‘물량대란’ 서울이 수도권 뒤흔든다

• 강남 재건축 인기…‘9부 능선’ 상승가 부담
• 새해에도 서울 전세난 지속될 듯
• 수도권 ‘맑음’, 대구 ‘흐림’, 수익형 부동산 ‘관망’
• 월세대출 등 월세 세입자 지원 정책 예상

<br>

연말연시 주택 시장에 미묘한 기류 변화가 감지되고 있다.
2015년에는 부동산 규제완화 정책이 저금리와 맞물리면서 부동산 시장 회복의 기치를 높였다. 주택담보대출 규제 완화, 재건축 허용연한 단축, 청약제도 간소화 등 정책 효과가 시장에 나타난 것이다. 지난 10월 기준으로 전국 주택거래량이 약 100만 건에 달하며  2014년 전체 거래량(100만5173건)을 갈아치웠다(그림 참조). 전세 가격이 7년 연속 급등하고 그나마도 구할 수 없는 상황이 이어지자 주택 실수요가 ‘자가’로 바뀌면서 매매가격 강세도 상당했다. 전세의 월세 전환이 빠르게 확산되면서 중소형 주택의 임대수익 기대감이 상승해 많은 사람이 주택 시장으로 나왔다. 때마침 신규 분양 물량도 많았다.
하지만 주택 시장 호조는 역설적으로 가계대출 폭증으로 인한 주택담보대출 여신심사 강화(2015.7.22 가계부채관리 강화방안)를 가져왔고, 새해에 주택 가격이 추가 상승하기는 어려울 것이라는 전망을 낳았다. 그리고 연말에 이르러 주택 시장에 피로감이 쌓이면서 분위기가 다소 냉각됐다. 거래 관망세가 짙어지는.
거시경제 상황도 녹록하지 않다. 중국 경제성장률 둔화 등 세계경기의 더딘 회복세가 수출과 내수 침체를 가져오고, 미국의 기준금리 인상 전망이 구체화했다. 이는 2016년 주택 시장의 매매가격 상승폭과 거래량을 제한하는 요인이 된다.

서울의 매머드급 이주

2015년에는 아파트 분양물량이 약 50만 가구에 육박했는데, 이러한 단기 물량 급증이 입주 시점에서 공급 과잉을 가져올 것이라는 우려를 낳았다. 이 또한 2016년 아파트 분양승인 물량을 제약하는 요소가 된다. 주택도시보증공사에 따르면 2015년 9월까지 분양시장(계약금+중도금)에 몰린 자금만 53조6224억 원으로, 2014년 같은 기간(31조2683억 원) 대비 71%나 급증했다. 이는 서울시 1년 예산(25조 원)의 두 배가 넘는 엄청난 규모다.
물론 리스크가 낮은 지역과 상품은 여전히 존재한다. 임차 시장 불안이 지속되고 상대적으로 공급 과잉 우려가 덜한 지역이나, 재건축이나 신규 분양시장처럼 정부 정책 수혜가 유지되는 곳 등이 그러하다. 하지만 시장을 견인할 만한 재료가 점차 떨어지고 정책 효과가 미치지 못하는 열위 상품은 시장 위축을 실감하게 될 것이다. 새해에는 주택 시장의 양극화가 예상된다. 따라서 새해에는 여세추이(與世推移), 즉 환경의 변화 조짐에 어깨를 나란히 하는 발 빠른 대응이 필요하다.
우선 서울을 보자. 새해에도 서울의 전세난이 해결될 가능성은 낮아 보인다. 2016년 입주 예정 아파트는 2만 가구에 그치지만, 사업시행인가·관리처분계획 단계에 있는 재건축·재개발구역은 113곳, 6만1970가구로 추산된다. 향후 이주·멸실 대기물량을 4만 가구 정도로 낮춰 잡더라도 수급 불일치에 따른 전세가격 불안 현상은 불보듯 하다.
특히 강동구 둔촌동과 상일동 일대에서 1000가구 이상의 대규모 이주가 예상되고, 강남구 개포동 시영(1970가구)과 주공 3단지(1160가구), 마포구 아현동 아현제2구역(1234가구), 서초구 서초동 무지개(1074가구) 등 강남권을 중심으로 매머드급 단지 이주가 잇달아 예정돼 있다. 재개발구역도 서대문구 북아현동 북아현재정비촉진지구(뉴타운)에서 3695가구가 이주한다. 은평구 응암동 응암제2구역(2234가구), 동대문구 이문동 이문1재정비촉진구역(1808가구), 양천구 신월동 신정1-1지구(1748가구), 송파구 거여동 거여2-1지구(1448가구), 성북구 길음동 길음1재정비촉진구역(1350가구) 등 강북권 중심의 대량 이주도 계획돼 있다.
일반적으로 재건축·재개발 이주기간은 3~4개월로 짧은 편이라 단기간에 1000여 가구가 이주하면 인접 지역의 임차 시장을 매우 불안하게 만든다. 이주물량과 비교하면 2016년에 예정된 아파트 입주물량이 많지 않은 상황이라 당분간 전세매물 구득난과 가격 상승은 지속될 것이다.
그런데 이러한 임차 시장의 가격 불안이 ‘내집 마련’으로 수요 전환을 불러오고, 저렴한 임차 주택을 찾아 수도권 외곽으로 이동하는 현상으로 연결될 수 있는 만큼 새해에 수도권 매매시장을 견인하는 주역은 서울이 될 듯하다.

