• 지은 지 20년이 다 돼가는 아파트 단지는 재건축을 기대하기엔 시간이 많이 남았고(10~20년) 그냥 살기에는 여간 불편한게 아니다. 전국 16만가구가 이런 딜레마에 빠져 있고 그 수는 계속 늘고 있다. 골조만 남기고 전면 보수하는 리모델링이 이런 경우에 적합하다. 전용면적이 30% 넓어지고 내부와 외관이 새롭게 바뀐다. 쟁점은 비용과 시간 대비 투자가치에서 리모델링이 재건축보다 우위에 있는지 여부다.

2003년 주택건설촉진법이 폐지되고 주택법이 제정되면서 아파트(공동주택) 리모델링 규제가 완화됐다. 이는 국가적으로 자원낭비 억제 필요성이 그만큼 커졌기 때문이다. 리모델링은 기존 건축물의 완전 철거에 따른 대량 폐기물 발생을 막을 수 있고 거주의 효율성도 높인다는 점에서 기후변화협약 등 국제적 환경보전 움직임에 적합한 기법이다.

리모델링은 최근 주택 소비자들 사이에서도 관심을 모으고 있다. 사실 리모델링은 재건축 투기 수요를 차단하는 효과적 수단이다. 동시에 고급 주택에 대한 수요까지 충족시키니 ‘부동산 만병통치약’인 셈이다.

국내엔 아직 신축·재건축 중심 사고가 팽배하지만, 외국에선 주택부문의 30~80%를 리모델링 시장이 차지한다. 이젠 우리나라도 주택에 대한 인식 전환이 이뤄져 리모델링을 본격적으로 활성화해야 한다. 이를 위해선 리모델링에 대한 범정부적 지원과 홍보, 소비자의 주거 만족도를 높이는 시공사의 최신 건축기법 개발이 요구된다.

안전성, 쾌적성, 경제성 높여

아파트 리모델링은 단순히 건물 수명을 연장하는 것이 아니다. ‘안전한 집’이 기본이다. 여기에 최신 주거 유행에 맞는 새로운 기능, 쾌적성을 부여하는 것이다. 또한 건축물의 미적·경제적 가치를 극대화하는 일이기도 하다. 이런 면에서 아파트 리모델링은 일반적 개·보수와는 질적으로 다르다.



아파트 리모델링은 크게 ‘대수선 리모델링’과 ‘증축 리모델링’으로 구분된다. 대수선의 경우 건물 내·외부의 각종 시설(각 가구 내부 거주공간은 물론 공용부분의 전기, 설비, 배관 등의 전체 시스템)을 완전히 철거해 철근 콘크리트 구조물(콘크리트로 된 벽체, 기둥, 보, 슬래브)만 남게 된다. 이어 남겨진 구조물에 대한 보수 및 보강을 실시한 후 변경 도면에 따라 마감을 한다.

최근 언론매체에 자주 거론되는 아파트 리모델링은 주로 증축 리모델링이다. 증축 리모델링은 법에서 허용하는 범위(가구 전용면적의 30% 이내)에 따라 각 가구의 바닥 면적을 늘릴 수 있다. 늘어나는 부분의 구조물을 기존 구조물에 연결해 추가로 벽체, 기둥, 보, 슬래브를 만든 후 새로운 시스템 및 마감공사를 한다. 늘어나는 부분은 기초부터(지반이 연약할 경우 지반 보강 및 파일공사까지 포함) 기존 건물에 맞춰 시공해 기존 건물과 일체화시킨다.

사전에 건물에 대한 구조안전진단을 실시하며 증축이 기존 건물에 미치는 영향까지 고려한다. 노후된 전기 배선, 상·하수도, 난방 시스템도 모두 교체한다. 정부가 필로티 공법을 허용함에 따라 아파트 1층 부분에는 기둥을 세울 수 있다. 이렇게 해서 생겨난 공간을 다양하게 활용할 수 있다. 대신 1개층을 더 증축하게 된다. 기존 1층은 사생활 보호에 유리한 2층이 된다. 최상층 세대엔 다락방이나 옥상정원을 제공할 수도 있다. 이를 통해 1층(리모델링 후에는 2층)과 최상층은 주택 가치를 크게 높일 수 있다.

