• 다주택자가 원흉? 이미 영향력 약해진 지 오래

• 공급 대책, 지자체 협의 없이 독단으로 성과 못 내

• 집 관련 세금, ‘전방위로 센 나라’ 찾기 어려워

• 세금 피해자는 ‘임차 가구’…전세의 월세화

• 서울 주택은 항상 부족, 지금이라도 공급 속도 높여야

“부동산 정상화는 5천피(코스피 5000), 계곡 정비보다 훨씬 쉽고 더 중요한 일.”

“버티는 것보다 파는 것이, 일찍 파는 것이 유리할 것.”

“부동산투기 무슨 수 써서라도 잡는다. 다주택자 마지막 탈출 기회.”

“주거용이 아니라면 ‘똘똘한 한 채’ 갈아타기도 안 하는 것이 이익일 것.”

연초부터 이재명 대통령은 사회관계망서비스(SNS) X(옛 트위터)에 다주택자를 향한 강도 높은 발언을 이어갔다. 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 주택 가격 안정화를 위해 경고음을 울리는 것이란 평이 지배적이다. 그도 그럴 것이 이재명 정부는 집권 초부터 부동산 가격 폭등을 잡기 위해 대책을 지속적으로 내놨지만 시장이 원하는 방향으로 흘러가지 않는 모양새다. 

다주택자가 원흉? 이미 영향력 약해진 지 오래

지난해 초 서울시의 토지거래허가구역(토허구역) 해제 이후 거래가 늘면서 집값이 상승했고, 재지정에도 여파는 2분기까지 이어졌다. 정부는 6·27대책으로 주택담보대출 기준을 대폭 강화하고, 9·7대책으로 수도권에 연간 27만 가구, 2030년까지 총 135만 가구를 공급하겠다고 발표했다. 그럼에도 집값이 오르자 정부는 10·15대책으로 서울 및 경기 일부를 토허구역으로 지정하는 초강수를 뒀다. 실수요자들의 원성이 흘러나오자 1·29대책으로 서울 도심 내 핵심 입지를 비롯해 수도권에 총 3만3000가구를 빠르게 공급하겠다는 방안도 내놨다. 이 정도 대책을 내놨으면 집값이 안정되는 것이 인지상정이지만, 집값 상승론의 불씨는 여전하다. 그러자 이 대통령은 연일 부동산 규제의 강한 뜻을 피력하고 있다. 

이재명 정부의 부동산정책에서 기시감이 느껴지는 2026년 2월 초, 부동산 시장 진단과 전망을 듣기 위해 이창무 한양대 도시공학과 교수를 만났다. 이 교수는 서울대 공과대학 도시공학과를 졸업하고, 미국 펜실베이니아대 도시 및 지역계획학과에서 석·박사 학위를 받았다. 펜실베이니아대 훠턴(wharton)스쿨 부동산학과에서 박사후연구원과 선임연구원을 거쳐 서울시정개발원 부연구위원, 서울대 지구환경시스템공학부 부교수를 지냈다. 현재 한양대 도시공학과에서 후학을 양성하며 다수 학회·정책 자문 역할을 하고 있다. 

이 대통령이 다주택자를 집값 상승의 주범으로 지목하고, 강도 높은 발언을 이어가고 있다. 집값 상승의 주범이 다주택자라고 보는가.