서울시의 한강변 아파트 층수 제한으로 일부 강남권 재건축 아파트에는 수익률 비상이 걸렸다. 동아일보

반포·압구정, 층수 제한 타격

강남권 재건축 시장은 가격상승(2015년 12월 기준 강남3구 재건축 매매값 8.98% 기록)에 대한 부담감으로 2016년 가격 오름세는 다소 둔화될 전망이다. 이전과 달리 단기 개발이익을 거두기 어렵기 때문에, 추세적인 가격 상승보다는 정부 정책 시그널에 연동한 단기 상승과 가격 저항감(또는 피로감)에 따른 소강상태가 반복되는 모양새일 것이다.
새 아파트에 살고 싶어 하는 수요에 비해 강남권 입주물량이 적다 보니 새 아파트로 갈아탈 수 있는 강남 재건축 매입 수요가 생겨날 수밖에 없다. 요사이 강남 신규 분양물량에 대한 높은 청약 선호도 강남 재건축 상품 인기에 힘을 보탠다. 시세차익 목적 외에도 최근 빠르게 진행되는 월세화가 강남에도 번지면서 임대수익을 노리는 수익형 부동산 운영 수요를 자극한 것도 주택거래량과 청약 성적을 개선시킨 것으로 보인다.
그러나 이미 전고점의 ‘9부 능선’을 넘기 시작한 가격 수준이 부담스럽다. 청약 시장의 고분양가 논란과 1월부터 본격화할 주택담보대출 강화가 고가 주택 구매력을 떨어뜨릴 것이라는 우려가 높아지고 있다는 점도 주의해야 한다.
지난 10월 서울시가 한강변 아파트의 층수를 제한하는 ‘한강변 종합관리계획안’을 발표했다. 한강변 아파트 재건축은 기본적으로 35층 이하로 층수가 제한됐다. 초고층 랜드마크를 꿈꾸던 일부 재건축 단지의 사업 계획에 차질이 불가피해졌다. 여의도·용산·잠실에서는 상업·준주거지역에 한해 복합건물(주상복합) 신축 때 51층 이상을 지을 수 있지만, 제3종 일반주거지역인 서초 반포와 강남 압구정 구역은 최고 층수 35층 이하로 규제를 받게 됐다. 수익성에 타격을 받게 되는 건 불가피하다. 지자체 정책 변수에 따라 재건축 단지별 희비가 엇갈릴 수 있음을 유념해야 한다.
수도권 전세난의 해법은 역시 아파트 입주가 있는 곳에 있다. 2016년 서울시 자치구 중 아파트 입주가 많이 몰린 곳은 성동구(5933가구), 서초구(2876가구), 송파구(2374가구)다. 특히 2016년 11월 2529가구가 공급될 성동구 하왕십리동 센트라스 1~2차(왕십리 뉴타운3구역), 송파구 문정동 송파파크하비오푸르지오(2016년 9월, 999가구), 장지동 위례송파힐스테이트(2016년 7월, 490가구), 위례아이파크2차(2016년 5월 495가구) 등이 주목된다.
경기도에서는 2016년 하남시(1만 5505가구)와 화성시(1만 2777가구)에서 1만 가구 이상 입주를 앞둔 택지개발지구를 눈여겨보자. 하남시 미사지구와 위례신도시, 화성시 동탄2지구에서 매머드급 입주 물량이 연초부터 줄줄이 대기 중이라 상대적으로 저렴한 전세를 원하는 세입자에게는 가뭄의 단비 역할이 기대된다.
고양과 수원, 용인 등 전통적으로 거래량이 많은 지역들도 서울의 전세난 규모에 따라 경기도 주택매매 거래량을 이끌 확률이 높다. 실제 2015년 10월까지 수도권에서 아파트 매매 거래량이 가장 많은 곳은 고양시로 1만9214건이 거래됐고, 용인시 1만8644건, 수원시 1만7613건, 남양주시 1만2341건, 부천시 1만1298건 순으로 거래량이 많았다. 수원시(23만6401가구), 고양시(22만9672가구), 용인시(22만6991가구) 등은 아파트 재고물량이 모두 20만 가구를 넘어 싼 전세를 찾아 이동하는 수요층이 집중되며 매매거래량이 증가했다.
대구와 부산 등을 중심으로 아파트 매매가 강세가 지속된 지방 주택 시장은 점차 상승세가 둔화될 가능성이 높다. 지난 몇 년간은 청약시장의 뜨거운 분양 열기와 과열된 분양권 전매거래로 분양 시장이 호황을 이어가며 재고주택 가격이 동반 상승했다. 그러나 실제 유입 인구를 감안해보면 그간의 열기는 실수요보다는 투자 수요에 기댄 것이었다. 매매 시장 가격 강세가 장기화하기는 어려운 구조인 셈.
실제로 대구는 2015년 12월 기준 14.7%로 전국에서 아파트 매매가격이 가장 많이 오른 지자체지만, 2016년 2만6459가구, 2017년 1만9075가구 등 향후 2년간 입주 예정 아파트만 4만6000여 가구에 달한다. 몇 년간 지속된 호황에다 노후 아파트 교체 수요가 정체된 마당에 입주 공급 과잉이 현실화한다면? 재고 주택의 가격 상승에 제동이 걸리고, 투자 수요는 일부 신규 분양 시장에만 한정될 가능성이 높다.
앞으로 교통여건이 더 좋아지는 곳을 살펴보는 것도 좋다. 교통이 좋아지면 출퇴근에 소요되는 시간이 단축되거나 역세권 인프라 개발로 유동인구가 순증하기 때문이다.

