‘완전 폭망’?

정부 규제에 금리 인상…집값 조정은 불가피
입주물량 폭탄? 서울은 오히려 ‘입지 희소성’ 부각될 것
동탄·다산신도시 및 외곽지 저가주택은 피할 것
이미 오른 강릉에 관심? 정선 노려볼 만

[뉴시스]

언제까지나 달아오르기만 할 것 같았던 부동산 시장 분위기가 문재인 대통령 취임 이후 급격하게 가라앉았다. 2017년 6·19 부동산 대책과 8·2 부동산 대책은 정부가 투기 수요를 강력하게 억제할 것이라는 시그널을 시장에 보내는 데 부족함이 없었다.

정부의 역대 부동산 규제책 중 가장 강력하다고 평가받는 것은 2005년 8·31 대책이다. 그런데 지난 8·2 대책은 이를 능가하는 수준으로 평가받는다. 전매 제한 강화, 양도세 중과, 총부채상환비율(DTI)·담보인정비율(LTV) 축소 등 수요 억제와 금융 규제를 패키지로 내놓음으로써 규제 효과를 더욱 극대화했기 때문이다. 더구나 이후 발표된 10·24 가계부채 종합대책은 과거보다 좀 더 세밀한 규제라 할 신(新)DTI 및 총체적상환능력심사제(DSR)까지 포함했다.

여기에 더해 2017년 11월 말 한국은행은 기준금리를 종전 1.25%에서 1.50%로 인상했다. 무려 6년 반 만의 인상이다. 기준금리가 오르면 대출금리가 오르고, 그 여파로 부동산 구매 수요가 감소해 집값은 하락하기 마련이다. 부동산 시장 참여자들이 한은의 기준금리 인상에 촉각을 곤두세우지 않을 수 없는 이유다.

새해 부동산 시장은 ▲금리 인상과 더불어 ▲정부의 금융 규제(2018년 1월) 효과가 나타나고 ▲양도세 중과(2018년 4월)가 시행되는 2분기부터 수요가 위축되고 거래가 줄면서 결과적으로 가격 조정이 불가피할 것이라는 게 상당수 전문가의 공통된 전망이다.

실수요는 억제하지 않는다

2017년 11월 주택산업연구원이 발표한 ‘2018년 주택시장 전망보고서’는 향후 주택 시장 흐름을 좌우할 5대 영향 변수로 ▲금리 ▲대출 규제 ▲가계부채 ▲공급량 ▲입주물량을 꼽았다. 2018년은 정책 규제가 본격 도입되는 첫해로 규제에 따른 시장 위축이 예상되는 데다, 금리가 인상되고 입주물량이 한꺼번에 몰려 있어 주택 시장에 영향을 미칠 가능성이 높다고 판단한 것이다.

이러한 다섯 가지 변수를 좀 더 세밀하게 살펴봄으로써 새해 부동산 시장이 어떻게 전개될지 예측해보자.

1. 금리

6년 만의 기준금리 인상으로 부동산 가격 하락을 우려하는 목소리가 높다. 그러나 한 가지 짚고 가야 할 점이 있다. 국내 경제지표가 견조한 회복세를 보이고 있어 금리를 올릴 여건이 충분히 갖춰졌다는 한국은행의 판단에 따라 금리가 인상됐다는 점이다. 경기가 회복되는 상황에서 계속 낮은 금리를 유지하면 오히려 부동산과 같은 투자시장으로 자금이 쏠릴 우려가 있다. 또 경기가 꾸준히 회복세를 보이고 있어 한국은행이 0.25%의 금리 인상 정도로는 가계가 부실해질 위험이 상당히 낮다고 본 것이다.

일각에서는 경제지표의 양호한 회복세로 본격적인 금리 인상기에 접어들 것이라고 본다. 그러나 가계부채가 1400조 원을 넘어선 상황에서 가파른 금리 인상은 가계의 원리금 상환 부담을 가중시킨다. 정부의 ‘속도 조절’을 기대할 만한 대목이다. 따라서 시장이 걱정하는 만큼 급격한 인상보다는 완만한 상승이 합리적 예상이라 하겠다. 이 점에서 부동산 시장에 나타나는 ‘금리 충격파’는 그리 크지 않을 것이다.

2. 대출 규제 및 가계부채

대출 규제와 가계부채의 영향 역시 마찬가지다.

