- 은퇴를 앞두고 수익형 부동산 투자에 눈 돌리는 이가 적잖다. 하지만 개인별로 알맞은 투자 대상은 각기 다르다. 부동산보다 금융자산 투자가 더 적합한 경우도 있다. 국내 대표 부동산시장 분석가가 귀띔하는 노후 대비 부동산 투자 원칙.
엄마는 병이 깊어 살 날이 얼마 남지 않았다. 죽어가는 엄마보다 자신의 노후를 걱정하는 에바는 이기적인 딸이다. 하지만 이미 중년이 돼버린 생활인으로서 에바는 솔직한 여성인지도 모른다. 그의 고민은 프랑스만이 아니라 전 세계적 현상이다. 그의 독백은 결국 안정적인 월세 받기를 꿈꾸는 것이다.
은퇴를 앞둔 중장년이면 누구나 한 번쯤 수익형 부동산 투자를 떠올린다. 노후 불안을 덜기 위한 ‘비노동소득’(현금 흐름)을 확보하기 위한 손쉬운 방편으로 수익형 부동산을 생각하는 것이다. 이러다보니 ‘월세 로망’이 사회적 신드롬으로 번지고 있다. 이러한 신드롬의 가장 큰 원인은 급속한 인구 고령화, 수명 연장 등 인구구조 변화와 저금리가 겹쳐서다.
마땅한 소득이 없는 은퇴 후의 삶은 월세라는 현금 흐름의 가치를 재발견하게 만든다. 그런데 부동산을 통한 노후 설계 방안을 수립하기 전 고민해봐야 할 게 있다. 과연 노후에 부동산이 어떤 존재가 돼야 하느냐는 점이다.
노후의 짐? 비빌 언덕?
나이 들어 현금 흐름의 창출 수단이 반드시 부동산이어야 할까. 그렇지는 않다. 만약 금융자산을 통해 현금 흐름을 만들어낼 수 있다면 부동산을 고집할 까닭은 없다. 필자 개인적으로 부동산이 노후 설계의 최상 방안은 아니라고 생각한다. 부동산은 주식 같은 금융자산에 비해 비효율적이고 수익도 낮다.실제로 많은 국가에서 장기적으로 주식 투자 수익률은 연평균 7~8%, 부동산과 채권 투자 수익률은 3~4% 정도다. 금융지식이 많고 가격변동성에 흔들리지 않는 강철 심장의 소유자라면 부동산보다 금융자산을 통해 부를 늘리는 게 낫다.
하지만 노후 들어서는 인지능력과 판단력이 떨어지므로 수익률이 시시각각 변하는 금융자산을 운용하는 일이 힘에 부칠 수밖에 없다. 부동산은 주가 등락에 일희일비하지 않아도 되고, 실물자산이니 태풍이 불어와도 허공으로 사라지는 일은 없어 마음이 편하므로 심리적 측면에서 메리트가 적지 않다.
즉, 자신의 마음이 편안하고 관리에 어려움이 없다면, 부동산은 노후생활 방편에 적절한 활용 대상이 된다. 부동산은 자산 설계에서 플랜 A(최선)가 아니라 적어도 플랜 B(차선)로서 충분한 가치를 지니는 것이다.
부동산과 금융자산은 각기 장단점을 지니므로 이분법적 구분을 지양해야 한다. 즉, 물리적 분류법보다는 통섭(統攝)의 관점으로 현금 흐름이 잘 나오는지 여부에 따라 가치를 판단해야 한다. 검은 고양이든 흰 고양이든 쥐(현금 흐름)만 잘 잡으면 된다. 현금이 잘 나온다면 나이 들어 무조건 부동산을 줄일 필요는 없다.
다만 부동산에 대한 종전의 인식을 바꿀 필요는 있다. 저성장 시대로 접어든 만큼 부동산 투자는 최선보다는 차선으로 접근하고, 고수익보다는 보험으로서 인식할 때 마음이 편하다. 부동산은 투자보다는 필요에 따라 구매할 때 여유와 편안함을 안겨줄 뿐 아니라 가격 스트레스도 덜 겪게 된다.
나도 월세나 받아볼까
집은 삶의 안식처로 항상 거주하는 공간이니 누구에게나 친숙하다. 그렇다보니 전문지식 없이도 노후 대비로 주택 임대에 나서는 경우가 많다. 하지만 주택, 특히 다가구·다세대주택을 임대하는 사람들의 이야기를 들어보면 생각보다 녹록지는 않은 것 같다. 세입자가 수시로 바뀌는 데다 관리의 번거로움이 커서다.당신은 남에게 아쉬운 소리를 척척 하는 스타일인가. 혹은 억척파 스타일인가. 어려워도 굴하지 않고, 감정에 잘 휘둘리지 않으며, 끈덕지게 일을 처리하는 사람 말이다. 또는 평소 기가 세다는 말을 듣거나 사람을 잘 다루는 대장부 스타일인가. 위 3가지 스타일 중 하나에만 해당돼도 다가구·다세대주택 임대가 적성에 맞으니 도전하라.
