‘300% 수익’ 부동산 갭 투자 강의 실체

[뉴스1]

먼저 고백할 게 있다. 밀레니얼 세대인 기자는 아직 내 집 마련의 꿈을 이루지 못했다. 부동산 ‘잘알못’(잘 알지 못한다의 줄임말)이지만 청년 세대가 서울에서 아파트 한 채 마련하는 게 얼마나 어려운 일인지 정도는 안다. 월급을 한 푼도 안 쓰고 30년 넘게 저축해도 힘들 것이다. 

통장 잔고를 조회해 보니 한숨이 절로 나온다. ‘서울 아파트 값은 오늘이 가장 싸다는데 나는 언제 집을 사보나. 아파트 전세금도 안 되겠네’ 하고 중얼거리다 문득 얼마 전 모임에서 만난 지인의 이야기를 떠올렸다. 

“요즘 자기 돈으로 아파트 사는 사람이 어디 있어요. 다들 갭 투자하지. 내 친구도 지난해 전세 끼고 경기 광주에 2억 중반 하는 20평대 아파트 샀잖아요. 자기 돈은 1억 원밖에 안 들었대요.”

부동산 공부에 뛰어든 청년 세대

안 그래도 올 초부터 청년 세대가 부동산 공부에 열중하고 있다는 언론 보도가 쏟아진 터다. 주중에는 부동산 스터디에서 갭 투자법을 공부하고 주말엔 임장(부동산 업계에서 현장 조사·답사를 이르는 말)을 떠나는 게 유행이라는 것이다. 갭 투자는 세입자에게 받은 전세금에 자기 돈을 보태 집을 사는 투자 방식을 의미한다. 매매가와 전세금 차액이 적을수록 유리하다. 젊은 사람은 상대적으로 집값이 저렴한 지방이나 수도권에서 갭 투자로 집을 장만한 뒤, 그것을 팔아 얻은 수익으로 다시 서울 지역 갭 투자를 이어간다고 한다. 

지인의 말을 떠올린 뒤부터 왠지 마음이 조급해졌다. ‘5포세대(연애·결혼·출산·집·경력 포기 세대)로 전락하지 않으려면 뭐라도 해야 하지 않을까’ 불안이 엄습하고 인터넷 공간에 떠돌던 “이제는 부동산 말고는 돈 벌 곳이 없다”는 말도 머리를 맴돈다. 



그때쯤 부동산업계 취재원에게 우연히 “부동산 유튜버나 유명 부동산 강사가 진행하는 투자 강의를 들으면 갭 투자하기 좋은 지역은 물론 특정 아파트 단지까지 찍어준다더라” 하는 얘기를 들었다. 그는 “단, 일부는 특정 아파트 값을 올리려고 무모한 투자를 유도하니 주의해야 한다”는 말도 했다. 부동산 투자 강의에 대한 취재를 결심한 건 이때부터다. 기자처럼 막연한 불안을 느끼는 젊은이를 유혹해 ‘묻지마 투자’를 권하는 사람들이 있다면, 그 때문에 피해를 보는 사람이 생긴다면 큰 문제 아닌가. 호랑이를 잡으려면 굴 안으로 들어가야 하는 법. 당장 부동산 유튜버와 유명 부동산 강사의 투자 강의 일정을 찾아봤다. 직접 강의에 참석해 이들 수법을 두 눈으로 확인해 볼 생각이었다. 

그런데 본격 취재를 시작하기도 전 예상치 못한 난관에 부딪혔다. 1월 중순을 기점으로 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 유행하면서 예정됐던 부동산 투자 강의가 줄줄이 취소된 것. 취재를 접어야 하나 고민하던 와중에 예정대로 강의를 진행하는 곳을 딱 하나 발견했다. 부동산 강사 A씨가 운영하는 B부동산컨설팅사가 주최하는 투자 강의다. A씨는 전세가 있는 중·소형 아파트 갭 투자로 부동산 부자가 되는 노하우를 전파한다고 홍보했다. 최근 그의 강의에 참석해 봤다.

코로나19 뚫고 달려온 수강생들

장소는 수도권의 한 도시. 연식이 느껴지는 상가 건물 내 한 사무실이다. 건물 입구 게시판에는 B부동산컨설팅사 이름과 함께 ‘부동산 귀족 투자’ ‘부동산 투자 전략 귀재’ ‘수익 100% 보장’이란 다소 요란한 광고 문구가 적혀 있다. 

강연이 진행될 사무실 입구에 도착하자 직원으로 보이는 여성이 대뜸 종이 한 장을 내민다. 이름, 주소, 연락처 등 신상 정보를 적고 참가비(2만 원)를 현금으로 냈다. 이후 직원이 권하는 대로 손 소독제를 바른 뒤 강의실 안으로 들어섰다. 

내부엔 스피커에서 흘러나오는 기계음과 묘한 긴장감만 가득했다. 20대부터 60대까지로 보이는 다양한 연령대 사람 약 20명이 자리를 채웠지만 서로 통성명은 없다. 어색한 눈인사를 주고받은 뒤 서로 시선을 피하는 게 전부다. 