눈에 띄는 신분당선 연장선

2월 개통이 코앞에 다가온 신분당선 연장선은 분당 정자역에서 용인 서북부를 지나 수원 광교신도시까지 12.8km를 잇는다. 새로 생기는 6개 역사 주변에 최근 아파트 분양이 집중되고 있는 데다 강남 및 분당과 가까운 용인 동천과 성복, 상현동 일대는 저렴한 전세를 찾아 이동하는 수요로 요즘 주택가격이 꾸준하게 상승했다.
2016년 6월에는 수서발 고속철도(수서~평택 구간) 출발역인 KTX수서역(가칭)이 완공될 예정이다. 대지면적 11만8133㎡, 지하 1층, 지상 3층 규모로 조성되는 역사가 완공되면 수서역은 하루 약 4만 명이 이용할 것으로 기대돼 서울역과 함께 고속철도의 또 다른 중심 기능을 수행할 것으로 예상된다. 인근 강남·세곡2지구 외 그린벨트 해제지에 조성되는 복합단지 개발과 탄천 맞은편 송파 문정지구 등을 주목할 만하다.

지역별 차별화 더 커질 듯

2015년 토지 시장은 7년 연속 가격이 상승한 가운데 거래량은 역대 최다 수준을 기록했다. 2016년에도 가격 상승이 이어지겠지만, 전국 평균 가격 변동률은 1% 안팎을 유지하고 거래량은 다소 둔화할 전망이다. 정부의 대규모 택지지구 신규개발 중단과 비사업용 토지의 양도소득세율 중과(重課) 조치로 일시적인 위축 가능성이 있기 때문이다.
다만 제2공항 추진과 외국인 투자수요가 유입되는 제주도와 평창동계올림픽이 개최되는 강원도 등 지역별로 개별 호재가 포진한 곳들을 눈여겨볼 만하다 서울에서는 마이스(MICE, 회의·인센티브관광·컨벤션·전시회) 개발이 본격화할 강남 삼성동 무역센터 일대나 2016년 착공하는 서울~세종 간 고속도로 주변 등을 살펴보면 좋다.  
한편 2016년에도 상가(리테일) 및 오피스텔에 대한 투자자들의 관심은 이어질 것으로 보인다. 금리인상 속도가 비교적 빠르지 않다면 수익형 부동산에서 은행예금 금리보다 높은 임대수익률을 낼 수 있기 때문에 투자자들의 시장 참여가 지속될 것이다.
하지만 우려되는 대목도 있다. 수익형 부동산의 분양가격이 점차 상승하고 있어 적정 임대수익을 담보하기가 쉽지 않다. 2015년 여름 가계부채 관리 방안의 일환으로 상가의 담보기준이 강화되면서 여신심사도 까다로워졌다. 따라서 상가를 매입할 때 자기자본비율을 높일 필요도 있다. 당장의 분위기에 휩쓸리기보다는, 중장기적인 시장 변화를 주시하며 철저한 상권과 유동인구 분석, 도심 및 역세권 등 유효수요 집결지 선별, 공급과잉 등 수요 불균형 우려 여부를 잘 파악해야 한다.
2016년 주택시장엔 긍정적 지표와 부정적 지표가 공존한다. 풍부한 유동자금과 전세 시장 가격불안으로 인한 내 집 마련 수요 등이 긍정적 지표라면, 부정적 지표로는 주택담보대출 급증과 규제, 금리인상 우려, 주택공급과잉 리스크 등이 있다. 정부 정책과 상품, 공급량에 따라 수요자의 선호와 가격 흐름이 큰 차이를 보이는 지역적 차별화가 이뤄질 것으로 예상되는 만큼 시장 변화에 대한 면밀한 분석과 적극적인 자산관리가 그 어느 때보다 중요한 한 해가 될 것이다.


