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‘임대사업등록’ 해? 말아?

다주택자 위한 솔로몬 셈법은?

양도세 감면? 소득+세금 증가분 따져야

  • 김건희 객원기자 kkh4792@donga.com

다주택자 위한 솔로몬 셈법은?

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  • ● 과거 임대주택·감면주택 취득했는지부터 확인
    ● 장기간 주택 보유할 거라면 준공공임대가 이익
    ● 주택 급처분 땐 LH 매입제도로 ‘거래절벽’ 타파
    ● 상속 주택으로 2주택, 10억 원 이내 높은 가격으로 신고
요즘 부동산 관련 온라인 카페에서는 ‘주택임대사업’ ‘다주택자 세금 줄이는 법’이 인기 키워드다. 다주택자들의 고민이 ‘주택임대사업을 통한 부동산 투자와 세금 줄이는 법’이란 걸 알 수 있다. 집을 파는 것이 나을지, 주택임대사업자로 등록하는 것이 최선인지, 다주택자를 위한 맞춤식 부동산 투자 설계는 무엇인지, 세금 줄이는 법은 어떻게 되는지를 고민하는 것이다. 정부가 8·2 부동산 대책을 발표한 이후 나타나는 현상이다. 

정부가 발표한 8·2 부동산 대책에서 다주택자에게 유일하게 혜택을 주는 정책은 주택임대사업자 등록이다. 현행 주택임대사업자 혜택을 최대한 활용하면 재산세, 종합부동산세, 임대소득에 대한 종합소득세, 양도소득세가 큰 부담이 아닐 수도 있다. 

현재 임대주택에는 과세 제외, 감면 등 다양한 세제 혜택이 주어진다. 가장 큰 혜택은 양도세다. 임대주택으로 등록해 5년 이상 임대하면 다주택자 중과세 대상에서 제외된다. 특히 준공공임대주택으로 등록하면 장기보유특별공제 70%를 받아 단기 임대주택보다 혜택이 더 크다. 잘만 활용하면 상당한 양도세 절세 효과를 얻을 수 있다. 따라서 주택을 장기간 보유할 목적이라면 임대주택 등록에 따른 감면 혜택을 확인하고, 해당하는 것이 있다면 적극 활용할 필요가 있다.

임대등록보다 양도

양천구에 사는 이모(56) 씨는 2017년 초 금천구에 아파트 한 채를 사서 전세를 놓았다. 다주택자가 된 그는 요즘 고민에 빠졌다. 정부의 8·2 부동산 대책 때문에 2018년 4월 1일까지 집을 한 채 팔아야 하기 때문이다. 

주변에선 전세 놓은 아파트의 임대사업자로 등록하라고 권한다. 그런데 임대사업자가 되면 처리해야 할 일이 만만치 않다. 표준계약서 사용은 물론 세입자 변경 시마다 관할 관청에 신고해야 하고, 언제 누구에게 얼마에 임대했는지 상세하게 기록해야 한다. 매년 1월 세무서에 사업자 현황을 신고하고, 5월에는 다른 소득과 합산해 종합소득세를 신고해야 한다. 9월엔 종합부동산세 유예 신고도 해야 한다. 이를 어길 시 최소 100만 원에서 최고 1000만 원의 과태료를 물어야 한다. 



고민 끝에 이씨는 임대사업자 등록이 아닌 양도를 결정했다. 금천구 아파트가 아닌 살고 있는 양천구 아파트를 팔면 일시적 2주택자로 인정받아 양도세가 부과되지 않기 때문이다. 일시적 2주택은 첫 주택을 구입한 후 1년 이상 지나 두 번째 주택을 구입하고 3년 이내 첫 주택을 팔면 양도세가 면제된다. 

하지만 요즘처럼 강력한 부동산 규제 정책으로 인해 매물이 ‘거래절벽’일 땐 주택을 제값 받고 팔기가 쉽지 않다. 이럴 땐 개인 간의 거래보다는 공공기관이 운영하는 매입제도가 유용하다. 공공기관은 신뢰할 수 있는 데다 빠른 시일 내 부동산 처분이 가능하기 때문이다. 무엇보다 전문 감정평가사가 감정평가를 산정해 가격을 제시하기 때문에 가격 협상 과정이 한결 합리적이다. 