반대로 남에게 아쉬운 소리를 잘 못할 뿐 아니라 소심하고 기가 약한 스타일이라면 다가구·다세대주택 임대를 하지 않는 게 좋다. 눈코 뜰 새 없이 바쁘게 산다거나 고상한 것을 좋아하는 공주파 스타일도 여기에 해당한다. 이런 스타일은 다가구·다세대주택보다 관리에 품이 덜 드는 아파트가 나을 수 있다. 자신이 어떤 스타일인지부터 파악하고 주택임대에 나서야 중도에 관두는 일이 생기지 않고 시행착오도 줄일 수 있다.
미당 서정주는 시 ‘자화상’에서 ‘스물세 해 동안 나를 키운 건 8할이 바람’이라고 했다. 성장기의 자신을 대부분 바람이 지배했다는 것이다. 8할(80%)은 100%의 겸손한 표현인지도 모른다. 다가구·다세대주택 임대사업을 얘기할 때도 8할이 떠오른다. 바로 성공의 대부분은 입지에 달려 있다는 것이다.
아파트에 비해 임대료가 싼 다가구·다세대주택의 가장 큰 수요층은 젊은 층이다. 아직은 자산이 많지 않아 대중교통을 이용하고 이른 출근과 늦은 귀가로 바삐 사는 사람들이다. 젊은 층이 가장 선호하는 지역은 역세권으로 대학가, 오피스 밀집지역이나 산업단지를 낀 역세권이면 금상첨화다.
역세권에선 수요가 많은 만큼 임대료나 매매가격이 안정적이고 공실(빈방) 부담이 덜하다. 일반적으로 역세권은 역으로부터 반경 500m(도보 7분) 거리 이내다. 매입할 때는 인터넷 지도로만 볼 게 아니라 다리품을 팔아 직접 거리를 재보는 게 좋다. 비표준화된 부동산을 싸게 사는 방법은 다리품만한 게 없다.
입지가 좋은 곳은 새 경쟁자가 출현해도 살아남는다. 앞으로 육아·헬스·조식·세탁 서비스 등을 제공하는 기업형 임대주택인 뉴스테이나 저렴한 청년주택이 본격적으로 공급되면 개인의 주택 임대는 경쟁력에서 밀릴 수밖에 없다. 따라서 시간이 걸리더라도, 다소 비싸더라도 누구나 욕심나는 좋은 입지의 다가구·다세대주택을 골라야 한다. 개인적으로 생각하는 최고 입지는 ‘역 ◯◯번 출구’에서 100m 이내 주택이다.
요모조모 따져라
요즘은 주차장을 확보하려 1층을 필로티(pilotis·건축물의 1층은 기둥만 서는 공간으로 하고 2층 이상에 방을 짓는 방식)로 많이 설계한다. 이 경우 2층부터 주거공간이 들어서 다세대주택은 총 5층이 되므로 엘리베이터를 설치하는 게 세입자 유치에 유리하다. 주차 공간을 감안하면 다세대주택의 대지는 최소 50평, 주차와 엘리베이터 공간을 고려하면 최소 70평은 돼야 한다. 다만 다가구주택은 대지 30평 이하라도 협소주택으로 지을 수 있다.
다세대주택은 일반 아파트처럼 제3자에게 각 호수를 분양할 수 있지만 다가구주택은 불가능하다. 다만 세금 측면에선 다가구주택이 다소 유리할 수 있다. 다세대주택은 소득세법상 다주택자가 되지만 다가구주택은 한 채 보유자로 간주하기 때문이다. 따라서 1가구 1주택자 양도세 및 임대소득세에 대한 비과세 혜택(고가 주택 제외)을 받으려면 다가구주택이 유리하다. 다가구·다세대주택은 주택가에서 흔히 볼 수 있는 지상 3~5층 건물로 외관상 거의 비슷해 구분하기 어렵다. 이럴 때는 스마트폰 앱 ‘스마트국토정보’를 통해 건물을 구분한 뒤 매입 여부를 결정하는 게 좋다.
일반적으로 다가구·다세대주택의 임대수익률은 연 4% 이상이면 무난하지만 세입자가 많은 풀옵션 중심의 원룸주택은 이보다 1~1.5%포인트 높은 곳을 골라야 한다. 임차인이 자주 바뀌고 도배, 장판, 싱크대 등의 유지관리 비용이 많이 드는 데다 감가