정부의 이번 대출 규제는 가계부채의 급속한 증가에서 출발했다. 최근 가계부채 증가 추세는 129조 원(2015~2016년)으로, 과거(2007~2014년 연평균 60조 원)의 2배를 상회하는 수준이다. 가계부채가 급속히 증가하면 가계의 상환 부담이 늘어 소비 여력이 위축되고 경제성장의 제약 요인으로 이어질 수밖에 없다.

다행히 정부는 현재 1400조 원의 가계부채가 전체적으로는 차주(借主)의 상환 능력이 양호해 대출부실 가능성이 낮고, 금융위기로까지 이어질 가능성 또한 낮다고 본다. 이에 정부는 가계부채의 급격한 증가를 선제적으로 제어해 혹시 발생할지도 모를 부실의 전이를 사전에 차단하고자 한다.

실제 정부는 가계부채의 증가가 소비·성장 등 우리 경제에 부담 요인으로 작용하지 않는 적정 증가 수준을 연평균 약 8.2%로 본다. 여기서 8.2%는 과거 10년간 평균 가계부채 증가율(최근 급증한 2015~2016년 제외)로, 대출규제가 시행되더라도 실수요자의 금융 접근까지 철저하게 막고자 하는 것은 아님을 확인할 수 있다. 따라서 정부는 정상적인 범위를 벗어난 투기 수요를 제어하고자 하는 것일 뿐, 대출 규제로 실수요까지 억제하려는 것은 아니라고 판단된다.

결국, 이번 대출 규제로 매수 심리가 위축돼 시장 전체적으로 부동산 거래가 감소하겠지만, 실수요자들의 선호도가 높은 서울 등 인기 지역은 큰 영향을 받지 않을 것으로 보는 것이 타당하다. 다만 투기 수요가 많았던 일부 지역은 가격 조정을 받을 것이다. 경기 화성 동탄1, 2와 남양주 다산신도시 등이 그러한 지역이다. 결국, 지역 간 양극화 현상이 심화되리라 본다.

3. 주택공급량 및 입주물량

사실 가장 큰 문제는 입주물량이다. 2018년은 부동산 규제가 시행되기 전에 착공한 물량의 입주가 시작되는 해로 43만여 가구가 입주할 예정이다(닥터아파트 추산). 1990년대 이후 가장 많은 물량이다 보니 입주 물량이 몰린 일부 지역에서는 가격 하락이 나타날 가능성을 배제할 수 없다. 한편 전세가는 전체적으로 하향 안정세를 보일 것이다.

하지만 서울은 경우가 좀 다를 것 같다. 입주 물량이 2만6000여 가구밖에 되지 않는 데다, 서울 부동산은 일종의 ‘안전자산’이라는 인식이 있기 때문이다. 따라서 서울과 서울에서 가까운 수도권 일부 지역의 집값은 상대적으로 안정적 흐름을 보일 가능성이 매우 높다. 반대로 수도권 외곽 지역과 지방권역, 특히 지방 중에서도 입주 물량이 많은 경상권과 충청권은 주택가격 약세 현상이 두드러질 것으로 보인다.

또한, 대출규제가 이어지면 2018년 한 해 주택 공급량(인허가 물량)이 줄어들 가능성이 매우 높다. 규제 정책이 본격적으로 시행되면 주택 수요가 위축될 수밖에 없기에 공급자들 역시 추가 분양을 주저하기 때문이다. 보통 주택의 공급량은 완공되는 시점에 입주물량으로 시장에 영향을 준다. 따라서 2018년부터 공급이 계속 줄어들면 몇 년 후 시장에 주택 부족 및 그로 인한 가격 상승 현상이 나타날 공산이 있다.

정부 정책과 함께 가라

앞서도 언급했지만, 금융 규제가 시행되고 양도세 중과가 개시되는 2018년 2분기부터는 다주택자들이 매물을 내놓아 시장에서 일부 가격 조정이 일어날 것이다.

그러나 정부가 다주택자에게 각종 세제 혜택 및 건보료 인하 등의 ‘당근’을 제시하며 임대사업자로 등록하도록 유도하고 있다. 이에 양도세 중과 발표로 혼란에 빠졌던 다주택자들은 현재 정부의 추가 대책을 기다리며 선택을 저울질하고 있는 것이 사실이다.