한국토지주택공사(LH)는 2017년 3월부터 60㎡ 이하, 감정평가 3억 원 이하, 단지규모 150가구 이상인 아파트 2000가구를 매입하고 있다. 지역은 수도권 전역과 지방 5대 광역시(울산·광주·대전·대구·부산), 인구 10만 명 이상 지방 시·군 지역 소재 아파트다. 조건에 해당하는 집주인은 아파트 매입신청서, 집합건축물대장, 토지이용계획확인서, 등기부등본, 신분증 등 구비서류를 챙겨 LH 각 지역 본부에 방문 제출하거나 등기우편으로 보내면 된다.

양도세 감면 주택 여부 확인

2017년 8월 2일 김현미 국토부 장관이 주택임대사업자 양성화 등 부동산 대책을 발표하고 있다. [동아DB]

2017년 8월 2일 김현미 국토부 장관이 주택임대사업자 양성화 등 부동산 대책을 발표하고 있다. [동아DB]

다주택자라도 집을 팔 것인지 아니면 임대 등록을 할 것인지 결정하기 전에 확인해야 할 게 있다. 본인이 소유한 주택을 유형별로 구분해 투자수익률 변동에 대비하는 것이다. 우선 소유 주택 중 임대주택이 있는지부터 살펴봐야 한다. 1986년 1월 1일부터 2000년 말까지 신축해 국민주택규모 이하 5가구 이상 임대 개시한 다가구주택이라면, 그 당시 구청에 임대 등록을 하지 않았더라도 양도세가 감면된다. 

양도세 감면 대상이거나 중과세 대상에서 제외되는 주택을 갖고 있는지도 확인해야 한다. 과거엔 정부가 부동산 경기 침체기에 주택을 취득하면 면세 혜택을 주는 경우가 있었다. 대표적인 게 1998년 5월 22일부터 1999년까지, 2001년 5월 23일부터 2002년까지 미분양 아파트를 최초 분양 계약한 경우다. 양도세 감면은 물론 다주택자 중과세 대상에서도 제외된다. 해당 기간에 준공이나 일반분양을 계약한 재건축아파트조합원도 혜택을 누릴 수 있다. 

소득세법 부칙 제9270호에 따라 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 주택을 취득한 경우에도 다주택자 중과세 대상에서 제외된다. 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 미분양 아파트나 주거용 오피스텔, 기존 주택 중 1가구 1주택자가 보유한 주택(국민주택규모 이하, 6억 원 이하)을 취득하기로 하고 계약한 경우 양도세 감면, 다주택자 중과세 제외 대상에 해당한다. 2018년 4월 1일 이후 다주택자 중과세가 시행되더라도 일반세율이 적용된다. 이에 해당하는 다주택자들은 양도세 중과세 감면 대상 주택부터 처분해 주택 수를 줄이는 것이 유리하다. 

이 시기에 취득한 주택이 감면 대상인지를 어떻게 알 수 있을까. 등기권리증에 있는 매매계약서를 살펴보면 된다. 통상 양도세 중과세 감면 대상 주택은 매매계약서에 ‘감면 확인’ 도장이 찍혀 있다. 단 양도세 중과세 감면 주택이라고 해도 주택 수 산정에는 포함될 수 있다. 따라서 주택 수 산정에서도 제외되는 감면 주택인지를 꼼꼼하게 확인해야 한다. 


현재 1가구 1주택인 경우 주택 보유 기간이 2년 이상, 매매 가격이 9억 원 이하일 때 양도세 전액을 면제한다. 2주택 이상 보유한 다주택자는 이러한 전제조건을 감안해 플랜을 짜는 것이 좋다. 가장 먼저 처분하는 주택이 1가구 1주택으로 인정받으려면 다른 주택이 임대주택으로 등록돼야 한다. 또 2년 이상 거주한 주택을 먼저 처분해야 한다. 9억 원 이상의 고가 주택은 임대주택으로 등록해도 중과세를 피할 수 없다. 따라서 고가이면서 매매차익이 큰 주택이 있으면 미리 거주 요건을 충족해 거주 주택으로 만드는 게 유리하다. 

