• 최경환 경제부총리의 새 경제팀이 7월 말 경제정책 방향을 발표한 후 부동산 시장엔 기대 심리가 살아난 듯하다. 특히 LTV와 DTI 완화정책의 직접 수혜자인 서울 강남 일대 재건축 단지가 들썩인다. LG경제연구원은 LTV 완화가 가계부채의 질 개선에 기여할 것으로 전망했다. LTV 비율이 70%로 일괄 상향 조정되면 고금리의 비은행 주택담보대출에서 저금리의 은행 주택담보대출로 갈아타는 사례가 크게 늘 것이다.

은행의 주택담보대출이 늘고 있다. 한국은행에 따르면 올 2월부터 매달 증가해 올 상반기 은행 주택담보대출 증가 규모는 총 9조3000억 원으로, 지난해 같은 기간(3조4000억 원)의 2.7배에 달했다.

2분기 이후의 증가에는 혼합형 주택담보대출 특판이 크게 기여했다. 이 상품은 대출 후 5년간 최저 연 3% 초반의 고정금리가 적용되고 이후 변동금리로 전환되는 구조다. 현재 은행의 변동금리 주택담보대출의 최저금리가 평균 4% 수준인 것을 감안하면 이례적으로 낮은 금리다. 혼합형 특판대출 상품을 통해 약 11조 5000억 원 규모의 주택담보대출이 이뤄졌다.

아쉽게도 이 특판 상품의 판매는 최근 종료됐고 조만간 재개되기를 기대하긴 어렵다. 지난 2월 발표된 ‘가계부채 구조개선 촉진 방안’에 따라 올해 말까지 고정금리 대출의 비중을 20%까지 높여야 하는 은행들이, 일종의 고육지책으로 내놓은 상품이었기 때문이다.

그렇다면 혼합형 특판대출 상품 판매가 종료된 이후에도 은행 주택담보대출이 증가세를 유지할 수 있을까. 사실 글로벌 금융위기를 거치면서 주택 관련 대출 부문에서 은행의 입지는 계속 축소됐다. 전체 주택 관련 대출 중 은행의 비중은 2007년 말 75%에 달했지만 올해 3월 말에는 66.4%로 낮아졌다. 반면 비은행 예금취급기관 및 공적기관의 비중은 각각 3.9%p, 4.7%p 높아졌다. 글로벌 금융위기 이후 은행에 비해 상호저축은행, 신용협동조합, 상호금융 등 비은행 금융기관의 주택담보대출이 급증했다. 또한 보금자리론, 적격대출, 자산유동화 등이 활성화화면서 주택금융공사, 국민주택기금 등 공적기관을 통한 주택 관련 대출이 크게 늘었다.

그러나 최근 상황이 빠르게 변화하고 있다. 금리 경쟁력 측면에서, 대출 태도 측면에서, 그리고 대출 관련 정책 측면에서 은행이 다시 주택담보대출 시장을 주도할 가능성이 높아지고 있다.



공적기관은 주택대출 위축

지난 수년간 주택 관련 대출을 가장 큰 폭으로 늘린 곳은 주택금융공사 등 공적기관이다. 2007년 말과 올해 1분기 말의 대출 잔액을 비교해보면, 은행과 비은행 예금취급기관의 대출이 각각 1.3배 및 1.9배 늘어나는 동안 공적기관의 주택 관련 대출은 2.2배 늘었다.

이처럼 공적기관 주택 관련 대출이 크게 늘어난 이유는 금리에 있다. 시중금리가 하락하면서 자산유동화 등을 통한 주택금융공사의 자금 조달 금리도 하락해 보금자리론, 적격대출 등 공적기관의 주택 관련 대출 상품 금리가 큰 폭으로 낮아졌기 때문이다. 2012년 상반기에는 장기고정금리 대출 상품임에도 주택금융공사 보금자리론 금리(적용 금리 범위의 중간값 기준)가 은행 주택담보대출 금리(신규 취급액 기준 가중평균금리)보다 약 0.1%p 낮았다.

그러나 지난해 5월 국제금융시장을 뒤흔든 ‘버냉키 쇼크’ 이후 중장기 금리를 중심으로 국내 시중 금리가 오르면서 공적기관 주택 관련 대출 상품의 금리 경쟁력이 약화되고 있다. 중장기 시중 금리 움직임에 크게 영향 받는 주택금융공사 보금자리론 등의 금리는 높아진 반면, 상대적으로 덜 오른 단기금리 움직임과 낮은 가산금리 부과로 은행의 주택담보대출 금리는 도리어 낮아졌기 때문이다. 7월 기준 주택금융공사 보금자리론 금리는 은행 주택담보대출 금리보다 약 0.37%p 높은 수준이다.

