• 상가 투자는 무조건 1층? 잘못된 선입견!

• 지역 특성 이해하고 경·공매 낙찰 받기

• 넓게 봐야 물건도 다양하고 수익률도 올라가

• 저렴하게 매입해 임대료 낮추면 공실 위험 줄어

대한민국 경제의 근간을 이루던 베이비부머 세대가 하나둘 은퇴하고 있다. 1964~1974년생인 2차 베이비부머는 약 954만 명에 달한다. 해마다 70만 명에서 최다 90만 명에 이르는 인원이 이미 은퇴했거나 은퇴를 앞두고 있는 셈이다.

학력이나 경력에 상관없이 은퇴 후에는 한순간에 사회적 역할이 단절되는 상황에 직면한다. 더욱이 국민연금을 수령하기 전까지는 ‘소득절벽’ 구간을 지나야 한다. 이를 타개하기 위해 아파트 경비원 등으로 재취업하거나 커피숍, 치킨집 등 프랜차이즈 창업에 뛰어드는 이들이 많다.

수익형 부동산시장에 부는 여전한 찬바람

한편에서는 안정적인 ‘제2의 월급’을 기대하며 수익형 부동산투자에 나서기도 한다. 하지만 상가를 포함한 수익형 부동산시장에는 여전히 찬바람이 불고 있다. 준비 없이 무모하게 뛰어들었다가는 큰 낭패를 볼 수 있다. 

시장이 침체된 주요 원인 중 하나는 상가의 인기가 치솟으면서 분양 가격이 가파르게 상승했기 때문이다. 또한 “상가는 무조건 1층에 투자해야 한다”는 잘못된 선입견도 큰 몫을 한다. 물론 자금 여력이 충분하다면 입지 좋은 1층을 현금으로 매입하는 것이 가장 좋다. 하지만 여유가 없는데도 무리하게 대출을 받아 투자했다가 은행 이자를 감당하지 못해 고통받는 사례가 적지 않다.

예를 들어 3.3㎡당 1억 원이 넘는 13평형(43㎡) 규모의 1층 상가를 매입하려면 13억 원 이상의 거금이 든다. 최근 분양한 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온(일     명 올파포)’ 단지 내 상가의 경우 23.14㎡(7평) 임대료가 무려 700만 원에 달한다. 3.3㎡당 100만 원꼴인데, 이는 강남역 초역세권 상권과 맞먹는 수준이다. 이처럼 턱없이 높은 임대료 때문에 많은 상가가 여전히 공실로 남아 있다.



23.14㎡ 상가를 최소로 잡아도 8억~10억 원이 필요하니 투자자로서는 큰 부담이다. 아무리 안정적인 수익이 좋다 해도 투자를 포기하게 만드는 가격이다. 자칫 1년만 공실이 발생해도 이자와 관리비 부담에 가계가 흔들릴 수 있다. 상황이 이렇다 보니 요즘은 상가 투자를 위험하게 생각하는 분이 많다. 그렇다고 노후 대책 없이 가만히 있기엔 불안함이 크다. 그렇다면 큰돈 들이지 않고도 가능한 상가 투자는 없는 걸까.

필자는 오랜 시간 상가를 비롯한 수익형 부동산에 투자해 왔고 지금도 하고 있다. 직접 경험하며 느낀 점은 많은 분이 “상가 투자는 큰돈이 든다”는 고정관념에 사로잡혀 있다는 사실이다. 그 편견만 내려놓으면 더 많은 기회를 찾을 수 있다.

가성비 따져보면 1층 아닌 상층부도 수익성 있어

우선 지역을 넓게 봐야 물건이 다양해지고 수익률도 올라간다. 필자는 오래전부터 전국 각지에 투자를 해오고 있지만, 지금껏 공실이나 낙찰로 인한 낭패를 겪지 않았다. 선입견을 바꿨기 때문이다.

먼저, 꼭 1층이 아니어도 수익을 낼 수 있다는 점을 인식해야 한다. 주변 상가를 살펴보면 병·의원, 프랜차이즈 미용실, 헬스장 등은 대부분 상층부에 자리 잡고 있다. 이들은 넓은 평수가 필요하면서도 임차료 부담은 낮은 곳을 선호하는 업종이다. 투자금이 충분하다면 1층이 좋겠지만, 가성비를 따져야 하는 대다수 투자자에게는 적정 투자금으로 안정적인 수익을 낼 수 있는 상층부가 대안이 될 수 있다.

둘째, 높은 가격에 매수하기보다 법원 경매나 공매를 활용하는 게 좋다. 2025년 서울 상가 낙찰가율은 50%대를 겨우 넘기고 있고, 지방은 더 낮은 수준이다. 매매나 분양 대신 분양가 대비 50% 이하 가격으로 물건을 잡는다면 손해 볼 확률이 크게 낮아진다. 싸게 사서 저렴하게 세를 놓으면 공실 위험도 줄고 대출 실행 시 수익률도 극대화할 수 있다. 그야말로 일석다조의 투자인 셈이다. 백문이 불여일견, 필자가 직접 경험한 사례를 통해 어떻게 해야 일석다조의 상가 투자가 가능한지 살펴보자.