리모델링 아파트엔 첨단 보안·방범 시스템이 적용된다. 계단의 위치 또는 방향, 엘리베이터 박스의 크기도 달라질 수 있다. 예를 들어 전면 발코니 쪽에 배치된 출입구와 계단을 아파트 후면으로 옮길 수도 있다.

발코니 확장에 따른 수혜

대다수 노후 단지엔 지하주차장이 없다. 리모델링을 통해 신축 단지처럼 지하주차장을 만들어 주차장에서 엘리베이터를 통해 각 가정으로 올라가게 하고, 지상 공간엔 연못이나 분수 등을 조성해 공원처럼 꾸밀 수 있다. 그러나 지하주차장만으로 필요한 주차 공간을 확보하기 어려울 경우 지상 일부를 주차장으로 활용한다.

지하대피소로 사용되는 아파트 지하 1층은 피트니스 센터 등 주민 편의시설로 활용할 수 있다. 혹은 가구별 개인 창고로도 쓸 수 있다. 단지 전체에 첨단 IT기법인 유비쿼터스 시스템을 적용하는 일도 어렵지 않다.

전용면적을 30% 확대하면 24평형은 30평형대, 32평형은 40평형대로 넓어진다. 가령 방 3개, 화장실 1개의 옛 30평형대 아파트는 방 4개, 화장실 2개, 드레스룸 1개의 구조로 바뀔 수 있다. 친환경, 고급 마감재로 단장할 수도 있다. 최근 정부가 발코니 확장을 합법화함에 따라 리모델링을 통해 발코니를 거실과 방으로 확장할 수 있다. 발코니 확장으로 생긴 공간을 다양하게 활용한 내부 구조 변경이 가능해 기존 아파트와 차별화를 꾀할 수 있다.

건물 외벽과 옥상은 현대적 건축미를 최대한 살리는 쪽으로 새롭게 변한다. 또한 아파트 이름도 리모델링 시공사의 브랜드로 바뀌게 된다.

증축 리모델링에 대한 우려도 있다. 예컨대 기존 벽체와 골조를 활용하기 때문에 재건축과 달리 3베이(아파트 전면 발코니 쪽으로 거실과 방 2개를 배치하는 구조)나 4베이를 적용하기 힘들다. 리모델링 후엔 대개 앞뒤로 평면이 길어지는 형태를 띤다. 따라서 일조량이 줄어든다는 단점이 있다.

그러나 이 같은 평면구조엔 장점도 있다. 3베이, 4베이 평면에 비해 외부에 노출되는 면적이 작아 같은 조건에서 난방비가 덜 들어간다. 프라이버시 보호에도 유리하다. 리모델링 평면은 대개 각 가구에 출입하는 현관문을 중심으로 동선이 양쪽으로 구분되어 부부와 자녀의 공간이 자연스럽게 분리된다.

리모델링으로 건물의 층수가 크게 달라지진 않는다. 반면 신축·재건축 아파트는 초고층으로 지어지는 경우가 많다. 그러나 초고층 주택이 장점만 있는 것은 아니다. 초고층 건물의 문제점을 간과하는 사람이 많다. 고층에 거주하면 주거자의 심성과 생활 패턴이 달라진다. 고층에 살수록 더 폐쇄적이 되며, 집안에서만 지내는 시간이 늘어난다. 특히 어린이와 고령자의 경우 이 같은 경향은 더 뚜렷하다. 일본 등지에선 이로 인해 건강 문제가 발생한다는 보고도 나온다.

리모델링을 할 때 각 가구가 부담하는 비용은 재건축의 경우와 비교했을 때 비슷하거나 조금 적다. 리모델링이 활성화하고 시공사의 리모델링 기술이 축적되면 비용은 더 떨어질 것으로 보인다.

