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‘물량대란’ 서울이 수도권 뒤흔든다

2016년 부동산 시장은 어디로?

  • 함영진 | 부동산114 리서치센터장 yjham@r114.com

‘물량대란’ 서울이 수도권 뒤흔든다

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반포·압구정, 층수 제한 타격

강남권 재건축 시장은 가격상승(2015년 12월 기준 강남3구 재건축 매매값 8.98% 기록)에 대한 부담감으로 2016년 가격 오름세는 다소 둔화될 전망이다. 이전과 달리 단기 개발이익을 거두기 어렵기 때문에, 추세적인 가격 상승보다는 정부 정책 시그널에 연동한 단기 상승과 가격 저항감(또는 피로감)에 따른 소강상태가 반복되는 모양새일 것이다.
새 아파트에 살고 싶어 하는 수요에 비해 강남권 입주물량이 적다 보니 새 아파트로 갈아탈 수 있는 강남 재건축 매입 수요가 생겨날 수밖에 없다. 요사이 강남 신규 분양물량에 대한 높은 청약 선호도 강남 재건축 상품 인기에 힘을 보탠다. 시세차익 목적 외에도 최근 빠르게 진행되는 월세화가 강남에도 번지면서 임대수익을 노리는 수익형 부동산 운영 수요를 자극한 것도 주택거래량과 청약 성적을 개선시킨 것으로 보인다.
그러나 이미 전고점의 ‘9부 능선’을 넘기 시작한 가격 수준이 부담스럽다. 청약 시장의 고분양가 논란과 1월부터 본격화할 주택담보대출 강화가 고가 주택 구매력을 떨어뜨릴 것이라는 우려가 높아지고 있다는 점도 주의해야 한다.
지난 10월 서울시가 한강변 아파트의 층수를 제한하는 ‘한강변 종합관리계획안’을 발표했다. 한강변 아파트 재건축은 기본적으로 35층 이하로 층수가 제한됐다. 초고층 랜드마크를 꿈꾸던 일부 재건축 단지의 사업 계획에 차질이 불가피해졌다. 여의도·용산·잠실에서는 상업·준주거지역에 한해 복합건물(주상복합) 신축 때 51층 이상을 지을 수 있지만, 제3종 일반주거지역인 서초 반포와 강남 압구정 구역은 최고 층수 35층 이하로 규제를 받게 됐다. 수익성에 타격을 받게 되는 건 불가피하다. 지자체 정책 변수에 따라 재건축 단지별 희비가 엇갈릴 수 있음을 유념해야 한다.
수도권 전세난의 해법은 역시 아파트 입주가 있는 곳에 있다. 2016년 서울시 자치구 중 아파트 입주가 많이 몰린 곳은 성동구(5933가구), 서초구(2876가구), 송파구(2374가구)다. 특히 2016년 11월 2529가구가 공급될 성동구 하왕십리동 센트라스 1~2차(왕십리 뉴타운3구역), 송파구 문정동 송파파크하비오푸르지오(2016년 9월, 999가구), 장지동 위례송파힐스테이트(2016년 7월, 490가구), 위례아이파크2차(2016년 5월 495가구) 등이 주목된다.
경기도에서는 2016년 하남시(1만 5505가구)와 화성시(1만 2777가구)에서 1만 가구 이상 입주를 앞둔 택지개발지구를 눈여겨보자. 하남시 미사지구와 위례신도시, 화성시 동탄2지구에서 매머드급 입주 물량이 연초부터 줄줄이 대기 중이라 상대적으로 저렴한 전세를 원하는 세입자에게는 가뭄의 단비 역할이 기대된다.
고양과 수원, 용인 등 전통적으로 거래량이 많은 지역들도 서울의 전세난 규모에 따라 경기도 주택매매 거래량을 이끌 확률이 높다. 실제 2015년 10월까지 수도권에서 아파트 매매 거래량이 가장 많은 곳은 고양시로 1만9214건이 거래됐고, 용인시 1만8644건, 수원시 1만7613건, 남양주시 1만2341건, 부천시 1만1298건 순으로 거래량이 많았다. 수원시(23만6401가구), 고양시(22만9672가구), 용인시(22만6991가구) 등은 아파트 재고물량이 모두 20만 가구를 넘어 싼 전세를 찾아 이동하는 수요층이 집중되며 매매거래량이 증가했다.
대구와 부산 등을 중심으로 아파트 매매가 강세가 지속된 지방 주택 시장은 점차 상승세가 둔화될 가능성이 높다. 지난 몇 년간은 청약시장의 뜨거운 분양 열기와 과열된 분양권 전매거래로 분양 시장이 호황을 이어가며 재고주택 가격이 동반 상승했다. 그러나 실제 유입 인구를 감안해보면 그간의 열기는 실수요보다는 투자 수요에 기댄 것이었다. 매매 시장 가격 강세가 장기화하기는 어려운 구조인 셈.
실제로 대구는 2015년 12월 기준 14.7%로 전국에서 아파트 매매가격이 가장 많이 오른 지자체지만, 2016년 2만6459가구, 2017년 1만9075가구 등 향후 2년간 입주 예정 아파트만 4만6000여 가구에 달한다. 몇 년간 지속된 호황에다 노후 아파트 교체 수요가 정체된 마당에 입주 공급 과잉이 현실화한다면? 재고 주택의 가격 상승에 제동이 걸리고, 투자 수요는 일부 신규 분양 시장에만 한정될 가능성이 높다.
앞으로 교통여건이 더 좋아지는 곳을 살펴보는 것도 좋다. 교통이 좋아지면 출퇴근에 소요되는 시간이 단축되거나 역세권 인프라 개발로 유동인구가 순증하기 때문이다.
‘물량대란’ 서울이 수도권 뒤흔든다

