이 붙어 분양가 대비 2배의 상승률을 보였다.

이후 분양한 아파트도 마찬가지였다. 반포 주공 3단지를 재건축한 반포 자이는 2006년 전용면적 84.98㎡의 분양가가 10억8000만~11억5000만 원이었지만 입주 직후 매매가가 14억 선까지 올랐다. 2008년 분양한 반포 래미안 퍼스티지는 전용면적 84.93㎡의 분양가가 9억9000만~11억2000만 원이었지만 입주 직후 매매가가 13억~13억5000만 원까지 상승했다. 부동산 경기가 하락하던 시기에 잠깐 주춤한 적은 있지만 결과적으로 보면 강남 재건축 아파트 값은 크게 상승했다.



강남이란 立地의 위상

‘평당 5000만 원’은 고분양가일까. 이를 단순히 명목 가격의 높고 낮음으로 본다면 분명 비싼 가격이다. 만약 시장이 이 가격을 받아주지 않는다면 이는 절대 정상적인 가격이 아니다.

하지만 과거 강남 아파트들의 사례에서 보듯 아파트 가격은 꾸준히 올라왔다. 지금도 잠재 수요층이 꾸준하게 증가하는 것을 볼 때 단순히 명목가격의 높고 낮음으로 싸다, 비싸다를 논의하기는 뭔가 궁색해 보인다.

오히려 강남의 아파트 분양가는 지난해부터 타의로 억눌려져 있는 상황이다. 강남과 서초 지역의 아파트 평균 분양가가 인근 아파트 평균 분양가의 110%를 초과하거나 최근 1년 이내 분양한 아파트의 최고 평균 분양가를 웃돌면, 주택도시보증공사(HUG)가 분양 보증을 거부하는 방식으로 고분양가를 차단한다. 이러한 인위적 제어가 존재한다는 것은 수요와 공급이라는 시장 논리로만 보았을 때 지금보다 더 높은 가격으로 분양이 가능하다는 것을 방증하는 게 아닐까.

그렇다면 입지에 대한 질적 욕구를 가진 수요층은 평당 5000만 원에 육박하는 가격을 비싸게 생각하지 않는다고 보는 것이 논리적으로 타당하다. 앞서 언급한 바와 같이 강남이란 입지의 위상은 가격과 상관없이 구매하려는, 일종의 명품 브랜드로 바뀐 지 오래다. 그리고 이러한 강남의 위상이 유지되는 한, 앞으로도 꾸준하게 강남 아파트를 원하는 잠재수요층이 존재할 것으로 예상된다.

이번 8·2 부동산 대책으로 강남은 2011년 투기과열지구에서 지정 해제된 이후 약 6년 만에 투기지구로 재지정됐다. 투기지구는 투기과열지구에 적용되는 전매제한 기간 연장은 물론 청약 1순위 자격 제한, 대출 규제 강화, 재건축 조합원 지위 양도 금지, 재건축 공급 주택 수 제한 등 약 12개의 규제를 동시에 적용받는다. 이에 강남 재건축 부동산은 아파트 청약조건 강화는 물론 재건축 조합원 물건의 매도가 제한되므로 단기적으로 가격이 하락할 가능성이 매우 높다. 앞으로는 단기투자 수요가 줄어들 수밖에 없기 때문이다.

하지만 그렇다 하더라도 실거주를 고려하는 수요자까지 청약을 포기할 필요는 없어 보인다. 정부가 민간 택지의 분양가 상한제 적용을 검토하기로 하면서 그동안 고공행진을 하던 분양가가 낮아지거나 상승폭이 줄어들 가능성이 높아져 실수요자가 오히려 유리해진 측면이 있기 때문이다. 또한 청약 1순위 자격 기간 연장을 포함한 각종 청약 조건 강화는 실수요자들이 과거보다 쉽게 강남에 진입할 수 있는 절호의 기회로 볼 수 있다. 또 투기지구 지정과 같은 고강도 규제로 단기적으로는 수요가 감소하겠지만, 재건축사업 지연으로 인한 공급  감소는 장기적으로 강남 진입을 어렵게 해 가격 하락 가능성은 더욱 낮아질 수밖에 없다.