현실적으로 리모델링을 고려하는 아파트 단지 주민들은 비용 대비 투자 효과를 따지지 않을 수 없다. 예를 들어 지은 지 20년 된 30평대 아파트를 40평대 새 아파트로 리모델링하는 데 1억5000만원을 부담해야 한다는 추산이 나왔다면, 리모델링을 한 후 아파트 가격이 1억5000만원 이상 올라도 부동산 시장에서 거래가 될 것이라는 확신이 서야 리모델링을 결정할 것이다. 그렇지만 이는 ‘투기’라 볼 수 없다.

시공사 조기 선정해야 유리

리모델링 사업에 착수하려면 몇 가지 절차가 필요하다. 우선 주민의 동의가 필수다. 여기에서 주민은 실제 거주자가 아닌 ‘소유자’다. 2003년 11월 주택법 제정 이전에는 소유자로부터 100% 동의를 얻어야 리모델링 사업을 할 수 있었다. 그러나 현재는 동의율이 80%로 낮아져 사업을 좀더 쉽게 진행할 수 있다.

또한 추진 주체가 구성돼야 한다. 입주자대표회의 또는 리모델링 추진위원회가 그것이다. 다만 입주자대표회의에서 추진하는 경우에는 소유자 100%의 동의가 필요하다. 추진위를 결성해 진행할 경우에는 소유자 80%의 동의와 동별 3분의 2 이상의 동의가 있어야 한다. 기존 입주자대표회의의 지지를 얻어 추진위를 구성하는 것이 가장 바람직하다. 소유자의 의사를 확인하기 위해 리모델링 추진 필요성을 묻는 설문조사를 먼저 하는 것이 좋다.

리모델링 추진위를 구성하는 과정에선 리모델링 관련 최신 정보를 수집해야 한다. 주민들이 어떤 시공사를 마음에 두고 있는지를 확인한 후 해당 시공사에 참여의사를 타진해 시공사들로 하여금 주민을 대상으로 기초적인 설명회를 하도록 하는 것이 좋다. 이렇게 하면 주민의 관심이 고조되며 참여도가 높아진다. 주민의 의사를 반영해 시공사를 선정하는 것이 좋다. 추진 주체가 일방적으로 시공사를 선정할 경우 대부분 문제가 발생하며 사업 진행이 어려워진다.

재개발·재건축과 달리 리모델링의 경우 시공사 선정 시기가 정해져 있지 않다. 따라서 되도록 사업 초기에 시공사를 선정하는 것이 주민의 부담을 덜면서 사업진행을 빠르게 하는 길이다.

리모델링은 공사를 진행하면서 무수히 많은 설계변경 사항이 발생하는 특성이 있다. 기존 구조물 일부를 남겨두고 공사하기 때문이다. 또한 대부분의 아파트에선 도면의 치수와 실제 시공된 치수에 차이가 있다.

따라서 소비자, 시공자, 설계자 사이의 신뢰가 무엇보다 중요하다. 추진 주체는 시공사가 기획설계(개략적이며 기초적인 설계로서 콘셉트 위주가 됨)를 하기 전에 주민의 요구 사항을 파악할 수 있는 상세한 내용의 설문조사를 실시해 이를 시공사에 제시하는 것이 좋다.

장기간에 걸쳐 이뤄지는 신축·재건축·재개발의 경우 일반적으로 설계와 시공이 분리된다. 그러나 리모델링은 사업기간이 짧은 편이므로 시공사 선정시 설계까지 동시에 발주하는 방법으로 진행하는 것이 편리하다.

현재 추진 중인 리모델링 프로젝트의 경우 시공사는 설계업체와 함께 대략적 기획설계를 한 뒤 리모델링 설명회 자리에서 입주민에게 이를 제안하는 형태로 진행된다. 주민들은 설계안 내용, 예상 공사비, 신뢰도를 고려해 특정 시공사를 우선협상 대상으로 선정하면 된다. 우선협상 대상을 선정하는 방법으로는 주민투표가 바람직하다. 입주자대표회의 또는 추진위에서 선정할 경우에는 주민들로부터 권한을 위임받는 절차를 거치는 게 좋다.