1가구 2주택자도 예외적으로 양도세 면세 혜택을 받을 수 있다. 일시적 2주택자에 해당하는 경우다. 주택을 구입한 지 1년 지난 뒤 새로운 집을 샀을 때가 그렇다. 이때 두 번째 주택을 산 날로부터 3년 이내 첫 번째 주택을 양도하면 일시적 2주택으로 간주해 양도세가 면제된다. 따라서 다주택자는 이런 경우에 해당하는지 살펴볼 필요가 있다. 단 기존 주택에 대한 비과세 소멸기한이 따로 있으니, 기한을 확인해 놓치지 말아야 한다.

‘준공공임대 등록’ vs ‘증여’

서울 송파구의 자가 주택에 거주하는 김민용(58) 씨는 성동구에 오피스텔 1채를 분양받아 전세를 놓고 있다. 2017년 초에도 오피스텔 1채를 더 분양받아 월세로 임대했다. 매달 나오는 임대료는 퇴직 후 생활비로 쓸 계획이다. 따라서 최소 10년은 보유할 생각이다. 그런데 정부의 8·2 부동산 대책으로 고민이다. 전세를 놓은 오피스텔은 갭(gab) 투자로 약간의 시세차익을 얻긴 했지만, 다주택자 중과 방침에 따른 양도세를 내고 대출 원금·이자까지 갚으려면 오히려 손해 보는 건 아닌지 우려되기 때문이다. 월세로 임대한 오피스텔도 상황은 마찬가지다. 

다주택자 김씨가 선택할 수 있는 방법은 이렇다. 송파구 주택에서 2년 이상 가족이 거주해 요건을 채운다. 송파구 주택이 거주조건을 충족해야 추후 송파구 주택을 양도할 때 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 

새로 분양받은 성동구 오피스텔은 최소 10년간 보유할 계획이므로 준공공임대주택으로 등록하는 것이 유리하다. 10년 후 양도할 때 양도세 전액을 감면받을 수 있다. 

다주택자 최순호 씨는 보유 주택 2채 중 1채를 자녀에게 증여한 경우다. 당초 최씨는 소유하고 있는 주택 중 대형 주택을 양도하려 했다. 하지만 대형 주택은 비과세 요건을 갖추지 못하면 거액의 양도세를 물어야 한다. 그래서 생각해낸 방법이 최씨가 소형 주택을 세대 분리가 가능한 자녀에게 증여하는 것이다. 소형 주택 시세는 5억 원. 자녀에게 소형 주택을 증여할 경우 1억 원가량 증여세를 내야 하는데, 이것이 이 주택을 파고 내는 양도세보다 세금이 더 적다. 

만약 최씨 자녀가 미성년자라면 증여세 재원 마련이 걸림돌이 될 수 있다. 미성년 자녀는 돈을 변제할 능력이 없기 때문이다. 이럴 땐 증여자인 최씨가 자녀의 증여세를 대납하는 증여세무 설계를 따로 해야 한다. 

주의해야 할 점은 또 있다. 만약 증여한 부동산을 매각한 자금을 부친인 최 씨가 관리하겠다며 자신 명의 통장에 입금하면, 그 순간 자녀가 매각 대금을 부친 최씨에게 증여한 것이 돼 증여세가 부과된다. 따라서 매각 대금은 자녀 명의 통장으로 관리해야 한다.

‘연 7200만 원’과 ‘연 2000만 원’

다주택자라도 조건에 따라 주택임대사업 등록이 유리할 수도 불리할 수도 있다. 직장인의 경우 본인 연봉을 제외한 임대료, 연금, 이자, 배당, 사업, 근로, 기타소득 합계가 7200만 원이 넘으면 구간요율이 변경돼 건강보험금액이 크게 증가한다. 또한, 2018년 7월부터 직장인 건강보험료 부과체계 개편에 따라 월급 이외 추가 소득이 연간 3400만 원 이상이면 기존 건강보험료 외에 월평균 13만 원가량(2017년 보험요율 기준)을 더 부담해야 한다. 2022년 7월부터는 추가 소득이 연간 2000만 원 이상인 직장인은 월평균 11만 원가량을 더 내야 한다. 