그런데 최근의 11·29 주거복지 로드맵에서 발표될 것이라 예상된 추가적인 임대사업자 혜택 방안이 논의가 좀 더 필요하다는 이유로 유예되고 말았다. 전월세 상한제(전월세 인상률 제한), 계약갱신청구권(임차인이 현행 2년에서 4년까지 최소 한 번 더 전월세 계약을 연장할 수 있도록 하는 제도)과 같은 민감한 내용 역시 빠지고 말았다. 아마도 시장에 큰 영향을 미치는 사안이다 보니 정부가 좀 더 세밀하게 접근해야 한다고 판단한 까닭일 것이다.

문제는 적절한 시기에 정부 정책이 확정되지 않으면 시장 관망세가 확산되고 대기수요가 위축되는 등 부동산 시장 악화로 이어질 수 있다는 점이다. 금리상승 압박과 수요 위축, 입주물량의 증가 등 하방 압력이 큰 상태에서 정부정책 시행 여부마저 불확실해지면 시장에서는 상당한 부작용이 발생할 수 있다. 집주인들이 전월세 상한제 도입을 과도하게 걱정해 일시에 전월세가가 폭등할 수도 있기 때문이다.

따라서 다주택자에 대한 정부의 정책 방향, 그리고 전월세 상한제 및 계약갱신청구권 등 민감한 사안에 대한 정부 방침이 어느 정도 정리된 상반기 이후에 시장 반응을 살피면서 부동산 투자 시기를 저울질하는 것이 좋겠다.

새해 부동산 투자는 정부 정책과 ‘함께 가는’ 전략이어야 한다는 것을 명심하자. 현 정부의 부동산 규제는 과도한 투기 수요를 막고자 하는 것이지, 무주택자나 1주택자의 정상적 거래까지 규제하는 것은 아니다. 정부 또한 급격한 가격 하락보다는 안정적인 시장 운영을 원한다. 따라서 무주택자나 일시적 1주택자는 서울 또는 서울과 가까운 입지의 주택을 매수해 중장기적으로 보유하는 것이 좋다.

서울의 경우 입주 물량이 턱없이 부족한 데다가 더 이상 주택을 지을 땅이 없다 보니 앞으로 입지의 희소성이 크게 부각될 것으로 예상된다. 무주택자도 마찬가지로 서울 지역에 대해 좀 더 적극적으로 청약 전략을 구사할 필요가 있다. 8·2 부동산 대책으로 과거와 달리 청약 가점제가 확대된 만큼, 무주택자에게 좋은 입지의 청약 기회가 풍부하게 주어질 것으로 보이기 때문이다.

11·29 주거복지 로드맵에서 가장 중요한 내용은 2018년부터 향후 5년간 공공주택 100만 호를 공급한다는 것이다. 보다 자세하게는 공공임대 65만 가구, 공공지원 20만 가구, 공공분양 15만 가구를 공급한다.

이 중 가장 주목할 것은 신혼희망타운 7만 호를 포함한 공공분양 15만 가구다. 신혼희망타운 7만 호 중 3만 호는 서울 수서 역세권, 과천 지식정보타운, 위례신도시 등 기존 공공택지를 활용하고, 나머지 4만 호는 그린벨트를 해제하는 방식으로 부지를 조달할 예정이라고 한다. 사람들이 선호하는 최고 입지 중 하나인 수서 역세권이나 과천, 위례와 같은 곳에 주변 시세 대비 훨씬 저렴한 가격으로 분양받을 수 있는 기회가 신혼부부들에게 주어지는 것이다.

과거에도 이와 유사한 정부 정책이 있었다. 2009년 이명박 정부는 서울 근교 그린벨트를 풀어 하남 미사, 강남 세곡, 서초 우면, 고양 원흥에 보금자리 시범지구를 지정하고 서민들에게 주변 시세보다 훨씬 싼 가격에 공급했다. 당시 시범지구 중에서도 상대적으로 덜 선호됐던 고양시 원흥지구를 보자. 당시 85㎥의 분양 가격은 최고 2억9000만 원이었는데, 2017년 12월 현재 이곳의 85㎥ 시세는 4억 원을 웃돈다. 상당한 시세차익이 난 것이다. 따라서 무주택 신혼부부라면 문재인 정부의 신혼희망타운 주택을 분양받는 데 적극적으로 나서야 한다. 더할 나위 없는 기회다.

이와 반대로 기존 저가주택 시장은 상당한 침체가 예상된다. 정부는 청년, 신혼, 고령, 저소득자 등에게 저가주택을 공급하기로 했다. 이에 따라 외곽 지역의 빌라, 소형아파트 등 저가주택 시장은 침체에 빠질 가능성이 높다. 이러한 주택을 보유했다면 정부의 주거복지 로드맵 진행 과정을 살피면서 적절한 대응에 나서는 게 좋다.

