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‘물량대란’ 서울이 수도권 뒤흔든다

2016년 부동산 시장은 어디로?

  • 함영진 | 부동산114 리서치센터장 yjham@r114.com

‘물량대란’ 서울이 수도권 뒤흔든다

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  • ● 강남 재건축 인기…‘9부 능선’ 상승가 부담
  • ● 새해에도 서울 전세난 지속될 듯
  • ● 수도권 ‘맑음’, 대구 ‘흐림’, 수익형 부동산 ‘관망’
  • ● 월세대출 등 월세 세입자 지원 정책 예상
‘물량대란’ 서울이 수도권 뒤흔든다


연말연시 주택 시장에 미묘한 기류 변화가 감지되고 있다.
2015년에는 부동산 규제완화 정책이 저금리와 맞물리면서 부동산 시장 회복의 기치를 높였다. 주택담보대출 규제 완화, 재건축 허용연한 단축, 청약제도 간소화 등 정책 효과가 시장에 나타난 것이다. 지난 10월 기준으로 전국 주택거래량이 약 100만 건에 달하며  2014년 전체 거래량(100만5173건)을 갈아치웠다(그림 참조). 전세 가격이 7년 연속 급등하고 그나마도 구할 수 없는 상황이 이어지자 주택 실수요가 ‘자가’로 바뀌면서 매매가격 강세도 상당했다. 전세의 월세 전환이 빠르게 확산되면서 중소형 주택의 임대수익 기대감이 상승해 많은 사람이 주택 시장으로 나왔다. 때마침 신규 분양 물량도 많았다.
하지만 주택 시장 호조는 역설적으로 가계대출 폭증으로 인한 주택담보대출 여신심사 강화(2015.7.22 가계부채관리 강화방안)를 가져왔고, 새해에 주택 가격이 추가 상승하기는 어려울 것이라는 전망을 낳았다. 그리고 연말에 이르러 주택 시장에 피로감이 쌓이면서 분위기가 다소 냉각됐다. 거래 관망세가 짙어지는.
거시경제 상황도 녹록하지 않다. 중국 경제성장률 둔화 등 세계경기의 더딘 회복세가 수출과 내수 침체를 가져오고, 미국의 기준금리 인상 전망이 구체화했다. 이는 2016년 주택 시장의 매매가격 상승폭과 거래량을 제한하는 요인이 된다.
‘물량대란’ 서울이 수도권 뒤흔든다

서울의 매머드급 이주

2015년에는 아파트 분양물량이 약 50만 가구에 육박했는데, 이러한 단기 물량 급증이 입주 시점에서 공급 과잉을 가져올 것이라는 우려를 낳았다. 이 또한 2016년 아파트 분양승인 물량을 제약하는 요소가 된다. 주택도시보증공사에 따르면 2015년 9월까지 분양시장(계약금+중도금)에 몰린 자금만 53조6224억 원으로, 2014년 같은 기간(31조2683억 원) 대비 71%나 급증했다. 이는 서울시 1년 예산(25조 원)의 두 배가 넘는 엄청난 규모다.
물론 리스크가 낮은 지역과 상품은 여전히 존재한다. 임차 시장 불안이 지속되고 상대적으로 공급 과잉 우려가 덜한 지역이나, 재건축이나 신규 분양시장처럼 정부 정책 수혜가 유지되는 곳 등이 그러하다. 하지만 시장을 견인할 만한 재료가 점차 떨어지고 정책 효과가 미치지 못하는 열위 상품은 시장 위축을 실감하게 될 것이다. 새해에는 주택 시장의 양극화가 예상된다. 따라서 새해에는 여세추이(與世推移), 즉 환경의 변화 조짐에 어깨를 나란히 하는 발 빠른 대응이 필요하다.
우선 서울을 보자. 새해에도 서울의 전세난이 해결될 가능성은 낮아 보인다. 2016년 입주 예정 아파트는 2만 가구에 그치지만, 사업시행인가·관리처분계획 단계에 있는 재건축·재개발구역은 113곳, 6만1970가구로 추산된다. 향후 이주·멸실 대기물량을 4만 가구 정도로 낮춰 잡더라도 수급 불일치에 따른 전세가격 불안 현상은 불보듯 하다.
특히 강동구 둔촌동과 상일동 일대에서 1000가구 이상의 대규모 이주가 예상되고, 강남구 개포동 시영(1970가구)과 주공 3단지(1160가구), 마포구 아현동 아현제2구역(1234가구), 서초구 서초동 무지개(1074가구) 등 강남권을 중심으로 매머드급 단지 이주가 잇달아 예정돼 있다. 재개발구역도 서대문구 북아현동 북아현재정비촉진지구(뉴타운)에서 3695가구가 이주한다. 은평구 응암동 응암제2구역(2234가구), 동대문구 이문동 이문1재정비촉진구역(1808가구), 양천구 신월동 신정1-1지구(1748가구), 송파구 거여동 거여2-1지구(1448가구), 성북구 길음동 길음1재정비촉진구역(1350가구) 등 강북권 중심의 대량 이주도 계획돼 있다.
일반적으로 재건축·재개발 이주기간은 3~4개월로 짧은 편이라 단기간에 1000여 가구가 이주하면 인접 지역의 임차 시장을 매우 불안하게 만든다. 이주물량과 비교하면 2016년에 예정된 아파트 입주물량이 많지 않은 상황이라 당분간 전세매물 구득난과 가격 상승은 지속될 것이다.
그런데 이러한 임차 시장의 가격 불안이 ‘내집 마련’으로 수요 전환을 불러오고, 저렴한 임차 주택을 찾아 수도권 외곽으로 이동하는 현상으로 연결될 수 있는 만큼 새해에 수도권 매매시장을 견인하는 주역은 서울이 될 듯하다.
‘물량대란’ 서울이 수도권 뒤흔든다

서울시의 한강변 아파트 층수 제한으로 일부 강남권 재건축 아파트에는 수익률 비상이 걸렸다. 동아일보

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