“아니다. 지금은 이미 다주택자가 시장에서 차지하는 역할이 상당히 약해졌다. 2020년 7·10 대책 이후 종부세 최고세율이 6%까지 올라갔고, 취득세는 다주택자 경우 최고 12%까지 인상됐다. 양도세도 기본세율에 중과세율과 지방세까지 더하면 최대 82.5%에 이르는 구조라서, 이런 세율을 견디면서 추가 투자에 나설 다주택자는 거의 없다. 2020년 이후 다주택자 수는 일시적으로 줄었다가 다시 약간 회복됐지만, 당시 수준을 대체로 유지하고 있다. 2020년 이후 시장에서 다주택자가 새로 뛰어들어 가격을 끌어올리거나 시장을 교란하는 주체로 기능하기 어려운 환경이었다. 최근 몇 년간 주택시장은 고점 대비 지역 따라 대략 20~30% 가격 조정을 거친 뒤 점진적 회복 국면에 들어왔다. 4~5년에 걸쳐 완만하게 회복되는 흐름이라 이상 과열로 보긴 어렵다. 물론 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상으로 특정 인기 지역이 상대적으로 더 오른 면은 있지만, 지금 시장 상황을 ‘국가경제가 망할 정도의 투기판’으로 보는 건 과하다.”

그러면 지난해 주택 가격이 가파르게 올랐던 건 실수요자들이 움직였기 때문이라고 보는가. 

“실수요자일 가능성이 높다. 이 대통령도 말했듯 다주택자를 규제하면서 1주택자에게 과도한 혜택을 준 건 사실이다. 1주택자는 조정대상지역 주택 취득 후 2년간 거주하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있어 주거지를 이동하면서 투자 가치까지 누릴 수 있는 가장 합리적인 주체다. 다주택자 규제가 상대적으로 1주택자의 ‘갈아타기’ 행태를 부추겨 이런 투자 패턴을 만들어냈다. 똘똘한 한 채를 향한 집착이 국지적 가격 급등을 불렀지만, 그게 문제냐 물으면 사람마다 의견이 다르다. 어쨌든 다주택자보다는 1주택자 갈아타기 영향이 더 컸다.”

5월 9일부터 다주택자 양도세 중과가 다시 시작된다. 이후 시장은 어떻게 될까.

“다주택자들은 양도세 중과 시행에 앞서 미리 대비해 왔다. 5월 9일 이후 양도세 중과가 강화되면 1차적으로 거래 동결 현상이 나타나고, 그에 따라 경제적 파급효과가 발생한다. 앞서 이 대통령은 ‘부동산시장으로 돈이 몰리면 국가경제가 망가진다’고 했지만 부동산 거래 시 소비 증폭 효과도 상당하다. 주택 하나를 거래하면 세금, 중개보수, 인테리어, 가전 교체 등으로 거래가의 5% 정도 소비가 발생해 누군가의 소득으로 이어진다. 적절한 거래가 사회 전체적으로 경제적 이익을 일으키는 메커니즘인데 거래가 끊기면 막히게 된다. 

두 번째 문제는 사람들이 지금도 똘똘한 한 채를 선택하는데, 양도세 중과가 강화되면 더더욱 똘똘한 한 채로 몰려간다. 다주택자가 ‘나라에서 뭐라고 하니 귀찮아서 다 팔아야겠다’고 하면 그 돈으로 주식투자를 할 수도 있지만, 주식도 언제까지 좋을지 모르지 않나. 결국 서울 강동구에 한 채, 경기도에 한 채 있는 사람이 두 채 팔아 합쳐서 강남구로 가는 쪽을 선택하게 된다.”

공급 대책, 지자체 지원 없이 독단으로 성과 못내

이재명 정부가 출범한 지 8개월 정도 됐는데 부동산 대책을 4차례 발표했다. 고강도 규제책을 계속해서 내놓는 것을 어떻게 평가하나.

“정부가 시장을 잘못 읽었다고 본다. 지난해 10·15대책으로 국토부가 서울 전역과 경기도 12개 시·군까지 토허구역으로 지정하면서 규제 지역이 급속히 넓어졌다. 그런데 인과관계를 봐야 한다. 주간 아파트 매매가격지수(주간 지수)에 좌우되는 우리나라 특성상 단기 가격을 정확히 파악하기 쉽지 않다. 1월 초 ‘19년 만에 최대 상승’이라는 보도가 나왔지만 부동산 지수는 시간을 두고 반영된다는 걸 알아야 한다. 주택 거래 후 한 달 이내 신고하면 되는데, 이걸로 주간 지수를 만들면 문제가 생긴다. 실제 지난해 토허제 확대 지정 직전, 시장 가격이 꺾이는 신호가 보였다. 6·27대책이나 10·15대책 때도 발표 전 상승 후 2주 만에 지수가 꺾였다. 봄가을 이사철에 정점을 찍고 비수기엔 꺾이는 건 당연하다. 늦게 반영된 시세를 보고 규제를 해버리면 그 시점엔 잠깐 주춤하다가 다시 가격이 튀어 오르는 문제가 발생한다.”

