통계로 본 아파트값 논쟁

• 그동안 정부는 ‘아파트 가격 거품론’의 관점에서 규제 정책을 펴왔고, 시장은 “정부의 인위적인 시장안정 대책이 거래 자체를 숨죽이게 한다”며 불만을 터뜨려왔다.
• 이런 상황에 정부가 유일하게 공인하는 아파트 시세 조사기관인 국민은행의 부동산 담당자가 각종 통계분석 자료를 바탕으로 아파트값 거품론의 실체를 밝히는 글을 ‘신동아’에 보내왔다.

올해 초 아파트시장은 판교라는 ‘뜨거운 감자’를 놓고, 분양 시기 및 분양가 논란으로 한바탕 홍역을 치렀다. 정부가 오는 11월로 판교 분양을 연기하면서 주춤해졌지만, 재건축 개발이익환수제 시행 지연과 제2종 주거지역의 층수 제한 해제에 따른 고층아파트 건립 논란이 그 뒤를 이었다. 이에 따라 강남권 재건축 아파트를 중심으로 급매물이 소진되고 매도 호가가 상승하는 조짐이 나타나기도 했다.

최근에는 재건축 아파트 단지 내 임대아파트 건설을 완화한다는 정책을 백지화하는 해프닝도 있었다. 요즘 아파트 가격은 언제 폭발할지 모르는 시한폭탄과 같다고 할 수 있다.

아파트 가격은 지난해 봄을 정점으로 서서히 하락세로 돌아서는 듯했으나 앞에서 언급한 몇 가지 요인으로 다시 꿈틀거리기 시작했다. 국민 다수가 주택가격을 일종의 내수경기 회복의 척도로 바라보는 현실에서 경기 회복 기조를 이끌어가야 하는 정부로서는 집값 하락도 부담스러운 게 사실이다.

그렇다고 집값이 오르는 것도 문제다. ‘집값만은 반드시 잡겠다’는 의지를 여러 차례 밝혀온 정부로서는 집값 상승이 곧 부동산 가격 안정대책의 훼손으로 이어진다는 점에서 보고만 있을 수도 없을 것이다.

따라서 정부가 바라는 것은 주택가격 수준이 현재 상태를 유지하는 것이다. 세금을 통해 주택가격의 안정을 유도하는 정책을 펴온 것도 이런 이유에서다. 그러나 수요와 공급의 흐름을 간과하는 정책으로 인해 소비자들이 향후 공급부족에 따른 가격 상승의 불안감을 떨쳐버릴 수 없는 것도 사실이다.



결국 현재의 아파트 가격은 부동산시장의 긴 흐름 속에서 볼 때 정체국면을 벗어나지 못하는 과도기에 해당한다. 최근 아파트 가격을 둘러싸고 벌어지는 ‘거품 논쟁’도 이런 맥락에서 살펴볼 필요가 있다.

3월 말 현재 서울 강남구의 아파트 시세는 평당 2200만원대를 형성하고 있으며, 서울 소재 아파트의 평균가격은 평당 1145만원 수준이다. 이를 토대로 현재의 아파트 가격이 적절한지를 살펴보기 위해서는 객관적 비교 대상을 찾아 같은 시기의 변동률을 살펴보는 것이 합리적이다. 경제통계에 주로 쓰이는 물가지수 상승률과 소득 증가율을 집값 상승률과 비교해 보면 아파트 가격 거품론의 실체가 드러나기 때문이다.

[표1]주택 매매가격 증감률

[표1]에서 주택가격 지표인 매매가격 증감률을 보면 서울의 아파트 가격은 1988~90년에 가파르게 올라 18~38%의 상승률을 기록했다. 1990년대 들어 1993년까지는 4% 안팎의 하락률을 보였으나 1998년 외환위기를 맞아 14.6%나 폭락하는 양상을 보이기도 했다. 그러나 1999년 이후에는 상승 국면으로 돌아서 2002년에는 30% 이상 폭등했다.

이러한 추이를 종합해보면 가격 상승기에는 두 자릿수 상승률을 기록하지만, 하락기에는 외환위기를 제외하고는 한자릿수의 비율로 소폭 하락에 그쳤음을 알 수 있다. 결국 아파트 가격은 한번 올라가면 좀처럼 크게 떨어지지 않는, 하방 경직성이 크다는 점과 침체기에도 가격 하락 폭이 크지 않다는 사실을 입증하는 것이다.

