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《특집》 코스피 3000 시대 주식투자법

개미가 ‘봉’ 안 되려면… 부동산처럼 가치 따져라

  • 김동공|유안타증권 연구원

개미가 ‘봉’ 안 되려면… 부동산처럼 가치 따져라

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밸류에이션 외면 현상

외국인과 기관투자가들은 매수하고 개인투자자들은 매도한 가장 큰 이유는 개인투자자들의 밸류에이션에 대한 외면이라 볼 수 있다. 개인투자자들의 밸류에이션 외면 현상을 지난 6년 동안의 코스닥에서도 볼 수 있다. 박스권 기간에 개인투자자들은 코스피 시장에선 떠났지만 코스닥 시장에서는 무려 9조8000억 원어치를 매수했다. 코스피 시장에서 28조 원을 매수한 외국인은 코스닥에서는 2조3000억 원을 매수했을 뿐이었고, 코스피 시장에서 11조 원을 매수한 기관투자가들은 코스닥에서는 4조8000억 원을 매도했다. 코스닥 시장은 외국인에겐 그냥 그런 시장에 불과했고 기관투자가에겐 매도 대응이 필요한 시장이었으며 개인투자자에겐 아주 매력적인 시장이었다.

밸류에이션 투자의 기본인 PER(주가수익비율)과 PBR(주가순자산비율)을 찾아보자. 2011년에서 2016년까지 코스피의 평균 PER과 PBR은 각각 13.84와 1.14이고, 코스닥의 평균 PER과 PBR은 각각 35.91과 1.71이다. 주식 가치에 대해 공부할 때 거의 첫 부분에 하게 되는 게 PER과 PBR이다. 이를 모르는 투자자는 거의 없다. 혹 모를 독자를 위해 아주 짧게 설명하면, PER은 주가수익(순이익) 비율이라고 하며 해당 종목의 실적이 주가에 대비해 어느 정도 수준인지를 보여준다. 낮을수록 좋다고 한다. PBR은 주가순자산비율이라고 하며 해당 종목의 순자산이 주가에 대비해 어느 정도 수준인지를 나타낸다. 역시 낮을수록 좋다고 한다.

필자가 그동안 만나본 개인투자자 대부분은 PER과 PBR의 개념을 알고 있다. 하지만 자산의 PER이 얼마인지 PBR이 얼마인지 알려 하지 않는다. 개인투자자 대부분은 이 밸류에이션을 철저하게 무시한다. 철저하게 무시했기에 아주 비싼 코스닥을 매수했고 아주 저렴한 코스피를 매도하는 결과를 가져온 것이다.

2017년 상승장인 현재도 이러한 현상은 지속되고 있다. 각 투자 주체의 2017년 매매 패턴은 지난 6년의 박스권 때와 크게 다르지 않다. 2017년 외국인 투자자는 코스피 8조7000억 원 매수, 코스닥 1조2000억 원 매수를 보이고 있다. 개인투자자는 코스피 4조9000억 원 매도, 코스닥 2조6000억 원 매수를 보이고 있다. 기관투자가들은 코스피 6조4000억 원 매도, 코스닥 2조7000억 원 매도를 보이고 있다.





PER과 PBR

기관투자가들의 매도가 과해 보인다고 생각하는 독자를 위해 간단히 설명해보면, 6조4000억 원의 매도 중에 개인자금 성향이 짙은 투자신탁의 매도가 3조7000억 원을 차지하고 있기에 기관투자가의 매도가 시장에 대한 매도라고 보기에는 무리가 있다. 현 시점(2017년 7월)의 코스피 PER과 PBR은 각각 14.56, 1.15이며 코스닥의 PER과 PBR은 각각 31.90, 2.0이다. 최근에 상승했다고는 하지만 여전히 코스피 시장은 코스닥 시장 대비 저렴하다.

그리고 지난 6년의 평균 PER, PBR을 통해 코스피를 분석해 보자. 지수가 올해 20% 상승했지만 PER과 PBR은 지난 6년의 평균치에 비해 PER 5% 상승, PBR은 1%의 상승률도 기록하지 못했다. 결국 가격은 상승했지만 코스피의 이익 성장 규모가 더 많이 상승했다는 이야기고 자산가치 역시 마찬가지란 의미다. 코스피가 상승해서 비싸진 것처럼 보이지만 이익 규모와 자산가치 대비 각각 5%, 1%도 상승하지 않았다. 이를 두고 상승했으니 부담스러운 밸류에이션이라고 할 수 있을까? 그리고 여전히 코스닥은 코스피 대비 고평가돼 있다. 덧붙여 상대적으로 비싸다고 평가되고 있는 코스닥 시장을 개인투자자들은 여전히 매력적으로 느끼며 매수하고 있다.

개인이 밸류에이션에 대해 외면하는 이유가 무엇일까? 첫 번째가 어렵다는 선입관으로 접근 자체를 포기하는 것이다. 선입관은 말 그대로 선입관일 뿐이다. 사실 주식시장에서는 투자자들이 어려워하지만 부동산 투자할 때는 본능적으로 PER과 PBR을 계산해낸다.

2017년 7월의 코스피와 코스닥의 지수를 수익형 부동산 오피스텔로 빗대어 이야기해보겠다. 현재 24억 원의 코스피 오피스텔과 6억5000만 원의 코스닥 오피스텔이 있다고 가정해 보자. 그리고 24억 원의 코스피 오피스텔의 연 임대료는 1억6000만 원이고, 6억5000만 원의 코스닥 오피스텔의 연 임대료는 2000만 원이다. 어떤 오피스텔이 합리적인 투자처인가. 24억 원짜리 코스피 오피스텔에 속해 있는 자산가치가 20억 원이고, 6억5000만 원짜리 코스닥 오피스텔은 자산가치가 3억2500만 원이다. 어디가 합리적인 투자처인가? 여기에 답하지 못할 투자자는 거의 없을 것이다.




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