토허제가 풀리면 나중에 더 큰 반동, 급상승이 나타나는 것 아닌가.

“아니다. 규제를 풀면 꺾인다. 지난해 2월 오세훈 시장이 토허제를 풀었다가 다시 안 묶었으면 오히려 가격이 한풀 꺾이면서 시장이 정상적으로 흘러갔을 것이다. 이사철을 감안하면 12월 말 저점을 찍고 봄까지 쭉 올라가는 양상을 보이는데, 지난해 2월 토허제 해제 이후 마치 풀어서 올라갔다는 해석이 나왔다. 언론이 과도하게 비판하니 사울시에서 다시 묶을 수밖에 없었는데, 묶는다고 해결되는 건 아니다. 물론 시장에 정책으로 포인트 임팩트를 줘야 될 때가 있다. 그런데 매번 주간 아파트 매매가격지수를 근거로 정책을 펼쳐서는 안 된다. 그냥 두면 시장이 망가진다고 난리지만 사실 놔둬도 끄떡없는 게 시장이다.“ 

1월 29일에 정부가 서울 수도권에 3만3000가구를 빠르게 공급하겠다고 발표했는데 집값 안정에 효과가 있을까.

“1·29공급대책은 열심히 준비했다는 인상을 받았다. 9·7대책처럼 막 널어놓은 게 아니라 중요한 입지 위주로 간추려 만든 점이 사람들 관심을 끌었다. 다만 아쉬운 점은 결국 아파트를 사려던 사람들이 ‘조금 기다려볼까’하는 마음을 먹게 만들어야 하는데 지자체와 협의가 안 된 사항들이라는 것이다. 2020년 문재인 정부도 8·4공급대책을 발표하면서 지자체 협의 없이 추진했다가 망가졌다. 이런 상황이면 사람들 믿음이 와해되기 쉽다. 신혼부부는 몇 년 뒤면 특별공급 신청 조건에서 탈락하는데, 그때까지 분양하지 않으면 기다릴 이유가 없다. 또한 도심 공공 소유지를 활용하는 것은 좋은데, 그럴수록 지자체와 활용 부지의 역할, 역사나 갈등 관계 등을 충분히 협의해야 한다. 그것은 중앙정부가 독단적으로 못 한다. 지자체 역할과 지원 없인 주택 공급 성과로 이어질 수 없다.”

집 관련 세금, 전방위로 센 나라 찾기 어려워

정부가 대출과 세금을 같이 규제하고 있다. 효과가 있다고 보는가.

“말이 안 된다. 보통 대출 규제의 목적은 대출의 건전성을 높이는 데 있다. 그런데 우리나라는 주택 가격을 관리하기 위한 목적으로 쓴다. 최대 주택담보대출(주담대) 금액이 6억 원인데, 충분히 갚을 여력이 있는 사람까지 발목이 잡힌다. 주담대는 지금은 자산이 충분하지 않아도 미래에 발생할 수 있는 소득을 담보로 자산을 형성하는 데 도움을 준다. 가장 큰 수혜 계층은 청년층이다. 나라가 한도를 6억 원으로 정해 놓는 건 말이 안 된다. 더 이상한 건 싼 주택은 6억 원까지, 비싼 주택은 2억 원까지라는 점이다. 이런 규제는 어느 나라에도 없다. 대출 담보 인정은 금융권에서 합리적 수준으로 알아서 해야지 정부가 선택을 강요하는 건 문제가 있다. 결과적으로 지금 당장 현금을 조달할 수 있는 계층만 열매를 가져가는 상황이다.”

