부동산 가격 상승에 대한 정부의 응급처치 효과가 2003년에도 이어질 것인가. 그렇다면 새해에는 아파트 값이 떨어질 것인가. 이는 요즘 부동산 재테크 시장의 최대 화두다.

사실 이 시점에서 아파트 값이 몇 퍼센트 올라갈 것인가, 몇 퍼센트 떨어질 것인가를 정확하게 전망하기란 불가능하다. 부동산 시장을 둘러싼 수급상황 등 직접적인 변수 외에도 금리, 주가 등 간접적인 변수와 거시경제적 요인 등이 부동산 가격에 고루 영향을 끼치기 때문이다. 또한 2002년의 경우에서 보듯 정부의 부동산 정책 역시 여전히 막강한 힘을 발휘할 수 있는 상황이다.

현재로선 부동산 전문가들과 시장 관계자들의 대체적인 의견이 ‘완연한 안정세’로 모아지고 있다. 가격이 워낙 많이 오른 데다, 정부의 강도높은 주택시장 안정대책으로 가뜩이나 위축된 투자심리가 작용, ‘보통 이상’의 가격상승 전망을 하기 어렵다는 게 일반적 견해다.

아파트 시장의 好材들

하지만 상황이 어떻게 전개되든 아파트를 비롯한 부동산에 투자해 돈을 벌 수 있는 기회는 얼마든지 있다. 부동산 상품별로 2002년에 가격이 어떻게 형성됐는지 알아보고 새해엔 어떤 움직임을 보일지 예측해 보면 틈새 재테크 상품을 찾아낼 수 있다.



2002년 한 해 아파트 시장은 현장의 중개업자들조차 놀랄 만큼 호황을 누렸다. 그러나 2003년에도 그만큼 열기를 띨 것인가에 대해 전문가들은 회의적이다.

무엇보다 아파트 시장을 둘러싼 환경이 급변하고 있다. 2002년에 아파트 값 상승을 이끈 일등공신으로는 저금리, 수급 불균형, 그리고 반토막 난 주식시장, 재건축 등을 꼽을 수 있다.

이 가운데 저금리와 관련, 한국은행은 ‘우려할 수준’이라고 판단되면 언제라도 콜금리를 인상할 방침인 것으로 알려졌다. 주택담보대출금리 역시 소폭 인상된 반면 대출비율은 줄어 저금리로 인한 아파트 값 상승은 기대하기 힘들 것 같다.

주식시장에서는 불안감이 많이 해소됐고, 새해부터 시행되는 ‘도시및주거환경정비법’에 따라 재건축도 급감할 것으로 예상된다. 더욱이 1999∼2000년에 시공한 대규모 아파트들이 오는 3∼4월부터 본격 입주할 것으로 보여 수급 불균형 문제도 상당 부분 해결될 전망이다. 이에 따라 주택연구기관들은 새해 아파트 값이 낮게는 1∼2%, 높게는 7∼8%대의 소폭 상승세를 보일 것으로 예상한다.

제반 여건을 고려할 때 새해 아파트 시장은 매수자가 주도권을 쥘 가능성이 높고, 공급자 위주에서 소비자 중심으로 무게중심이 빠르게 이동할 것으로 관측된다. 지역적으로는 서울과 수도권의 지역별 양극화 현상이 더욱 두드러질 듯하다.

투자자들이 아파트 시장에서 주목해야 할 호재로는 어떤 것들이 있을까. 우선 5개 저밀도지구와 안전진단 통과 단지를 중심으로 가격상승을 조심스레 점칠 수 있다. 반면 중층 재건축 단지 아파트 가격은 당분간 약보합세를 유지할 가능성이 높다. 2002년 서울시가 대치동 은마아파트 재건축 불가 판정을 내린 것에서 재건축 단지에 대한 서울시의 방침을 확인할 수 있다.

한편 서울 강남 지역의 특성상 실물경기가 전체적 침체기로 접어들지 않는 한 수요가 지속돼 가격이 강보합세를 유지할 것으로 보인다. 다만 양도세 실거래가 과세기준이 되는 6억원 이상 아파트보다는 3억5000만∼4억5000만원대의 중소형 아파트의 투자전망이 밝은 편이다.

수도권 재건축 시장에선 인천지역에 주목할 필요가 있다. 간석주공은 이미 일반분양을 마친 단계며, 새해 주안주공 등 대규모 재건축 단지의 사업승인이 날 가능성이 높다.

교통망 정비작업이 활발한 곳의 아파트도 주의깊게 살펴볼 필요가 있다. 서울에선 지하철 9호선 주변의 20∼30평형대 아파트, 수도권에선 중앙선 복선화 작업이 진행중인 지역의 주변 아파트, 천안-수원간 복선화 전철 주변 아파트 등을 꼽을 수 있다.

서울 지하철 9호선 주변에선 동작구 본동, 강서구 가양동 일대 아파트가 관심대상이다. 실례로 동작구 본동 쌍용 25평형은 현재 평당 780만원선으로, 본동 20평형 아파트 평균 평당가(798만원)보다 낮은 매매가(1억8000만∼2억1000만원)를 형성하고 있다. 강서구 가양동 강서소방서 부근 대동황토방아파트 25평형도 신규 입주 아파트임에도 불구하고 평당 770만원선으로 주변 아파트와 비교해 다소 낮은 가격대를 보이고 있다.

수도권 중앙선은 2004년까지 복선화가 완료될 예정인데, 복선이 개통되면 경기도 구리시에서 서울까지 20분이면 출퇴근이 가능해진다. 때문에 구리시 인창택지지구 아파트에 관심이 높아지고 있다.

인창지구는 1, 2지구로 나뉘는데, 2지구는 1999년부터 입주가 시작된 대단위 신규 아파트 단지다. 이 일대 아파트 값은 복선화 공사 이후 가파른 상승세를 보였다. 2002년 6월에 입주한 현대아파트 33평형은 11월 한 달 동안 1000만원 이상 올라 2억4000만∼2억5000만원의 시세를 형성하고 있다.

투자 목적이라면 아직 가격상승의 여지가 있는 분양권을 매입하는 것도 고려할 만하다. 2004년 7월 입주하는 대림아파트 32평형 분양권의 시세는 2억∼2억1000만원선으로 아직은 주변 시세보다 낮다.