시공사를 선정하면서 구체적인 공사비가 결정된다. 입주자의 주문에 따라 공사비가 추후 변동될 수는 있다.

주차장·거실·주방 설계에 중점

리모델링 조건을 결정할 때 가장 중점을 둬야 할 부분은 공용 부분이다. 아파트 외관, 주민이 공동으로 사용해야 할 시설(주차장, 조경, 보안 시스템 등)이 여기에 해당한다. 주민이 함께 사용하는 부분은 시공이 완료된 후에 다시 고치기가 쉽지 않다. 첨단 시스템을 모두 적용하면 공사비가 상승하므로 필수적인 것과 그렇지 않은 것을 구분할 필요가 있다.

아파트 내부의 경우 주부들이 관심을 갖는 주방, 욕실, 수납시설을 중점적으로 검토해야 한다. 거주하면서 불편했던 부분들(‘거실 면적이 좁다’ ‘화장실이 1개뿐이다’ 등)이 개선되는지에 대해서도 관심을 가져야 한다. 가급적 집 내부의 마감 규격은 ‘기본형’으로 하는 것이 유리하다. 내부 마감재는 내구연한이 짧으며 유행이 자주 바뀌기 때문에 과다한 비용을 들일 필요가 없다. 더 고급스러운 내부 마감을 원하는 가구는 별도로 부담하도록 하는 것이 합리적이다.

이런 식으로 공사비를 결정하더라도 이는 개략적인 것일 수밖에 없다. 추후 행정기관에 의한 건축심의 및 행위허가를 거치면서 리모델링 증축 면적이 변경될 수 있다. 이에 따라 설계가 조정되며 공사비도 변동된다. 그러나 추진위는 설계내용 및 공사비를 어느 정도 확정한 후 이 내용을 가지고 소유자에게 정식으로 동의를 구해야 한다(동의서에는 리모델링 사업 시행을 위한 설계의 개요, 개략적 공사비, 조합원의 비용분담 내역, 조합장, 시공사가 기재돼야 한다).

추진위는 주민 3분의 2 이상의 동의를 받으면 구조안전진단을 관할 구청에 요청한다. 구조안전진단이 완료되면 주민이 동의한 설계안으로 관할 구청에 건축심의를 요청한다. 이어 동의율이 50% 이상이 되면 조합창립총회를 열 수 있다. 이때 리모델링 동의 결의, 조합장·감사·임원 선출을 하게 되며, 시공사도 우선협상 대상에서 정식 시공사로 바뀐다. 창립총회 후 추진위원회가 하던 업무는 조합이 인계받는다. 조합은 소유자의 80% 이상, 동별 3분의 2 이상의 동의를 얻어 관할 구청에 조합설립인가를 받으면 정식 조합이 된다.

이어 조합은 건축심의를 통과한 도면을 바탕으로 허가도면을 작성해 행위허가를 받게 된다. 허가를 받은 뒤엔 공사비, 가구별 부담금을 확정해 총회에서 주민의 승인을 받아야 한다. 재건축의 관리처분 총회와 같다고 보면 된다. 평형, 동에 따라 공사범위가 다르고 가구마다 마감 옵션도 다르기 때문에 가구별 부담금도 달라진다.

가구마다 부담금 달라

소유주는 리모델링 추진 중에 조합에 신탁등기를 해야 한다. 채권자가 위탁자인 소유주의 집에 대해 경매를 할 수 없는 효력이 발생한다. 리모델링에 동의하지 않는 가구로 인해 착공이 늦어지는 경우도 생길 수 있는데, 이를 방지하기 위해 조합은 매도청구권 행사를 하게 된다. 매도청구권을 행사하기까지는 상당한 시간이 소요되므로 조합은 조합설립인가를 받는 즉시 미동의 가구에 이 같은 사실을 알려서(최고장 발부) 일정을 최대한 줄일 수 있도록 한다. 이런 절차가 끝나면 소유주 및 거주자는 공사를 위해 이주해야 한다. 이주가 완료되면 시공사는 관할 구청에 착공신고를 한 뒤 철거 등 공사를 시작한다.

