지난 20년 동안 아파트 매매가격의 움직임을 살펴보자. 이는 은퇴 준비를 하는 데 적잖은 시사점을 준다. 국민은행이 발표한 자료에 따르면 전국의 아파트 가격은 지난 20년간 201% 상승했다. 연평균 상승률은 5.8%. 가격이 많이 오른 1999년 이후에는 71% 상승해서 연평균 상승률 8.6%를 기록했다. 서울지역, 특히 강남의 아파트 가격 상승은 더욱 두드러진다. 최근 6년간 연평균 상승률은 서울 11.6%, 강남 14.3%다.
아파트 가격이 이처럼 급격히 상승하자 많은 사람이 미래에 대해 지나치게 낙관적으로 생각하고 있다. 노후 대비를 부동산을 중심으로 설계하는 사람이 많아질 수밖에 없다. 그러나 부동산을 믿고 은퇴 준비를 게을리하기에는 두 가지 위험이 존재한다.
첫째는 부동산 가격의 하락 위험이다. 전문가들은 고령화가 진행될수록 부동산 경기가 침체할 가능성이 높다고 경고한다. 실제로 일본은 1990년까지 부동산이 급격하게 상승했지만 1991년부터 지금까지 줄곧 하락하고 있다. 지난 15년간 일본 부동산 가격은 50% 폭락했다. 주범은 경기 침체와 고령화다.
둘째는 유동성 위험이다. 은퇴생활 중에 부동산 경기가 침체해 제때 매각할 수 없으면 문제는 심각해진다. 일본에서도 부동산이 팔리지 않아 많은 노인이 고통을 받고 있다. 이뿐 아니다. 역사에서도 사례를 찾아볼 수 있다. 18세기 후반 영국은 땅값 폭락으로 힘든 시절을 보냈다. 당시 영국인은 땅은 수입할 수 있는 물건이 아니어서 가격이 다시 오르는 것은 시간문제라고 봤다. 그러나 유럽대륙으로부터 밀 수입이 자유화되면서 땅값은 폭락을 거듭했다. 밀을 수입하는 것은 땅을 수입하는 것과 같은 효과라고 봤다.
1970년대 미국의 임대 아파트 가격 폭락 사례 또한 참고할 만하다. 당시 미국 대도시 근로자들은 열심히 일해서 모은 돈으로 임대 아파트를 한 채, 두 채 구입하는 게 꿈이었다. 임대수입으로 노후를 편안하게 보낼 수 있다는 생각에서였다. 그러나 상황은 급변했다. 부자들이 교외의 단독주택을 선호해 도시를 떠나다 보니 도시는 점차 슬럼화하고 아파트 가격은 바닥을 모르는 듯 떨어지기만 했다. 노후한 아파트와 이를 매입한 노인들만 도시에 남았다. 1980년대 후반 일본에서도 이와 똑같은 일이 벌어진 바 있다.
우리라고 이런 재앙을 피할 수 있을까. 우선 북한을 비롯해 중국의 광활한 땅으로 인구가 분산될 수 있다. 저출산율로 인구가 줄어드는 현상은 또 어떤가. 이런 요인 때문에 땅과 주택 수요는 떨어질 가능성이 높다.
은퇴생활을 효과적으로 준비하기 위해서는 부동산을 현명하게 활용하는 방안을 세워야 한다. 첫째, 부동산 경기가 침체해도 기본적인 노후 생활비는 확보할 수 있도록 해야 한다. 노후 생활비의 80%는 연금 상품 같은 금융소득으로 확보해야 한다. 둘째 지금부터라도 부동산에 대한 투자 비중을 적정하게 유지해야 한다. 아무리 부동산이 좋다 해도 자기 재산의 70% 이상을 차지하는 것은 위험하다.
질문 : 32세 남자로 5년 전 결혼(아내 30세)해 두 살짜리 아이 하나가 있습니다. 월수입은 아내의 것과 합해 350만원 정도 이며, 월 생활비로 150만원 정도 사용합니다. 5000만원의 정기예금과 600만원의 청약예금이 있습니다. 앞으로 4~5년 내에 집을 사려고 매월 60만원의 장기주택마련저축에 가입했습니다. 적립식 펀드에 10만원, 보장성 보험에 9만원, 연금 상품에 20만원, 정기적금에 50만원을 불입하고 있습니다. 월수입 중 남는 부분은 저축합니다. 아이 교육자금 준비와 노후준비는 어떤 식으로 하는 것이 좋을까요?
답 : 먼저 재무상태에 대해 평가한 다음, 앞으로의 계획을 수립하는 것이 원칙이다. 구체적으로 살펴보자.
(1) 재무 상태 진단
부부가 다달이 약 350만원을 벌어들이고 있으며 부채는 없다. 매우 건전한 재무상태를 보이고 있지만, 자산의 구성은 정기예금이나 확정금리부 상품이 대부분이다. 지나치게 소극적으로 자산을 운용하고 있다. 아직 젊은 나이이므로 4~5년 후 예상되는 내 집 마련 자금 외에는 모두 장기간 투자하는 것이 좋다. 좀더 적극적으로 재산을 굴려보자.
(2) 수입과 지출에 대한 진단
부인과 맞벌이하고 있어 수입의 안정성은 어느 정도 확보되어 있다. 월 생활비를 볼 때 비교적 근검한 수준의 지출이므로 별다른 문제점은 보이지 않는다. 현재는 일생에서 생활비가 가장 적게 들어가는 시기이므로 저축률을 더욱 높여야 하지만, 매월 수입 중 60여 만원의 여유자금이 그저 예금으로 들어가는 게 문제점이다. 구체적인 투자계획을 세우는 것이 좋겠다.
(3) 재무계획 수립
상담자는 자녀 교육자금, 내 집 마련, 은퇴준비라는 세 가지 재무목표를 달성하고 싶다는 의견을 제시했다. 하지만 제한된 수입으로는 세 가지 재무목표를 동시에 달성하기가 불가능하므로 대화를 통해 내 집 마련을 최우선 과제로 정하고 자녀 교육자금과 은퇴준비의 순서로 우선순위를 정했다.