공적기관의 주택 관련 대출 위축은 자산유동화 시장에서도 확인된다. 주택금융공사의 주택저당채권을 기초로 한 자산유동화증권(MBS) 발행 규모는 올해 1분기 2조 2800억 원에 그쳐 지난해 1분기의 7조 3800억 원에 비해 69%나 급감했다. 자산유동화를 통한 대출채권 현금화가 부진하면 대출 여력이 그만큼 위축된다는 점에서 공적기관의 주택 관련 대출은 당분간 둔화할 가능성이 높아 보인다.

그간 주택 관련 대출 시장에서 은행 주택담보대출의 유력한 대체재 기능을 했던 공적기관 주택자금대출의 금리 경쟁력이 약화되면서 상대적으로 은행 주택담보대출이 증가할 것이라는 전망이 우세하다.

은행 주택담보대출 늘려

이처럼 공적기관의 주택 관련 대출 위축이 예상되는 상황에서 은행은 가계 대출 확대에 적극적이다. 한국은행의 대출 행태 조사 결과에 따르면 많은 은행이 가계대출, 특히 주택 관련 대출에 대해 대출 태도를 완화하겠다고 응답했다.

은행의 주택담보대출 확대 의지는 주택담보대출의 낮은 가산금리 수준에서도 확인된다. 2010년 초 2.21%p에 달하던 주택담보대출 가산금리는 올해 5월 1.05%p까지 하락했다. 가산금리 수준은 대출자의 신용 위험과 함께 은행이 결정하는 이익률을 반영해 정해진다. 따라서 가산금리 수준이 낮다는 것은 은행들이 그만큼 낮은 이익률을 감수하고라도 주택담보대출을 늘리고 싶어 한다는 의미다.

실상 주택담보대출에 대한 은행의 태도를 결정하는 데 가장 중요한 것은 정부의 대출 관련 정책이다. 은행은 정해진 대출 관련 정책을 수용하고 준수할 수밖에 없다. 이와 관련해 현재 중요한 제도 변화가 논의 중이다. 먼저 담보물 소재지, 담보 유형, 대출 만기, 주택 가격, 금융업권 구분에 따라 다르게 적용되던 주택담보인정비율(LTV)를 통일함과 동시에 70% 수준으로 일괄 상향 조정하는 방안이 검토 중인 것으로 알려졌다.

예를 들어 서울에 있는 4억 원짜리 아파트를 담보로 만기 10년 이하의 주택담보대출을 받는 경우 지금까지는 은행에선 집값의 50%, 저축은행에서는 60%까지 대출 받을 수 있었다. 따라서 자금을 최대로 대출받아야 하는 상황이라면 대출자는 대출금리가 상대적으로 낮은 은행에서 주택가격의 50%인 2억 원을 빌리고, 금리는 상대적으로 높지만 대출 한도가 더 높은 저축은행에서 주택가격의 10%인 4000만 원을 추가로 빌리는 것이 일반적이었다. 그러나 금융기관과 관계없이 집값의 70%까지 대출받을 수 있게 되면 은행으로부터 2억8000만 원을 빌릴 수 있게 된다.

DTI 완화 효과는 서울 집중

현재 논의 중인 대로 LTV가 70%로 일괄 상향 조정될 경우 주택담보대출 증가 효과는 은행에서 크게 나타날 가능성이 높다. 먼저 금리가 높은 비은행권 대출에서 금리가 낮은 은행권 대출로 전환하는‘대출 갈아타기’가 확산될 전망이다. 전환대출의 규모는 기존 비은행 주택담보대출의 중도상환 수수료 및 은행과 비은행 주택담보대출 간의 금리 격차에 따라 달라질 것이다.

그러나 대부분의 주택담보대출 중도상환 수수료율이 대출 개시 시점에 1.5% 수준이었다가 이후 3년 동안 균등하게 줄어드는 구조이고, 은행과 비은행권 간의 주택담보대출 금리 격차가 평균 1%p 전후임을 감안하면 상당수 대출자가 중도상환수수료를 감수하고 은행 대출로 전환할 가능성이 높다.

LTV가 상향 조정되면 신규 주택담보대출도 은행에 집중될 공산이 크다. 특히 기존 은행 대출 시 LTV 50% 한도를 적용받던 수도권 아파트 대상 만기 10년 이하 대출, 아파트 가격이 6억 원을 초과하는 만기 10년 초과 대출, 수도권 주택 대상 만기 3년 이하 대출 등의 경우 대출 한도가 최대 20%p 늘어나 은행 주택담보대출 증가 효과가 상대적으로 크게 나타날 전망이다.