이처럼 대폭 상승과 소폭 하락의 반복으로 서울의 아파트 가격은 거의 계단식으로 상승해왔다. 올해에도 서울의 아파트 가격은 2~3% 하락할 것으로 예상됐지만 그 폭은 더 작아질 수도 있고 오히려 가격 상승으로 전환될지도 모른다.

[표2]매매가격지수 및 기타 지수 비교 (90.12월=100)

이번에는 아파트 가격을 모든 가격지표의 기준이 되는 물가지수와 도시근로자소득지수 변동률과 비교해 살펴보자. [표2]는 1990년 말의 아파트 가격을 100으로 가정할 때 최근까지의 아파트 매매가격 증감률을 나타낸 것이다. 서울의 아파트 가격은 외환위기 당시인 1998년 84.2로 하락했다가 2001년 이후 급반등하여 지난해에는 167.9로 치솟았다.

반면 물가지수는 해마다 상승을 거듭하여 2004년 말 현재 189.5를 기록했다. 또한 도시근로자소득은 엄청난 증가세가 이어져 1990년의 3.4배에 해당하는 340.9를 기록했다.

결국 서울의 아파트 가격 상승률은 같은 시기 물가지수 상승률보다 낮을 뿐만 아니라 도시근로자 소득증가율의 절반에도 못미치는 것으로 나타난 것이다. 특히 한국은행이 발표하는 물가지수가 체감 물가상승률을 제대로 반영하지 못한다는 점을 감안하면 적어도 현재 아파트 가격 상승은 우려할 만한 수준이 아니라는 점을 알 수 있다.

그러나 문제는 1980년대 후반 일본의 경우에서 보듯, 부동산 가격 상승이 임금을 포함한 모든 물가 상승의 원인을 제공하며 악순환의 고리를 형성한다는 점이다. 강남 지역 아파트의 매매가격지수는 지난해 말 현재 193.1로 서울 지역 아파트 매매가격지수 167.9와 물가지수 189.5를 상회한다. 강남 아파트가 물가지수 상승률을 초과해 다소 고평가돼 있음을 알 수 있다.

하지만 이를 두고 거품이라고 판단하기에는 이르며 다른 지역과의 차별성이 두드러지게 나타난 정도로 이해해야 할 듯하다. 강남은 이미 우수한 교육환경과 차별화된 주거문화, 교통 및 편의시설 등의 영향으로 가격 상승의 탄력을 받아온 지역이다. 특히 우리나라 지도층 대부분이 강남에 거주한다는 사실 자체를 부(富)와 출세의 상징으로 여기는 풍조도 간과할 수 없는 요소다.

즉, 부유층에겐 강남을 대체할 만한 주거지역이 없으며 강남은 아직도 투자가치가 있다고 생각하는 것이다. 최근에는 재건축 아파트 가격의 상승으로 집값이 급등하기도 했다. 부유층의 증가로 인한 고급 아파트 수요를 공급이 따라잡지 못하는 물량 부족이 가격 상승을 불러왔으며, 게다가 재건축 규제로 공급이 위축되어 가격이 치솟는 상황마저 전개되고 있는 것이다.

현재의 아파트 가격은 단기간에 급등했기 때문에 고평가돼 있다고 느껴지는 측면이 크다. 즉, 2001~03년에 나타난 가파른 상승세로 인해 수요자가 가격 상승을 실제 이상으로 민감하게 느끼는 것이다. 1999년 서울지역 아파트의 매매가격지수가 94.7인데 비해, 2004년에는 167.9로 무려 77%의 상승률을 기록한 것만 보더라도 이런 사실을 알 수 있다. 같은 기간 물가지수는 160.6에서 189.5로 약 18% 증가했을 뿐이다. 이렇게 아파트 가격이 물가지수에 비해 4배 이상 높은 상승률을 보이는 것은 단기간 급등에 따른 거품이 엄연히 존재한다는 것을 단적으로 보여준다.

[표3]세계 주택 가격지수<br>자료 : Susan Wachter ‘선진국의 주택정책과 거시경제 파급효과’, ‘서울국제부동산세미나 2004’ 발표자료

2000년 이후 일본을 제외한 미국, 영국, 프랑스, 스페인 등 대부분의 나라에서 부동산 가격이 급상승했다([표3] 참조). 이는 금리의 지속적 하락과 소득 증가에 기인한 듯하다. 스페인과 영국, 호주 등은 부동산 거품을 걱정해야 하는 상황이다. 이렇듯 부동산 거품논쟁은 전세계적으로 확산되는 추세다.