눈에 띄는 신분당선 연장선

2월 개통이 코앞에 다가온 신분당선 연장선은 분당 정자역에서 용인 서북부를 지나 수원 광교신도시까지 12.8km를 잇는다. 새로 생기는 6개 역사 주변에 최근 아파트 분양이 집중되고 있는 데다 강남 및 분당과 가까운 용인 동천과 성복, 상현동 일대는 저렴한 전세를 찾아 이동하는 수요로 요즘 주택가격이 꾸준하게 상승했다.
2016년 6월에는 수서발 고속철도(수서~평택 구간) 출발역인 KTX수서역(가칭)이 완공될 예정이다. 대지면적 11만8133㎡, 지하 1층, 지상 3층 규모로 조성되는 역사가 완공되면 수서역은 하루 약 4만 명이 이용할 것으로 기대돼 서울역과 함께 고속철도의 또 다른 중심 기능을 수행할 것으로 예상된다. 인근 강남·세곡2지구 외 그린벨트 해제지에 조성되는 복합단지 개발과 탄천 맞은편 송파 문정지구 등을 주목할 만하다.

지역별 차별화 더 커질 듯

2015년 토지 시장은 7년 연속 가격이 상승한 가운데 거래량은 역대 최다 수준을 기록했다. 2016년에도 가격 상승이 이어지겠지만, 전국 평균 가격 변동률은 1% 안팎을 유지하고 거래량은 다소 둔화할 전망이다. 정부의 대규모 택지지구 신규개발 중단과 비사업용 토지의 양도소득세율 중과(重課) 조치로 일시적인 위축 가능성이 있기 때문이다.
다만 제2공항 추진과 외국인 투자수요가 유입되는 제주도와 평창동계올림픽이 개최되는 강원도 등 지역별로 개별 호재가 포진한 곳들을 눈여겨볼 만하다 서울에서는 마이스(MICE, 회의·인센티브관광·컨벤션·전시회) 개발이 본격화할 강남 삼성동 무역센터 일대나 2016년 착공하는 서울~세종 간 고속도로 주변 등을 살펴보면 좋다.  
한편 2016년에도 상가(리테일) 및 오피스텔에 대한 투자자들의 관심은 이어질 것으로 보인다. 금리인상 속도가 비교적 빠르지 않다면 수익형 부동산에서 은행예금 금리보다 높은 임대수익률을 낼 수 있기 때문에 투자자들의 시장 참여가 지속될 것이다.
하지만 우려되는 대목도 있다. 수익형 부동산의 분양가격이 점차 상승하고 있어 적정 임대수익을 담보하기가 쉽지 않다. 2015년 여름 가계부채 관리 방안의 일환으로 상가의 담보기준이 강화되면서 여신심사도 까다로워졌다. 따라서 상가를 매입할 때 자기자본비율을 높일 필요도 있다. 당장의 분위기에 휩쓸리기보다는, 중장기적인 시장 변화를 주시하며 철저한 상권과 유동인구 분석, 도심 및 역세권 등 유효수요 집결지 선별, 공급과잉 등 수요 불균형 우려 여부를 잘 파악해야 한다.
2016년 주택시장엔 긍정적 지표와 부정적 지표가 공존한다. 풍부한 유동자금과 전세 시장 가격불안으로 인한 내 집 마련 수요 등이 긍정적 지표라면, 부정적 지표로는 주택담보대출 급증과 규제, 금리인상 우려, 주택공급과잉 리스크 등이 있다. 정부 정책과 상품, 공급량에 따라 수요자의 선호와 가격 흐름이 큰 차이를 보이는 지역적 차별화가 이뤄질 것으로 예상되는 만큼 시장 변화에 대한 면밀한 분석과 적극적인 자산관리가 그 어느 때보다 중요한 한 해가 될 것이다.


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