한편 비은행권의 경우 수도권 아파트를 대상으로 한 LTV 한도가 10~20%p 상승한다 해도 대출자들이 높아지는 대출 한도만큼 금리가 낮은 은행 주택담보대출을 늘릴 가능성이 높아 주택담보대출의 증가 효과는 크지 않을 것으로 예상된다.

담보물 소재지, 아파트 가격, 금융업권에 관계없이 총부채상환비율(DTI)이 60%로 통일되는 경우에도 그 효과는 비슷할 것으로 보인다. 그러나 DTI 완화는 LTV 완화에 비해 서울 아파트 대상 주택담보대출 및 거래에 그 효과가 집중될 것이다. 현재 DTI는 수도권 아파트 구입 시에만 적용되고 있는데, 그나마 인천, 경기 지역은 은행과 비은행권 구분 없이 이미 DTI 비율 60% 한도를 적용 중이다. 결국 DTI 비율이 60%로 통일되면 서울 아파트를 대상으로 한 은행 주택담보대출의 증가 요인으로 작용할 것으로 전망된다.



풍선효과는 해소되겠지만…

은행이 다시 주택담보대출 시장을 주도하고 전체 주택 관련 대출에서 은행의 비중이 높아지는 것은 가계부채의 질을 개선시킨다는 점에서 긍정적이다. 그 동안 은행을 중심으로 한 가계대출 증가 억제정책을 지속적으로 시행해온 결과 전체 가계대출 증가세가 안정되기보다는 비은행 금융기관을 중심으로 가계대출이 팽창하는 바람에 도리어 가계의 금리 부담이 가중되는 ‘풍선효과’ 부작용이 나타났기 때문이다.

전체 가계대출 중 비은행권 대출의 비중은 2006년 말 39.9%에서 올해 1분기 말 50.3%까지 상승했다. 비은행 금융기관보다 은행에 더 낮은 대출 한도를 적용하는 LTV와 DTI 규제가 각각 2002년과 2005년부터 시작된 이후 은행 가계대출에 비해 비은행권 가계대출이 급증했다. 이처럼 은행 가계대출에 대한 규제가 강화됐는데도 2005년 이후 가계부채 증가율은 꾸준히 늘어났다. 비은행권 대출 비중이 높아지면서 가계부채의 질은 악화되는 가운데서도 가계부채는 우리 경제의 성장 속도 이상으로 증가했다.

LTV, DTI 제도가 변경돼 금융업권 구분에 관계없이 대출 한도가 동일해지면 금리가 높은 비은행 주택담보대출이 금리가 낮은 은행 주택담보대출로 전환, 대체돼 가계의 이자 부담이 줄어들 수 있다. 그 효과가 어느 정도일지 정확하게 예측하긴 어렵지만, 비은행 예금취급기관의 기존 주택담보대출(올해 5월 말 기준 92조9000억 원) 중 50%가 은행 주택담보대출로 전환되고, 비은행 예금취급기관의 신규 주택담보대출(올들어 5개월간 3조7000억 원 증가) 중 50%가 은행 주택담보대출로 대체될 경우 가계 이자 부담 감소액은 연간 5400억 원 수준에 이를 것으로 추산된다.

비은행 주택담보대출의 은행 주택담보대출 전환, 대체가 광범위하게 확산될 경우 주택담보대출이라는 중요 수익원을 은행에 넘겨준 비은행 금융기관들의 경영 상황이 악화할 수 있다. 예상보다 빠르게 ‘풍선’의 바람이 빠지면서 그에 따른 부작용이 곧바로 가시화할 것이기 때문이다.

DTI 완화는 신중해야

문제는 가계부채의 증가 속도다. 주택담보대출 시장에서 은행의 비중이 다시 높아져 부채의 질이 개선되고 가계의 이자 부담이 완화되더라도 가계가 감당할 수 있는 수준 이상으로 가계부채가 급증한다면 득보다 실이 커질 수 있다.

현재 논의되는 것처럼 LTV와 DTI가 일괄 상향 조정되면 은행을 중심으로 대출받을 수 있는 한도가 추가로 늘어나 가계부채의 전체 규모가 증가하는 것은 불가피해 보인다. 만약 가계부채 증가를 단기적으로나마 용인해야 한다면 무엇을 위해서, 그리고 누구의 부채가 늘어나는 것을 용인할 것인지가 매우 중요하다.