시공사는 최상층부터 철거하면서 동시에 구조물 보강공사를 벌인다. 안전진단 내용과 실제로 드러난 골조의 상태를 일일이 비교하면서 보강을 한다. 이때 구조 감리자와 설계자는 현장에 상주하며 공사를 진행해야 안전하고 빠르게 할 수 있다. 지하주차장을 시공하는 경우 굴토작업이 병행되는데, 이때는 기존 아파트 구조의 안전성 확보가 최우선이다. 이어 아파트 기초부분부터 시작해 면적이 늘어나는 부분의 골조공사가 진행된다.

지상 2층 골조가 끝나고 양생기간이 지나면 시공사는 견본주택을 지어 당초 계약 내용대로 마감했는지 조합원의 확인을 받는다. 이는 과다하게 발생하는 모델하우스 건축 비용을 줄이기 위해서다. 리모델링은 골조를 시공하는 일정이 단축되므로 신축보다 전체 공사 기간이 짧다.

공사가 끝난 뒤엔 건물에 대한 사용검사 및 승인을 받는다. 공사 중 설계변경 등으로 비용의 차이가 발생했다면 리모델링 주택조합과 시공사는 이를 확정해 정산한다. 조합원은 최종 잔여금액을 납부한 후 입주하게 된다. 리모델링을 통한 대지의 지분변경은 없다. 이어 리모델링 조합 해산으로 모든 사업은 끝나게 된다.

리모델링과 재건축은 비슷한 것 같지만 다른 점이 많다.

리모델링은 10년이 지나면 대수선 리모델링이 가능하고, 20년 경과 후에는 증축 리모델링을 할 수 있다. 재건축은 1991년 이후 준공된 건물은 40년 경과 후에야 할 수 있다. 구조안전진단도 통과해야 한다.

사업기간을 비교하면 리모델링은 추진시점부터 3~4년 후 입주가 가능하지만 재건축은 7~10년 이상이 소요된다. 리모델링은 사업초기에 시공사를 우선협상 대상으로 선정한 후 시공사의 도움을 받아 사업을 쉽게 진행할 수 있지만, 재건축의 경우엔 사업시행인가 후에야 시공사를 선정할 수 있다는 것도 다르다.

리모델링은 용적률 제한 없이 단지의 상황에 따라 전용면적을 30%까지 늘릴 수 있다. 그러나 재건축은 시간이 갈수록 용적률의 비율이 낮아져 사업성이 악화되는 추세다. 또한 소형평형 의무비율을 적용받는데, 300가구 이상 재건축시 전체 가구수의 20%를 60㎡ 이하로, 40%를 85㎡ 이하로 해야 한다. 나머지 40%만 85㎡이상의 주택을 지을 수 있다. 이뿐만 아니라 개발이익환수를 위해 용적률의 25%를 임대주택으로 건립해야 한다.

재건축 사업성 점점 악화돼

재건축의 경우 재산권 행사에도 제한이 따른다. 조합설립인가를 받은 뒤부터 입주 때까지 조합원의 지위는 양도되지 않는다. 즉 7~10년 이상 집을 처분할 수 없게 될 수도 있다. 이렇듯 각종 규제에 묶여 있는 현실은 재건축의 사업성을 악화하는 요인이다.

아파트 리모델링은 2002년 이후 현재까지 비용 대비 투자 효과가 높은 서울 강남지역과 한강변을 중심으로 추진되고 있다. 대부분은 우선협상 시공자 선정 등 사업추진단계에 머물러 있다. 실제로 리모델링 시공을 완료했거나 추진 중인 단지는 6개 단지 10개동 588가구뿐이다. 지하주차장이 새로 설치된 경우는 거의 없는 형편이다.

