名品 고객은 가격 묻지 않는다

올 하반기 분양가, 평당 4500만~5000만 원 예상
8·2 부동산 대책 투기수요 ‘주춤’, 실수요 ‘여전’
초과이익 환수제 부활…몸값 더 높아질 수도
철저한 자금 계획 세워 일반분양 많은 단지 노려야

7월 28일 모델하우스를 열고 분양에 나선 대림산업의 서울 성동구 성수동 ‘아크로 서울 포레스트’의 평(3.3㎡)당 분양가는 평균 4750만 원을 기록해 종전 최고가를 경신했다. 종전 최고가는 2008년 분양된 성수동 갤러리아 포레의 4535만 원이었다.

지 난해 서울 부동산이 활황세에 접어들면서 ‘신반포 자이’(4457만 원·서울 서초구 잠원동), ‘디에이치 아너힐즈’(4259만 원·서울 강남구 개포동), ‘신반포 래미안 리오센트’(4394만 원·서울 서초구 잠원동) 등 고가 아파트들이 분양됐지만, 종전 최고가를 깨지는 못했다.

그런데 올 하반기 대형 건설사들이 강남 재건축 지역에서 일제히 고가 아파트를 분양할 예정이어서 이목이 집중된다. 8월에는 삼성물산이 ‘래미안 포레스트’(개포 시영 재건축)를, GS건설이 ‘신반포 센트럴자이’(신반포 6차 재건축)를 공급한다. 11월에는 청담동 청담삼익아파트를 재건축해 분양하는 청담삼익롯데캐슬이 시장에 나오고, 12월에는 현대건설과 GS건설 컨소시엄이 가칭 ‘힐스테이트 자이’(개포8단지 재건축)를 분양할 예정이다.

이들 아파트의 분양가는 평당 최저 4500만 원에서 최고 5000만 원으로 예상된다. 한데 이 예상치를 뛰어넘을 가능성도 배제할 수 없는 분위기다. 심리적 마지노선인 평당 5000만 원을 어느 아파트가 처음 돌파하며 ‘최고가 아파트’의 타이틀을 새로 차지할지 많은 관심이 쏠린다.

한편 정부는 재건축 초과이익 환수제를 더는 유예하지 않겠다는 방침이다. 이에 따라 내년부터 초과이익 환수제가 부활한다. 이어 정부는 8·2 부동산 대책을 내놓으며 강남 재건축 단지를 겨냥한 규제를 강화하고 있다. 이에 부동산 시장은 서울 재건축 시장, 그중에서도 특히 강남권이 크게 타격을 받을 지도 모른다는 불안감에 휩싸여 있는 것도 사실이다. 이 같은 분위기에서 평당 5000만 원에 육박하는 강남 재건축 아파트에 대한 투자는 과연 할 만한 것인가. 해도 되는 것인가.

강남은 ‘대표’ 브랜드

우선 독자에게 질문 하나를 해본다. 자신이 보유한 자금에 개의치 말고 서울에서 가장 살고 싶은 지역을 마음대로 고를 수 있다면 가장 먼저 어느 지역이 떠오르는지?

상당수 사람이 내놓는 답은 ‘강남’이다. 교통이나 교육, 상권 등 각종 인프라 편의성을 고려하면 거주하기 가장 좋은 지역이 역시나 서울 강남이기 때문이다. 더구나 지금도 계속 확장되고 있는 이 지역 인프라를 생각한다면, 이곳의 미래 가치와 프리미엄의 상한성은 예측하기가 쉽지 않다. 한마디로 강남은 대한민국 부동산 시장의 대표 브랜드다. 기회가 주어진다면 입성하겠다는 잠재 대기 수요가 상당히 두터운 지역이다.

최근 시장 상황을 보자. 계속되는 저금리로 인해 갈 길을 잃은 유동자금이 부동산 시장으로 꾸준하게 유입되는 중이다. 한편 정부는 서울 수도권의 대규모 택지개발과 정비사업을 통한 주택 공급을 자제하고 있다. 그렇기 때문에 상대적으로 재건축 시장에 많은 관심이 집중돼 있다.