강남 집값 떨어질 가능성 낮아

앞으로 집값이 상승할 것이라 단언하기는 어려워도 집값이 떨어질 가능성이 상당히 낮기 때문에 강남에 진입하려는 이들에게는 상당히 좋은 기회라 하겠다. 그렇다면 강남권에 관심을 갖는 청약(투자) 대기자는 어떻게 접근해야 할까.

먼저 단기적 수익보다는 실거주 차원의 장기적 접근이 필요하다. 정부의 규제가 강화된 이상 단기적으로는 가격 변동 폭에 크게 노출될 수 있기 때문이다. 그러나 이번 8·2 부동산 대책에서도 잠시 언급되었듯이 지금은 저금리 및 대내외 경제 여건 개선으로 시장 상황이 상당히 좋은 편이다. 입주물량 증가와 같은 변수가 존재하긴 하지만 서울, 그중에서도 강남권의 공급이 부족한 상황이다 보니 거래절벽 현상은 그리 오래가지 않을 것이다. 더구나 재건축 초과이익 환수제 시행에 따라 사업 지연이 나타난다면 공급 부족은 더욱 심화될 것이다. 따라서 단기적으로는 시장 상황을 관망하더라도 좋은 기회라 판단되면 과감하게 투자할 필요가 있다.

또한 청약을 할 때는 일반 분양분이 많은 아파트를 노리는 것이 유리하다. 재건축 아파트 특성상 조합원 배정분을 제외하면 실제 일반 분양분은 얼마 되지 않는다. 8월에 분양하는 강남 래미안 포레스트의 경우 일반 분양이 총 2296가구 중 208가구, 신반포 자이는 총 757가구 중에서 145가구밖에 되지 않는다. 따라서 가능한 한 일반 분양분이 많은 아파트 단지를 선택하는 것이 아무래도 유리하다. 좀 더 안정적인 투자를 원한다면 강남권역 중에서도 각종 개발이 집중되고 개발 호재가 본궤도에 오르는 지역에 관심을 갖도록 한다.



중도금 대출 금리에 유의

마지막으로 자금 계획을 철저하게 세워야 한다. 현재 분양가가 9억 원을 넘는 주택은 HUG의 중도금 대출 보증 대상에서 제외된다. 서울 강남, 용산, 성수 등은 HUG의 중도금 집단대출 보증을 받지 못할 가능성이 크다. 이 경우 건설사들이 자체 보증을 통해 중도금을 대출해주는데, 이는 HUG보다 금리가 높다. 또 건설사 각사의 신용도에 따라 중도금 대출 금리가 더 높아질 수도 있다.

게다가 이번 규제로 강남을 포함한 투기지역 및 투기과열지구는 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율) 40%라는 강화된 대출 규제가 적용된다(단 서민, 실수요자는 50%). 금융감독원에 따르면 지난해 하반기 대출자를 바탕으로 대출한도가 줄어드는 인원은 전체 대출자 중 79%에 해당하는 8만6000여 명이다. 일인당 평균 5000만 원이 줄어든다고 한다. 따라서 자신의 재무 상황을 고려치 않고 접근하다가는 큰 낭패를 볼 수 있다.

8·2 부동산 대책으로 강남 부동산은 가격 상승세가 끊기고 투자 심리가 위축되는 등 직격탄을 맞은 것이 사실이다. 그러나 이는 단기적인 현상일 것으로 보인다. 오랫동안 투자 수요 외에도 질적 수요를 추구하는 이들의 잠재수요가 꾸준하게 이어져왔기에 실수요자라면, 또 강남의 미래 가치에 초점을 둔다면 지금도 충분히 투자 가치가 있다고 본다. ‘지역의 미래 가치를 믿고 장기적으로 접근하라.’ 이것이 2017년 하반기 강남 부동산 시장을 바라보는 가장 현명한 시각이다.





신현강
● 1971년 서울 출생
● 現 부동산 투자 전문가 및 금융인
● ‘행복재테크’, ‘부동산 클라우드’ 등 다수의 부동산 재테크 카페 칼럼니스트 겸 강사로 활동
● 저서 : ‘부동산 투자 이렇게 쉬웠어?’(2017)








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