영국의 경제전문지 ‘이코노미스트’가 2004년 6월 보도한 바에 따르면, 1975년부터 2003년까지 소득 대비 부동산 가격 변화율을 환산한 부동산 거품 수치가 스페인 30%, 영국과 네덜란드 25%, 호주와 아일랜드 20%, 미국은 10%에 이르는 것으로 나타났다. 미국의 경우 최근까지 가격 상승세가 이어지고 있다.

한편 아시아 주요 국가의 국내총생산(GDP)과 주택지수 상승률의 상관관계를 살펴보면, 일반적으로 GDP 증가에 따른 소득 증가는 주택 구매력으로 연결된다. 또한 아시아 4개국의 2003년 1인당 GDP 수준과 최고급 아파트의 평당가격을 비교해보면, 한국은 1인당 GDP 1만2628달러에 평당 가격 4000만원, 일본은 3만3678달러에 4000만원, 홍콩은 2만2757달러에 5000만원, 싱가포르는 2만1523달러에 2000만원 등이다.

최고 부자들의 집값은?

물론 각국 최고 부유층의 1인당 GDP를 파악하지 않고 최고급 아파트의 가격을 비교하는 것은 다소 무리가 있다. 그러나 단순 비교만으로도 1인당 GDP가 1만2000달러대인 한국의 최고급 아파트가 GDP 3만달러 이상인 일본이나 홍콩의 고급아파트와 같은 가격대이거나 약간 낮은 수준이라면, 한국의 아파트가 고평가됐거나 이들 나라의 아파트가 저평가돼 있다고 해석할 수밖에 없다.

게다가 외환위기 이후 정부가 부동산을 경기 부양의 중요한 수단으로 활용해왔기 때문에 거품을 제거할 시간적 여유도 없이 2000년 이후 급상승한 가격이 그대로 유지되고 있는 것 또한 이러한 현상이 나타난 원인 중 하나로 꼽을 수 있다.

그렇다면 서울과 미국의 부자동네와 일반 지역의 집값 차이는 어느 정도나 될까. 서울에서 가장 비싼 동네의 아파트 가격은 이미 평당 4000만원을 넘어섰으며 평당 평균가격이 1145만원에 이르고 있다.

평수로만 비교하면 가격 차이는 훨씬 커져서 80평대의 최고급 아파트가 30억원대를 호가하는 반면 33평 일반 아파트의 평균가격은 3억8000만원 정도에 불과하다. 미국의 경우 단독주택 평균가격은 약 2억원이지만 뉴욕의 고급 콘도(아파트) 가격대는 10억원에서부터 150억원까지에 이른다.

이러니 각국의 부자들이 살고 있는 최고급 아파트나 주택의 적정가격을 따지는 것은 의미가 없다. 이들 최고급 아파트나 주택의 가격에는 토지와 건축 및 인테리어 비용 외에 출세와 부의 상징인 특정 지역에 거주하고 싶은 욕구, 즉 일종의 프리미엄이 존재하기 때문이다.

이러한 지역의 부동산 가격은 희소가치뿐만 아니라 부유층의 머니게임에 의해서도 영향을 받는 데다 가격이 폭락한 뒤에야 비로소 거품이 있었다는 사실을 알 수 있다. 강남 일부 지역의 대형 아파트 가격은 이런 맥락에서 해석해야 할 것이다.

부동산 거래 활성화가 내수경기 회복에 어떤 영향을 끼칠 것인지에 대해 구체적 수치를 제시할 수는 없지만, 가격 상승기에 대부분의 자금이 아파트에 투자되는 상황으로 미뤄볼 때 그 파급효과는 상당할 것으로 짐작된다.

그러나 현재의 상황은 투자자금 회수는커녕 이사 수요조차 해소하지 못할 정도로 거래가 부진하다. 따라서 부동산 거래가 활성화된다면 혈관 속에 고여 있던 피가 새롭게 흐르기 시작하는 것과 같은 위력을 발휘할 것으로 보인다.

그렇다면 내수경기 회복에 크게 기여할 것으로 보이는 부동산 거래 활성화를 위해서는 어떤 방안이 필요할까.

첫째, 부동산 거래세율을 낮출 필요가 있다. 이미 아파트 가격안정은 참여정부의 최우선 과제가 되다시피 했다. 그러나 부동산값 안정을 위한 정책의 대부분이 부동산 세제 강화를 통해서만 이뤄지고 있다는 것이 문제다.