특히 서울은 강서구 마곡지구를 끝으로 더 이상 대규모 택지를 공급할 만한 땅이 남아 있지 않다. 그러니 서울에 입성하려면 재건축 아파트를 신규 분양받는 것 외엔 뾰족한 방법이 없다.

이런 배경에서 기회가 될 때 좋은 입지를 선점하려는 투자 수요와 강남에 새로 입성하려는 잠재수요가 한꺼번에 몰리면서 최근 강남권 재건축 아파트의 상승세로 이어진 것이다.

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강남 집값 떨어질 가능성 낮아

앞으로 집값이 상승할 것이라 단언하기는 어려워도 집값이 떨어질 가능성이 상당히 낮기 때문에 강남에 진입하려는 이들에게는 상당히 좋은 기회라 하겠다. 그렇다면 강남권에 관심을 갖는 청약(투자) 대기자는 어떻게 접근해야 할까.

먼저 단기적 수익보다는 실거주 차원의 장기적 접근이 필요하다. 정부의 규제가 강화된 이상 단기적으로는 가격 변동 폭에 크게 노출될 수 있기 때문이다. 그러나 이번 8·2 부동산 대책에서도 잠시 언급되었듯이 지금은 저금리 및 대내외 경제 여건 개선으로 시장 상황이 상당히 좋은 편이다. 입주물량 증가와 같은 변수가 존재하긴 하지만 서울, 그중에서도 강남권의 공급이 부족한 상황이다 보니 거래절벽 현상은 그리 오래가지 않을 것이다. 더구나 재건축 초과이익 환수제 시행에 따라 사업 지연이 나타난다면 공급 부족은 더욱 심화될 것이다. 따라서 단기적으로는 시장 상황을 관망하더라도 좋은 기회라 판단되면 과감하게 투자할 필요가 있다.

또한 청약을 할 때는 일반 분양분이 많은 아파트를 노리는 것이 유리하다. 재건축 아파트 특성상 조합원 배정분을 제외하면 실제 일반 분양분은 얼마 되지 않는다. 8월에 분양하는 강남 래미안 포레스트의 경우 일반 분양이 총 2296가구 중 208가구, 신반포 자이는 총 757가구 중에서 145가구밖에 되지 않는다. 따라서 가능한 한 일반 분양분이 많은 아파트 단지를 선택하는 것이 아무래도 유리하다. 좀 더 안정적인 투자를 원한다면 강남권역 중에서도 각종 개발이 집중되고 개발 호재가 본궤도에 오르는 지역에 관심을 갖도록 한다.

중도금 대출 금리에 유의

마지막으로 자금 계획을 철저하게 세워야 한다. 현재 분양가가 9억 원을 넘는 주택은 HUG의 중도금 대출 보증 대상에서 제외된다. 서울 강남, 용산, 성수 등은 HUG의 중도금 집단대출 보증을 받지 못할 가능성이 크다. 이 경우 건설사들이 자체 보증을 통해 중도금을 대출해주는데, 이는 HUG보다 금리가 높다. 또 건설사 각사의 신용도에 따라 중도금 대출 금리가 더 높아질 수도 있다.

게다가 이번 규제로 강남을 포함한 투기지역 및 투기과열지구는 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율) 40%라는 강화된 대출 규제가 적용된다(단 서민, 실수요자는 50%). 금융감독원에 따르면 지난해 하반기 대출자를 바탕으로 대출한도가 줄어드는 인원은 전체 대출자 중 79%에 해당하는 8만6000여 명이다. 일인당 평균 5000만 원이 줄어든다고 한다. 따라서 자신의 재무 상황을 고려치 않고 접근하다가는 큰 낭패를 볼 수 있다.

8·2 부동산 대책으로 강남 부동산은 가격 상승세가 끊기고 투자 심리가 위축되는 등 직격탄을 맞은 것이 사실이다. 그러나 이는 단기적인 현상일 것으로 보인다. 오랫동안 투자 수요 외에도 질적 수요를 추구하는 이들의 잠재수요가 꾸준하게 이어져왔기에 실수요자라면, 또 강남의 미래 가치에 초점을 둔다면 지금도 충분히 투자 가치가 있다고 본다. ‘지역의 미래 가치를 믿고 장기적으로 접근하라.’ 이것이 2017년 하반기 강남 부동산 시장을 바라보는 가장 현명한 시각이다.