가계부채라는 하나의 이름으로 불리지만 우리나라의 가계부채 문제는 뚜렷이 구분되는 이원화 구조를 지녔다. 하나는 일정 수준의 자산이 있고 소득도 어느 정도 되지만 주택 등 부동산과 관련한 대규모 부채로 어려움을 겪는 계층이다. 이들의 가계부채 급증 및 부실화 과정은 주택 경기 등 부동산 시장의 움직임과 밀접한 관계가 있다. 다른 하나는 보유 자산도 많지 않고 소득도 적은 계층이다. 이들의 가계부채는 근본적으로 구조적인 가계수지 적자 상황에 기인하며, 부실화한 가계부채 규모에 비해 그 수가 많은 편이다.

현재 정부가 LTV, DTI 등 부동산 관련 금융 규제 완화를 추진하는 주된 목적은 가계부채의 질을 개선해 가계의 가처분소득 증대와 함께 부동산 시장의 활성화를 꾀해 경기를 진작시키기 위한 것으로 판단된다. 만약 부동산 시장이 정부의 의도대로 활력을 회복할 경우 가계부채 문제로 어려움을 겪는 두 계층 중 전자, 즉 부동산 관련 부채를 안고 있는 계층에게 상대적으로 큰 혜택이 돌아갈 것으로 예상된다.

이와 관련해 얼마 전 주목할 만한 연구결과가 발표됐다. 건국대 부동산도시연구원의 분석 결과에 의하면 LTV와 DTI 규제 완화의 효과가 소득계층별로 다르게 나타난다는 것이다. LTV 규제를 완화하면 소득 5~10분위의 중산층 및 고소득층의 주택 구입 능력은 커지지만 1~4분위는 별 변화가 없는 것으로 나타났다. 반면 DTI 규제를 완화하면 소득 1~5분위의 서민 및 일부 중산층의 주택 구입 능력은 커지지만 6~10분위는 크게 영향을 받지 않는 것으로 나타났다. 즉 LTV 규제는 상대적으로 고소득층의 부채증가 억제 효과가 큰 반면, DTI 규제는 저소득층의 부채증가 억제 효과가 크다는 것이다.

이를 감안하면 우선은 LTV 완화를 고려하되 DTI 완화에는 좀 더 신중할 필요가 있는 것으로 판단된다. LTV가 완화될 경우 주택 구입 등의 과정에서 고소득층의 부채가 늘어날 것으로 예상되지만 이들은 보유 자산이나 소득 측면에서 상환 능력이 상대적으로 높고, 부동산 시장이 정상화할 경우 이들의 가계부채 문제도 개선될 여지가 있기 때문이다. 반면 DTI가 완화될 경우 저소득층의 부채가 늘어날 가능성이 높지만, 이들은 상환 능력이 상대적으로 취약하고 부동산 시장이 활성화하더라도 이들 계층의 가계부채 문제는 개선되기 어려워 보인다. 도리어 부채 원리금 상환 부담이 커져 가계수지 적자 상황이 더욱 악화되고 적자를 메우기 위해 추가로 대출을 받는 부채의 악순환에 빠질 위험성도 있다.

대출 증가 vs 집값 상승

현재 은행은 비은행 금융기관에 비해 주택담보대출 등 가계대출을 확대할 여력이 상대적으로 크다. 향후 은행을 중심으로 주택담보대출이 증가하면 관심은 주택가격 등 부동산 경기 움직임에 모아질 전망이다. 단기적으로 가계부채는 늘겠지만 부동산 경기가 활성화하면 하우스푸어, 깡통 전세 등 부동산 경기 둔화로 유발된 여러 문제가 해결의 실마리를 찾을 수 있다.

또한 보유자산 가치가 늘고 경기회복 기대심리가 커져 소비 증대, 건설투자 증가 등을 통해 경기가 활성화할 수 있다. 이렇게 되면 고용이 늘고 가계소득이 향상돼 가계의 가처분소득을 늘림으로써 가계부채 문제를 완화하겠다는 정부의 정책 목표가 달성될 가능성도 높아진다.

2004년 이후 지난 10년간 은행 주택담보대출 증가율과 전국 주택가격 상승률을 비교해보면, 주택 관련 대출과 주택가격 움직임 사이에 밀접한 관계가 있음이 확인된다. 글로벌 금융위기가 한창이던 2008년 하반기부터 2010년 상반기까지의 기간을 제외하면, 대체적으로 은행 주택담보대출 증가율이 높아지면 주택가격 상승률도 높아지고, 은행 주택담보대출 증가율이 낮아지면 주택가격 상승률도 낮아지는 패턴이 유지됐다. 가계부채의 질 개선, 가계의 이자부담 완화, 부동산 경기 활성화, 경제활력 증대 등 긍정적 효과를 극대화하면서 가계부채 규모 급증, 주택 가격 급등 등 부정적 효과를 최소화하기 위해 지혜를 모을 때다.