 실전 사례  천안 불당동 상가 경매 낙찰기 

소개할 사례는 충남 천안시 불당동에 위치한 상가로, 전체 9층 중 6층에 위치한 전용면적 231.4㎡(70평) 규모의 물건이다. 감정가 5억 원이 넘는 상가를 경매를 통해 시세 대비 48% 수준인 2억4000만 원대에 낙찰받아 소액 투자로 큰 수익을 냈다.

이 물건이 속한 불당지구는 천안시가 조성한 계획도시로 인근에 아산탕정신도시, 천안아산 KTX역, 천안시청이 자리한 핵심 지역이다. 현재는 ‘구불당’과 ‘신불당’으로 나뉘어 불리는데, 인프라가 매우 잘 갖춰져 있다. 필자가 낙찰받은 곳은 2000년대 초반 조성된 ‘구불당’으로, 20년이 지나 원도심 성격을 띠고 있다. 하지만 여전히 교육열이 높고 상권이 살아 있다.

특히 불당 아이파크 단지 주변은 유명 학원과 병·의원, 금융기관이 밀집해 있으며, 프랜차이즈 커피숍과 고깃집들이 어우러진 먹자 상권이 형성돼 있다. 인근 산업단지의 회식 수요 덕분에 유흥 위락 업종도 빽빽하게 들어찬 ‘회식형 상권’의 특징도 갖고 있다.

필자가 낙찰받은 물건은 전용 231.4㎡ 규모로, 낙찰 당시 전 임차인이 건전 마사지숍을 운영하고 있었다. 사전에 불법 영업 여부를 꼼꼼히 확인한 결과 문제가 없음을 파악하고 입찰에 참여했다.

홍 소장의 투자 노트, 핵심 쟁점 3가지

①지역적 특성 이해(천안 상권 요약): 천안은 서울로 통하는 관문이자 ‘준 수도권’으로 불리는 도시다. 수도권 규제 총량제 덕분에 대기업(삼성디스플레이, 삼성SDI 등) 제조 공장들이 천안에 자리 잡았고, 이는 풍부한 양질의 일자리와 강력한 소비 상권을 형성했다. 과거 천안역 중심에서 현재는 신부동(터미널)과 불당동 상권이 핵심을 이루고 있다.

②낙찰 후 임차인 구하기: 전 임차인의 경영 악화로 공실이었던 이 상가는 내부 시설(월풀 욕조, 족욕 시설, 에어컨 등)이 양호했다. 필자는 이 시설을 활용해 ‘무상 시설 인수’ 조건으로 임차인을 찾았다. 당초 월세 200만 원을 희망했으나, 경기 상황을 고려해 기존 보증금 8000만 원을 3000만 원으로 낮추고, 월세도 170만 원으로 조정했다.

그럼에도 한동안 임차인이 구해지지 않자 전략을 바꿨다. 마사지숍의 특성상 유흥·먹자 상권 수요가 많다는 점에 착안해, 거리가 좀 떨어진 성정동과 두정동의 상가 전문 중개업소들을 공략했다. 결국 잔금 납부 전, 성정동 중개업소를 통해 새로운 임차인을 찾을 수 있었다. 공실 리스크를 줄이려면 업종별 협회나 동호회, 타 지역 전문 중개업소 등 다양한 경로를 동원하는 게 좋다.

③상가 매도 및 수익률 실현: 이 상가를 운영하며 월세를 200만 원까지 인상했고, 취득 3년 시점에 매도했다. 감정가의 50% 이하로 낙찰받은 덕분에 대출을 90%까지 활용할 수 있었고, 보증금을 제외한 실제 투자금은 대략 800만 원 수준이었다. 대출이자를 제외하고도 매달 110만 원의 순수익이 남는 구조였다.

낙찰 매입 3년 뒤, 인근 대학교 교수님께 3억4500만 원에 매도했다. 결과적으로 3년간 약 8400만 원의 매도 차익과 매년 1300만 원의 임대 수익을 올렸다. 초기 투자금 800만 원 대비 엄청난 수익률을 거둔 사례다.

은퇴 후 상가 투자로 제2의 월급 받는 법

누군가는 조작이 아니냐고 할 정도로 높은 수익이지만, 이는 선입견을 깨고 발품을 판 결과다. 현재 수도권 신도시에서도 5000만 원 내외의 소액으로 투자가 가능한 상가를 어렵지 않게 찾을 수 있다. 경기가 나빠 투자를 꺼리는 지금이 오히려 우량 물건을 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회다.

은퇴 후 30년 이상의 세월을 버티기 위해서는 안정적인 현금흐름이 필수다. 다행히 2025년 하반기 이후 내수가 살아나고 있어 2026년에는 경기가 더 호전될 것으로 예상된다. 조금만 관심을 가지고 시야를 넓혀 주위를 둘러보라. ‘상가 투자는 위험하다’는 고정관념의 벽을 넘어선 사람만이 은퇴 후 상가 투자를 통해 제2의 월급을 받을 수 있는 법이다.