세제를 통한 단속은 일시적 가격 안정 효과를 거둘 수 있을지 모르지만 수요와 공급 측면을 간과한 미봉책에 불과할 뿐 아니라 오히려 아파트시장에 동맥경화 현상을 가져온다. 재산세나 종합부동산세 등의 보유세를 강화하면 취·등록세나 양도소득세 등의 거래세를 낮추는 것이 마땅하다. 그런데도 보유세와 거래세에 모두 높은 세율을 적용하는 바람에 부동산을 팔지도 못하고 어쩔 수 없이 보유하게 만드는 것이 현재 상황이다. 거래세를 과감하게 낮추어 물량이 회전되도록 하는 대신 보유세는 어느 선까지 강화해도 무리가 없을 것 같다.

강남 원하는데 변두리에 지어서야

둘째, 주택 공급물량을 늘려야 한다. 2004년 이후 공급물량이 대폭 감소해 2006년 이후에는 공급부족 현상이 발생할 가능성이 크다. 특히 서울의 경우에는 더욱 그렇다. 따라서 아파트 가격 상승을 걱정하기보다는 물량공급을 우선시하는 정책을 써야 한다. 그러면 가격은 시장에서 자동적으로 조정될 것이다.

또한 주택은 수요자가 필요로 하는 지역이나 이를 완벽하게 대체할 지역에 집중 공급하는 것이 중요하다. 부유층은 강남에 살고 싶어하기 때문에 수도권 변두리에 아무리 많은 주택을 공급해도 대체수요로는 한계가 있다. 이러한 정책은 오히려 강남의 기존 가치만 끌어올릴 뿐이다.

따라서 장기적인 도시계획 아래 신도시 정책을 입안해야 한다. 단순히 임대주택 공급 물량을 늘리는 것만으로 아파트 가격안정을 이루기 힘들다. 물량확보를 위해 재건축아파트 단지에 임대아파트를 의무적으로 짓게 하는 조치 역시 수급상황 개선에 전혀 도움이 되지 않는다. 이러한 접근 방법은 사회적 위화감만 조성할 뿐 문제의 해결과는 거리가 멀다.

셋째, 부동산 정책은 일관성을 유지하되 투기세력에 대해서는 과감한 규제가 필요하다. 부동산시장을 둘러싼 최근의 상황은 한마디로 ‘구더기 무서워 장 못 담그는’ 격이다. 정부는 재건축 개발이익환수제와 판교 신도시 대책 등을 놓고 기존 정책을 수시로 변경하는 등 정책의 일관성을 스스로 무시하는 태도를 보였다. 이런 일련의 상황을 놓고 볼 때 당분간 부동산거래 활성화는 기대하기 어려울 뿐 아니라 부동산 경기가 내수경기 회복에 기여하리라고 보기도 힘들다.

정부가 부동산 안정대책의 단골 메뉴로 내세우는 투기 단속 역시 더욱 지속적이고 전문적으로 이뤄져야 한다. 투기세력의 명단을 확보한 뒤 일회성 단속이 아닌 장기적인 관리체계를 확립해야 한다는 말이다.

넷째, 이를 위해 정부 내에 부동산 정책을 일관성 있게 추진할 관리기구를 설립하는 것도 필요하다. 정부 내 이견으로 손발이 안 맞는 것을 방지하기 위해서라도 현재 청와대 재경부 건교부 행자부 농림부 등으로 나뉘어 있는 부동산 정책 기능을 통합하는 관리기구를 만들어야 한다.

이는 국토의 효율적 활용에 대한 장기적 비전을 바탕으로 부동산 정책을 입안하기 위해서도 필요한 조치다. 최근 들어서는 시중은행에서조차 부동산 관련 부서를 통합하는 추세다.

규제 일변도의 부동산 정책 중 거래 활성화를 위해 반드시 손질해야 할 것도 적지 않다. 이는 그동안 규제와 단속 위주로만 접근해온 정부의 부동산 정책에 일대 발상 전환을 요구하는 조치들이다.

첫째, 재건축에 대한 지나친 규제를 완화해야 한다. 2002년부터 재건축 아파트의 가격이 급상승하자 정부는 소형평형 건설 의무비율, 후분양, 조합원 전매 제한 등의 제도를 도입했고 최근에는 개발이익환수제 법안을 통과시켰다.

