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이달의 경제보고서

가계부채 質 개선 기대 저소득층엔 덫 될 수도

LTV·DTI 규제 완화 효과는?

  • 조영무 | LG경제연구원 연구위원 choym@lgeri.com

가계부채 質 개선 기대 저소득층엔 덫 될 수도

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은행 주택담보대출 늘려

가계부채 質 개선 기대 저소득층엔 덫 될 수도

7월 24일 정부세종청사에서 열린 경제관계장관회의에 참석한 박근혜 대통령과 최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관. 박 대통령은 이날 최 부총리에게 “신발끈 동여매고 경제 부흥에 매진해달라”고 당부했다.

이처럼 공적기관의 주택 관련 대출 위축이 예상되는 상황에서 은행은 가계 대출 확대에 적극적이다. 한국은행의 대출 행태 조사 결과에 따르면 많은 은행이 가계대출, 특히 주택 관련 대출에 대해 대출 태도를 완화하겠다고 응답했다.

은행의 주택담보대출 확대 의지는 주택담보대출의 낮은 가산금리 수준에서도 확인된다. 2010년 초 2.21%p에 달하던 주택담보대출 가산금리는 올해 5월 1.05%p까지 하락했다. 가산금리 수준은 대출자의 신용 위험과 함께 은행이 결정하는 이익률을 반영해 정해진다. 따라서 가산금리 수준이 낮다는 것은 은행들이 그만큼 낮은 이익률을 감수하고라도 주택담보대출을 늘리고 싶어 한다는 의미다.

실상 주택담보대출에 대한 은행의 태도를 결정하는 데 가장 중요한 것은 정부의 대출 관련 정책이다. 은행은 정해진 대출 관련 정책을 수용하고 준수할 수밖에 없다. 이와 관련해 현재 중요한 제도 변화가 논의 중이다. 먼저 담보물 소재지, 담보 유형, 대출 만기, 주택 가격, 금융업권 구분에 따라 다르게 적용되던 주택담보인정비율(LTV)를 통일함과 동시에 70% 수준으로 일괄 상향 조정하는 방안이 검토 중인 것으로 알려졌다.

예를 들어 서울에 있는 4억 원짜리 아파트를 담보로 만기 10년 이하의 주택담보대출을 받는 경우 지금까지는 은행에선 집값의 50%, 저축은행에서는 60%까지 대출 받을 수 있었다. 따라서 자금을 최대로 대출받아야 하는 상황이라면 대출자는 대출금리가 상대적으로 낮은 은행에서 주택가격의 50%인 2억 원을 빌리고, 금리는 상대적으로 높지만 대출 한도가 더 높은 저축은행에서 주택가격의 10%인 4000만 원을 추가로 빌리는 것이 일반적이었다. 그러나 금융기관과 관계없이 집값의 70%까지 대출받을 수 있게 되면 은행으로부터 2억8000만 원을 빌릴 수 있게 된다.



DTI 완화 효과는 서울 집중

가계부채 質 개선 기대 저소득층엔 덫 될 수도

8월 1일 정부의 LTV 규제 완화 첫날 서울 여의도 모 은행 주택자금대출 창구에 대출을 문의하는 고객들이 방문했다.

현재 논의 중인 대로 LTV가 70%로 일괄 상향 조정될 경우 주택담보대출 증가 효과는 은행에서 크게 나타날 가능성이 높다. 먼저 금리가 높은 비은행권 대출에서 금리가 낮은 은행권 대출로 전환하는‘대출 갈아타기’가 확산될 전망이다. 전환대출의 규모는 기존 비은행 주택담보대출의 중도상환 수수료 및 은행과 비은행 주택담보대출 간의 금리 격차에 따라 달라질 것이다.

그러나 대부분의 주택담보대출 중도상환 수수료율이 대출 개시 시점에 1.5% 수준이었다가 이후 3년 동안 균등하게 줄어드는 구조이고, 은행과 비은행권 간의 주택담보대출 금리 격차가 평균 1%p 전후임을 감안하면 상당수 대출자가 중도상환수수료를 감수하고 은행 대출로 전환할 가능성이 높다.

LTV가 상향 조정되면 신규 주택담보대출도 은행에 집중될 공산이 크다. 특히 기존 은행 대출 시 LTV 50% 한도를 적용받던 수도권 아파트 대상 만기 10년 이하 대출, 아파트 가격이 6억 원을 초과하는 만기 10년 초과 대출, 수도권 주택 대상 만기 3년 이하 대출 등의 경우 대출 한도가 최대 20%p 늘어나 은행 주택담보대출 증가 효과가 상대적으로 크게 나타날 전망이다.

한편 비은행권의 경우 수도권 아파트를 대상으로 한 LTV 한도가 10~20%p 상승한다 해도 대출자들이 높아지는 대출 한도만큼 금리가 낮은 은행 주택담보대출을 늘릴 가능성이 높아 주택담보대출의 증가 효과는 크지 않을 것으로 예상된다.

담보물 소재지, 아파트 가격, 금융업권에 관계없이 총부채상환비율(DTI)이 60%로 통일되는 경우에도 그 효과는 비슷할 것으로 보인다. 그러나 DTI 완화는 LTV 완화에 비해 서울 아파트 대상 주택담보대출 및 거래에 그 효과가 집중될 것이다. 현재 DTI는 수도권 아파트 구입 시에만 적용되고 있는데, 그나마 인천, 경기 지역은 은행과 비은행권 구분 없이 이미 DTI 비율 60% 한도를 적용 중이다. 결국 DTI 비율이 60%로 통일되면 서울 아파트를 대상으로 한 은행 주택담보대출의 증가 요인으로 작용할 것으로 전망된다.

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