▼‘월세 시대’ 본격화…수요자의 선택은?▼

인천 ‘뉴스테이’ 착공식. 정부는 기업형 임대주택 뉴스테이 등 임대주택 공급량을 늘릴 방침이다.

국토교통부가 매달 임대차 실거래로 집계하는 2015년 10월 누계 기준 전국 전월세 거래량 중 월세(확정일자를 신고하지 않은 순수 월세 제외)가 차지하는 비중은 44%다. 2년 전에 비해 4.9%포인트 높아졌고, 비교적 가격 수준이 높은 아파트의 월세 비중도 38.2%로 전년 동기 대비 4.4%포인트 증가했다. 특히 단독주택과 다가구 등 비아파트 주택 유형은 월세가 절반(48.8%)에 가깝다. 강남3구 등 서울과 지방 일부 지역에는 월세 비중이 이미 절반을 넘은 곳도 상당하다.
1%대 저금리 기조가 임대차 시장의 지각 변동을 가속화하면서, 월세 전환을 자극하고 있다. 전세 구득난은 전세가격을 상승시키고 매매가 대비 전세가 비율 또한 올려놨다. 전국의 아파트 전세가율은 이미 70%를 넘어섰다. 이는 깡통전세 등 세입자의 보증금 반환을 위협하며, 자의 반 타의 반으로 월세 상품을 받아들이게 하거나 내 집 마련 또는 신규 분양 시장 청약에 나서도록 만들었다. 극심한 전세난이 월세 전환 증가와 매매 수요 촉진으로 양분된 셈이다.
하지만 새해에는 금리가 인상되고 주택담보대출의 여신심사 강화, 그리고 추가 가격 상승 기대심리 저하로 내 집 마련의 진입 문턱이 2015년에 비해 높아질 것이다. 자금 여력이 부족한 상황에서 무리해서 주택을 구입하기보다는 당분간 보증부 월세 시장에서 체력을 비축하며 다음 기회를 노리는 것이 합리적일 수 있다는 얘기다.  



‘뉴스테이’ 시간 걸리겠지만…

실제로도 과거에 비해 월세 매물이 증가하면서 전세의 월세 전환 이율은 지속적으로 낮아지는 추세이기도 하다. 2015년 11월 서울 아파트의 전월세 전환율(부동산114 조사 월세 이율)은 4.89%로 1년 전(5.76%)에 비해 0.9%포인트 떨어졌다. 전세보증금이 1억 원이라고 가정했을 때 2014년에는 57만6000원이던 월세가 48만9000원으로 낮아진 것이다.  
정부도 본격화한 월세 시대에 세입자의 교섭력을 높이기 위해 주택임대차보호법상 ‘기준금리의 4배(현 6%) 또는 10% 중 낮은 수치’로 규정된 전월세전환율 상한선을 ‘기준금리에 일정 수치를 더하는 기준금리+α 방식’으로 전환해 월세 전환으로 인한 주거비 부담을 낮추는 데 전력을 기울이고 있다. 뉴스테이 등 기업형 임대주택과 행복주택 건설로 임대주택의 재고량을 늘리기 위한 대책도 내놓고 있다.
뉴스테이 사업이 아직 초기 단계라 임대주택 재고가 쌓이기까지는 좀 더 시간이 필요하고, 전월세 전환율 상한선은 임대차 재계약과 신규 계약에는 적용되지 않아 실효성이 떨어진다는 지적을 받는다. 그러나 주거비 부담을 낮추는 노력은 이제부터다. 월세 세입자의 소득공제비율 상향과 월세대출 상품 개발 등 향후 다양한 방안이 강구될 것으로 기대된다. 따라서 월세를 피하려고만 하지 말고 향후 금리 변동과 정부 대책 등 주거비 부담을 꼼꼼하게 따져 내가 보유한 자금력의 합리적인 수준에서 거주 수단을 결정하는 것이 좋겠다.