남편과 전업주부인 아내가 각각 한 채씩 보유한 경우도 있다. 이 경우 아내 명의의 부동산을 임대사업 등록하면 자칫 지역건강보험 가입자가 되어 건강보험료를 납부해야 하는 것 아닌가 걱정이 된다. 피부양자가 소유한 토지, 건축물, 주택 등에 대한 재산세 과세표준 9억 원 이하면 피부양자 자격을 유지할 수 있다. 또한 임대사업자로 등록한 상태에서 발생한 임대사업 소득이 연 2000만 원 이하일 경우 2018년엔 소득세가 비과세된다. 하지만 임대사업 소득이 연 2000만 원 이하인 임대사업자로 등록을 한 전업주부도 2019년부터는 기본적으로 지역건강보험 가입자가 되어 건강보험료를 납부해야 한다. 

정부는 2017년 12월 13일 ‘임대주택사업자 등록 활성화’ 정책을 발표해 임대사업등록자에 대한 혜택을 확대했다. 이에 따르면 2020년 말까지 임대사업자로 등록하면 연간 2000만 원 이하 임대소득에 대한 건강보험료 인상액을 8년 임대 시 80%, 4년 임대 시 40%까지 감면해 부담을 줄였다. 임대 등록 유무에 따라 건강보험료 납부 금액이 각각 31만 원(8년 임대시)과 154만 원으로 5배가량 차이가 난다. 4년 임대는 연 92만 원만 납부하면 된다. 다만, 임대등록 시 필요경비율을 70% 인정받아 임대소득 연 1355만 원까지 세금이 매겨지지 않고, 피부양자 자격도 유지할 수 있다. 

또한, 2주택 사업자가 본인이 거주하는 주택 이외 나머지 주택 1채를 전세로 임대한 경우 소득세와 건강보험료를 추가 부과하지 않는다. 나머지 1채를 보증부 월세로 임대한 경우 임대소득 연 1333만 원까지는 비과세하고, 초과 시 소득세(4년 임대 30%, 8년 임대 75%)를 감면해준다. 미등록 임대주택은 연 임대소득 800만 원(월 66만 원)까지만 비과세한다.

상속 주택은 10억 이내로 높게 신고

부모님이 돌아가시는 바람에 어쩔 수 없이 다주택자가 되는 경우도 있다. 경기 분당에 집 한 채를 가진 박상민(42) 씨는 최근 아버지가 돌아가시면서 주택을 상속받아 하루아침에 2주택자가 됐다. 그에겐 두 가지 선택지가 있다. 

첫째, 상속 주택부터 매매하는 것이다. 상속 재산은 피상속인이 배우자가 있는 경우 10억 원, 배우자가 없는 경우 5억 원까지 기본공제를 받을 수 있다. 만약 박씨가 상속세를 신고할 때 6억 원으로 평가한 상속 주택을 8억 원으로 판다면 양도차익 2억 원에 대해 양도세가 부과된다. 그런데 상속 주택을 7억 원으로 평가해 8억 원에 매도하면 양도차익이 1억 원으로 감소해 양도세 부담도 그만큼 작아진다. 따라서 상속받은 주택 가격을 10억 원 내에서 높게 신고하는 것이 유리하다. 

둘째, 보유하고 있는 주택부터 처분하는 것이다. 보통 1가구 1주택 비과세 여부를 판단할 땐 상속받은 주택은 없는 것으로 본다. 박씨가 보유하고 있는 경기 분당 주택이 1가구 1주택 비과세 요건을 충족한다면 양도세가 부과되지 않는다. 또한, 거주하던 주택을 먼저 판 상태에서 상속개시일로부터 2년 후 상속 주택을 처분하면 상속 주택도 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.



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