그러나 앞서 언급했듯이 투기세력에 대한 대책을 제외하고 이러한 정책들은 모두 폐기돼야 한다. 재건축 아파트의 가격 급등은 양질의 주거지역에 공급이 위축되어 나타나는 현상이므로 당연한 결과다.

공급을 확대하는 기조를 유지하면서 여러 단지의 사업추진 속도를 탄력적으로 조절하면 된다. 재건축에 대한 규제가 오히려 가격 상승을 가져온 것도 부인할 수 없다. 물론 이 과정에서 투기세력에 대한 관리·감독만큼은 철저히 해야 한다.

최근 서울 압구정동에선 60층짜리 고층아파트 건립을 둘러싸고 논란이 일었고, 신반포에는 35층 규모의 재건축이 성사될 것으로 보인다. 그런데 지금까지 우리나라에 지어진 아파트는 성냥갑 모양의 획일적 형태가 대부분이었다. 그러나 앞으로 재건축을 통해 새로 선보일 고층 아파트는 타워형 등 형태를 다양화함으로써 한강과 어우러지는 스카이라인과 야경 등을 포함해 관광자원화할 필요가 있다. 천혜의 관광자원인 한강이 주변에 늘어선 똑같은 모양의 아파트 군락으로 인해 사장(死藏)되고 있는 현실을 감안할 때 도시계획 차원에서라도 외국처럼 다양한 아파트 형태를 도입해야 한다.

둘째, 주택거래 신고제도 과감하게 해제할 필요가 있다. 주택거래 신고제는 2004년 부동산 거래 부진에 결정적 영향을 끼친 대책 중 하나다. 게다가 신고 대상지역의 대부분이 해제 요건을 갖췄음에도 불구하고 정부는 해제 조치를 취할 기미를 보이지 않고 있다. 이 또한 정부정책의 편의성만을 내세운 결과다.

경제정책은 일관성을 유지함으로써 시장에 예측가능성을 심어줘야 한다. 그런 의미에서 주택거래신고제가 해제되면 거래 활성화에 어느 정도 도움이 될 것으로 보인다. 기준시가의 인상만으로도 시세의 80% 수준 이상에서 과세될 것이며 양도세 역시 투기지역으로 지정해 실거래가로 과세할 수 있는 장치를 마련해놓았으므로 주택거래신고제와 같은 이중 규제는 당연히 완화돼야 한다.

지금까지 최근의 아파트시장 동향과 아파트 가격의 적정성 여부를 알아보고 아파트 거래 활성화를 위한 방안을 제시해보았다. 서울의 아파트 가격은 1990년 이후 물가지수와 도시근로자소득 상승률만 놓고 보면 거품으로 보기 어렵지만, 1999년 이후 단기 급등에 따른 거품만큼은 존재하는 것으로 분석된다. 부동산 가격을 물가지수와 비교하더라도 4배 이상 오른 것을 감안하면 부동산값 폭등에 대한 심리적 체감지수는 더욱 커 보이는 상황이다. 따라서 대략 10~20%의 단기 거품은 존재한다고 볼 수 있다.

가격 오르면 시장에서 자동 조절

그러나 1990년 이후 15년간의 가격 상승률을 외국의 경우와 비교해볼 때 터무니없는 거품은 아닌 것으로 보인다. 미국 등 외국처럼 가격이 올라가면 시장에서 자동적으로 조절기능이 발휘될 것이기 때문에 정부는 여기에 세금을 매겨 저소득층 임대아파트 등을 공급하면 된다. 그렇지 않고 일일이 시장에 간섭했다가는 오히려 역효과만 불러일으킬 수도 있다.

세금 문제도 마찬가지다. 취득세나 양도소득세와 같은 거래세를 낮춰 매매가 쉽게 이뤄지도록 하는 반면 보유에 따른 재산세 등은 일정 수준까지 강화해서 집 보유에 대한 부담감을 갖도록 해야 한다. 또한, 공급위축을 가져오는 재건축 규제를 완화해 주택 공급물량을 확대하는 정책에 초점을 맞춰야 한다.

정부 정책도 시장의 단기적 변화에 임기응변식으로 대처하거나 우유부단한 모습을 보일 것이 아니라 장기적 수요를 예측하고 이에 대비하는 쪽에 맞춰져야 한다. 정부의 부동산 정책이 일관성을 유지하고 정책 혼선에서 발생하는 파열음을 방지할 수 있을 때만 참여정부가 추구하는 국토균형발전 정책 또한 효과적으로 추진될 것이다.