갭 투자·분양권 투자는 잊자

지난 몇 년간 가장 인기가 높았던 부동산 투자법은 갭 투자와 분양권 투자였다. 이 방식의 공통점은 적은 자본으로 최대한의 레버리지를 이용해 최대 수익을 추구한다는 것이다. 하지만 시대가 달라졌다. 정부의 대출규제 및 세제 강화로 갭 투자로 여러 채를 사거나 분양권을 여러 개 보유하는 전략으로는 수익을 내기가 쉽지 않아졌다.

그렇다면 어디에 어떻게 투자해야 하는가. 역시나 실수요자들이 선호하는 서울, 서울 진입이 편리한 수도권 지역, 그리고 입주물량이 상대적으로 적은 지역이 가장 좋은 투자처가 될 것이다.

또 부동산 시장이 아무리 조정을 받는다고 해도 입지 좋은 곳의 집값은 계속 오르기 마련이다. 2018년 개통되는 지하철, 경전철 등 철도노선 개통에 따른 투자 기회를 살펴보자. 5호선 하남 연장구간과 김포 도시철도가 2018년 하반기 개통될 예정으로, 이 지역의 서울 도심 진입이 더욱 수월해진다. 소사-원시선 개통도 기대할 만하다. 이 노선은 은계, 장현지구 등 택지지구가 밀집된 시흥시를 통과하는 첫 번째 전철 노선으로, 열악했던 이 지역의 교통 여건이 크게 개선될 것으로 기대된다.

토지 시장 역시 각종 인프라 개발과 교통망 개선에 따라 점점 관심이 높아지는 추세다. 가격 조정기에 접어드는 주택 시장을 대체할 투자처가 마땅하지 않아 토지 시장에 대한 관심이 서서히 늘고 있는 추세다.

그중에서도 정부의 공공주택 100만 호 공급 계획에 따라 서울 및 수도권 지역에서 그린벨트가 해제되는 지역 주변의 토지 시장에 관심이 집중될 가능성이 높다. 경기 성남 금토, 성남 복정, 남양주 진접2 등 이미 발표된 9개 지역과 앞으로 발표될 개발 예정지역이 이에 해당한다. 개발 지역에서 대규모 토지 보상이 이뤄지면 근처 토지를 매입하는 ‘대토(代土)’ 수요가 늘면서 주변 지가를 상승시키기 때문이다. 토지 보상이 예정된 평택시 도일동 일대의 브레인시티 산업단지나 고양시 장항 공공지구사업 등 토지 보상을 거쳐 본격 개발이 예상되는 지역에도 관심이 집중될 것이다.

이 밖에도 영동 지역 부동산 시장이 작년에 이어 올해도 상당한 관심을 받을 것으로 예상된다. 감정원에 따르면 지난 1년간(2016년 8월~2017년 11월) 강원지역 아파트 매매값 상승률이 10%로 같은 기간 서울 상승률(9%)보다 높게 나타났다. 지역별로는 원주 13%, 강릉 10% 순이다. 2018평창동계올림픽을 앞두고 진행된 각종 인프라 및 교통망 개선이 부동산 가격 상승에 큰 영향을 미쳤다. 특히 강릉은 KTX가 개통돼 빠른 접근이 가능해졌다(서울역~강릉역 114분). 무궁화호 기차로 6시간, 버스로 3시간 걸리는 것과 비교하면 가히 ‘교통혁명’이다.

특히 이 지역은 전매제한 적용 등 규제를 받지 않는 데다가 자연경관이 좋아 세컨드하우스로 점점 인기가 높아지고 있다. 서울양양고속도로 개통 효과에 영향을 받는 속초 지역이나 기존에 주목받던 평창에 이어 도로 접근성이 좋아지는 정선 역시 지켜볼 만한 투자처다.

새해 부동산 시장은 정부 규제가 본격적으로 시행되면서 전반적으로는 ‘약보합세’를 보일 것이다. 그러나 시장은 매번 우리가 예상한 대로 흘러가지 않는다. 위기가 기회란 말은 부동산 시장에서도 통한다. 준비하고 도전하는 사람에게는 항상 기회가 열려 있다. 부동산 시장의 속성이란 ‘입지’와 ‘개발’이라는 새로운 먹거리를 찾아 끊임없이 움직이는 것이기 때문이다.