이 대통령이 대선 공약으로 “세금으로 집값 잡지 않겠다”고 했다. 그러나 공시가격 현실화, 고가 주택 종부세율 인상 등 소문이 계속 돈다. 부동산 세금을 올리는 게 집값 안정에 도움이 될까.

“지금 우리나라는 매우 누진적인 보유세 구조를 갖고 있다. 미국은 실효세율이 2% 안팎이고, 비싼 집이든 싼 집이든 좋은 동네든 나쁜 동네든 0.3~3% 수준으로 평준화돼 있다. 재산세를 이렇게 누진적으로 유지하는 나라는 많지 않다. 세금의 본래 목적을 재고해야 한다. 외국에서는 내가 낸 세금이 동네 학교 보수나 도로 정비 등에 쓰인다고 하면 부유층도 기꺼이 낸다. 반면 우리나라는 고가 부동산 가격을 잡으려 과도한 세금을 무턱대고 걷으려고만 한다. 

더 큰 문제는 세금 부담의 피해자가 결국 ‘임차 가구’라는 점이다. 현금이 없는 집주인은 그 부담을 세입자에게 넘긴다. 그렇게 해서 벌어지는 현상이 바로 ‘전세의 월세화’다. 노무현·문재인 정부 때 종부세 인상으로 전세의 월세화가 촉발됐고, 그 결과 월세 비중이 노무현 정부 때 20%, 문재인 정부 때 30% 늘었다. 또 다른 문제는 해외에선 매물 단위로 세금을 매기지만, 우리나라는 모든 주택을 합산해 종부세를 부과하는 것이다. 서울 서초구 30평 아파트, 경기 성남 30평 아파트, 인천 10평 다세대주택을 보유한 다주택자의 보유 매물 전체에 보유세가 부과된다. 결국 서초구 주택 세금을 내기 위해 성남과 인천 주택을 월세로 돌리게 되고, 그 피해는 광역으로 확장되는 것이다.”

양도세라도 낮춰주면 좋은데, 보유하기도 힘들고 양도하기도 힘든 세상인 것 같다. 

“우리나라의 문제는 주택 관련 세금이 전방위로 세다는 점이다. 보유세율은 최고 6%, 3주택 이상이면 취득세 최고세율이 12%, 양도소득세는 3주택자의 경우 최대 82.5%까지 적용된다. 이렇게 보유·취득·양도 단계 세율이 모두 높은 나라는 찾아보기 어렵다. 취득세 12%의 참고 사례인 싱가포르는, 외국인 주택 투자를 억제하기 위해 세율을 높였다. 싱가포르는 외국인에게 추가구매인지세(ABSD)를 크게 물리고, 현재는 외국인의 주택 취득에 대해 매입가의 상당 비율을 세금으로 부과한다. 대신 내국인에게는 상대적으로 낮은 세율을 적용하고, 일정 기간(예를 들어 2년) 이상 보유하면 양도 단계에서는 별도의 세금을 부과하지 않는다. ‘살 때 많이 내고 팔 때는 안 받는’ 균형 구조를 갖추고 있다. 

독일은 자가 점유율이 약 40% 수준으로, 유럽에서도 자가율이 낮은 나라에 속한다. 국민은 잘 정비된 임대주택 시장을 통해 주거를 해결하고, 민간 임대를 담당하는 주체도 개인 집주인이 상당수다. 또한 투기의 기준을 가격이 아니라 보유 기간으로 판단한다. ‘단타 거래’를 투기적 행태로 보지만, 10년 이상 안정적으로 보유하면 투기로 보지 않고 세제상 혜택을 준다. 각 나라의 세율 수준은 어느 한 축만 일방적으로 높거나 낮지 않다. 한국도 보유세를 올리려면 거래세(취득·양도 단계의 세금)를 낮추는 것이 현실적이고 합리적이다.”