그러나 최근에는 송파·강동 지역의 여러 단지에서 리모델링을 추진하기 위해 준비 중에 있으며, 광명·안양·안산 등 수도권에도 움직임이 일고 있다. 점차 인식이 확대되고 있는 리모델링 시장은 앞으로 시장 형성기를 거쳐 2010년 즈음 본격적인 성장기에 들어설 것으로 예상된다. 2009년까지 리모델링이 가능한 아파트 중 증축 대상은 16만8000여 가구로 60% 정도가 서울 강남권에 집중되어 있다. 대수선이 가능한 아파트는 7만5000가구 정도다. 2010~14년엔 대수선 대상이 17만5000가구로, 증축 대상의 4.5배 규모이다. 2015~20년엔 비강남권 중심의 30만여 가구가 대수선 대상이 될 것으로 보인다.

지금의 리모델링 시장은 리모델링 관련 제도보다는 전체 부동산 시장 동향에 더 크게 영향을 받고 있다. 그래서 투자가치가 있는 강남을 중심으로 시장이 형성되고 있으며, ‘재건축이 안 되니까 할 수 없이 리모델링이라도 해보자’는 쪽이라고 할 수 있다.

리모델링은 비교적 적은 사회적 비용으로 낡은 집을 새집으로 고쳐 국민의 주거수준을 개선하는 데 효과적인 제도다. 양질의 주택 공급이 확충됨으로써 부동산 가격을 안정시키는 효과도 있다. 따라서 리모델링에 대한 고정관념을 타파해 리모델링을 활성화할 필요성이 크다. 이를 위해선 무엇보다 정부의 정책 지원이 요구된다.

규제 풀어 리모델링 활성화해야

먼저 리모델링 가능 연한이 완화돼야 한다. 현행 20년은 기존의 재건축 가능연한을 그대로 받아온 것으로써 리모델링 활성화를 막는 가장 큰 제약요인이다. 공동주택의 경우 내부 마감이나 배관 설비의 최장 내구연한은 15년 이내다. 따라서 아파트 리모델링 기준연한도 이에 맞춰 15년으로 조정하는 것이 타당하다. 20년이 되기까지 기다리는 동안 불가피하게 보수, 수선 등의 비용이 발생하는 경우가 많고 이것이 나중에 리모델링 사업의 걸림돌로 작용한다.

둘째, 리모델링을 위한 공사비를 적립하기 위한 제도가 필요하다. 특별수선충당금으로는 부족하다. 리모델링에 대한 금융기관 융자의 범위와 한도도 완화돼야 한다.

셋째, 불필요한 규제를 없애야 한다. 일부 지자체의 경우 교통영향평가를 받을 것을 요구하기도 하며, 기반시설분담금에 대한 해석도 명쾌하지 않다. 리모델링의 경우 가구 수가 늘지 않아 교통량을 증가시키지 않으며, 주차장이 확충되어 주변 교통을 원활하게 하는 면이 있으나 행정기관은 이를 외면하고 있다.

넷째, 리모델링 시행 후 부과되는 재산세, 등록세, 취득세 등 조세에 관한 사항도 리모델링을 활성화하는 방향으로 보완돼야 한다. 현재 증축 리모델링의 경우 국민주택 규모 이하, 증축범위 30% 이내에 한해 부가가치세를 면세토록 하고 있으나 국민주택규모 이상이라도 완전 면제는 아니라도 현행 10%를 3~5%로 조정해줄 필요가 있다. 취·등록세도 낮춰야 한다. 정부의 의지가 확고하다면 그 이상의 조치도 가능하다.

다섯째, 동의율도 현재의 5분의 4(80%)에서 3분의 2로 낮춰야 한다.

여섯째, 건물에 대한 안전성 평가는 강화하되 복층 세대, 신평면 등이 적용될 수 있도록 외벽 문제, 층고 등 관련 규제를 획기적으로 완화하는 것이 바람직하다. 국내 아파트 시공사들은 이미 세계 최고의 시공 수준에 올라 있으며, 건물 안전을 도외시하면서까지 무리하게 리모델링 공사를 하지도 않는다. 안전성 확보와 시공사의 창의력이 조화되도록 하는 것이 중요하다. 다양한 평면 구성이 가능해진다면 리모델링 시장은 활성화할 것이며 재건축·재개발 투기 바람도 잠재울 수 있을 것이다.