서울 주택은 항상 부족, 지금이라도 공급 속도 높여야

도심의 똘똘한 한 채 선호로 인한 집값 상승은 국제적 도시의 공통 문제라는 생각이 든다. 뉴노멀로 받아들여야 하나. 

“이유가 있다. 도시가 커지면 중심부가 갖는 입지적 가치가 상대적으로 올라간다. 중심지에 대한 경쟁이 심해지면 비딩(입찰가격)이 올라가고, 더 높은 가격을 지불하는 사람이 점유하게 된다. 도시가 커지고, 중심부의 가격이 올라가는 기본적인 다이내믹스가 있다. 또한 국제적 도시들의 주택 가격이 올라가는 중요한 원인은 저금리다. 금리가 낮아지면서 동일한 임대료가 발생하는 물건의 자산가치가 올라갔다. 일례로 임대수입 1200만 원인 주택을 시장금리 10%로 환산하면 자산가치는 1억2000만 원(1200만÷0.1)이 된다. 그런데 금리가 5%로 하락해도 임대수입은 그대로 1200만 원이니, 자산가치는 2억4000만 원(1200만÷0.05)으로 2배 상승한다. 즉 금리 하락 시 미래 임대소득의 현재가치가 올라 주택 가격이 전 세계적으로 상승하는 구조다. 1980~90년대에는 보통 PIR(주택 가격 대 임대료 비율)이 보통 3배 정도였지만 최근 대부분 국가에서 PIR이 6~8배까지 상승했다. 핵심 원인은 금리 하락으로 자산가치와 현금흐름(임대료)의 관계가 재조정된 결과다.”

서울은 여전히 주택 공급량이 부족하다고 보시는지도 좀 궁금하다. 

“항상 부족하다. 김대중 정부 때는 연간 서울의 주택 공급량이 12만 호였다. 노무현 정부 때 서울 강남의 아파트 재건축으로 8만 호를 공급한다고 했고, 재건축을 진행하면서 아파트 값이 올랐다. 그러면서 부동산 규제의 타깃이 강남의 재건축 아파트가 됐고, 진행이 멈춰 공급 물량이 사라졌다. 또 박원순 서울시장 시기인 2013년 주택 가격이 바닥을 찍자 뉴타운으로 지정됐던 정비구역을 400개가량 해제했다. 정비사업은 10년 이상 걸리는데 2013~2015년에 계획대로 정비구역이 재개발됐다면 지금 같은 주택 부족 문제가 발생하지 않았을 것이다.”

그러면 대한민국 주택 시장은 5년 뒤, 10년 뒤 어떻게 될 걸로 보는가. 

“5년 뒤 주택 공급 물량은 이미 대부분 확정된 ‘빼박’ 상태라 큰 변화를 기대하기 어렵다. 택지 개발부터 입주까지 최단 5년이 걸리는데 박원순 시장 시절에 추진했어야 할 사업들이 지연된 결과다. 10년 뒤 미래를 더 나아지게 하려면 지금부터 정비사업을 전면 오픈하고, 2~3년 내 마무리 가능한 사업들은 규제를 풀어 4년 걸릴 걸 3년으로 앞당겨야 한다. 장기적으로 사람들이 시간 낭비 없이 생산성을 유지하며 사는 효율적 도시 구조를 만드는 것이 진짜 주택정책의 핵심이다.”

“시장을 이기는 정부는 없다고 하지만, 정부를 이기는 시장도 없다”라고 이 대통령이 말했다. 어떻게 생각하는가. 

“시장과 싸우지 말아야 한다. 정부 정책은 시장에 영향을 미친다. 그러니 더욱 시장이 돌아가는 기제를 잘 이해하고 다독여야 한다. 대통령이 원하는 방향이 있고, 그것이 맞다면 시장을 몰고 가는 지혜가 필요하다. 시장과 ‘너 안 따라오면 혼나’ 이런 식으로 싸워서는 안 된다.”