얼마나 시간이 지났을까. 이윽고 스트라이프 셔츠에 검은색 니트 조끼를 받쳐 입은 중년 남성이 앞으로 나와 마이크를 잡는다. 강의를 진행할 A씨다. 남자가 의미심장한 표정으로 강의실을 쓰윽 둘러본다. 

“이 시국에 많이들 오셨네. 다들 어디서 오셨어요?” 

조금이나마 긴장이 풀린 수강생이 “부천에서 왔어요” “용인에서 왔어요” “난 서울이요” “대전이요” 하나둘 입을 열기 시작한다. “전남 목포에서 왔습니다.” 뒷자리에 앉은 누군가가 대답하자 수강생 시선이 일제히 그리로 쏠린다. A씨가 그 남자를 향해 “사장님, 오늘 잘 오셨어요. 차비 아깝지 않게 내가 투자 정보 확실히 알려드릴게”라고 하자 왁자한 웃음이 터지고 차갑던 강의실 분위기에 온기가 돈다. 

A씨는 이제 스크린에 ‘12·16 부동산 대책 전망과 영향’이라는 제목의 파워포인트 파일을 띄우고는 문재인 정부 부동산 정책을 조롱하는 것으로 강의를 시작한다. 

“정부가 지금 열심히 ‘뻘짓’ 하고 있죠? 이 정부는 집 가진 국민들과 술래잡기하고 싶은가 봐. 어찌나 윗분들 머리가 좋으신지.” 

수강생 몇 명이 ‘쿡’ 웃음을 터뜨린다. 한 중년 여성은 A씨 말이 끝나자마자 “술래잡기하면 되지”라며 박장대소한다. 앞줄에 앉은 한 중년 남성이 “그러다 정부에 걸리면 혼쭐나요” 목소리를 높인다. 또 다른 중년 여성이 “요즘 정부가 제일 무섭다니까. 이러다 전국이 다 부동산 규제지역으로 묶이겠어” 투덜거린다. 일면식도 없어 보이는 이들이 주거니받거니 말을 이어가는 풍경이 이채롭다. 가만히 듣고 있던 A씨가 자료 화면을 가리키며 강의를 진행한다. 

“여기 보세요. 지금 시장이 어디로 움직이는가. 수요는 사라지지 않고 이동해요. 마·용·성(마포·용산·성동)에서 시작한 풍선효과가 수·용·성(수원·용인·성남)으로 옮겨갔잖아. 이미 집값이 급등한 수·용·성을 조정대상지역이나 투기과열지구로 묶으면 이제 9억 원 이하 아파트가 밀집한 경기 남부 또 다른 지역으로 투자가 이어진다고. 왜냐? 여기가 하나같이 개발 호재를 품은 인구 밀집 지역이니까. 서울은 최근 5년간 매년 평균 5만 명씩 인구가 감소했는데, 경기는 같은 기간 매년 17만 명씩 증가했다고.”

투자 수익률 300%의 실체

강사 말투가 어느새 반말조로 변한다. 스크린에 뜬 온갖 수치를 하나하나 설명하며 투자 필요성을 강조하는 얼굴이 어느새 시뻘겋다. A씨가 목소리를 높이며 경기 지역 투자를 권한다. 

“올해 지방 집값은 다 떨어질 거고 서울은 보합세를 보일 겁니다. 당분간은 경기도가 좋아요. 제가 추천하는 경기 지역 아파트 단지는 수익률이 100% 이상 보장돼요.” 

“수익이 안 나면 보상해 줍니까?” 한 젊은 남성이 묻는다. 수강생들이 동요하려는 순간 A씨가 말을 이어간다. 

“수익률을 어떻게 보장하겠다는 건지 궁금하죠? 나는 인구 유입이나 교통 여건, 일자리 등을 감안해 지난 10년간 저평가된 투자 지역을 찾아 리스트를 만들어요. 그러곤 아파트 단지를 선정해 나랑 회원님들이 같이 매물을 몽땅 사버리는 거야. 그리고 이 정보를 ‘◯◯’ ‘◯◯◯’ 같은 유명 부동산 유튜버들한테 뿌리지. 그들이 유튜브 방송이나 유료 강의에서 이 자료를 공개하면 투자자가 또 몰려오겠지? 그때 우리는 물건을 팔고 나가는 겁니다. 최근 회원님들이 이런 방법으로 수원시 영통구 한 아파트 60채를 산 뒤 3개월 만에 300% 이상 수익을 냈어요. 우리 회원들이 집 한 채씩만 샀겠어? 한 사람당 2~3채씩 사는 게 기본이라고. 8채 산 사람들도 있는데 뭘.” 

A씨가 “그래서 정부가 나를 싫어해요”라며 웃자 그의 얘기에 몰입하던 수강생들이 탄성을 터뜨린다. A씨는 이외에도 투자 성공 사례를 쉴 새 없이 쏟아낸다.
“내가 이런 얘기를 왜 하겠어요? 여러분과 나 사이 신뢰관계를 만드는 게 중요해서 그러는 거예요. 내가 콕 찍어주는 물건은 여기 있는 사람이 빠짐없이 사야 한다고.” 

수익률 100% 보장이라는 말에 의구심이 들었지만 숫자를 내밀며 강조하니 귀가 솔깃해지긴 한다. A씨의 확신에 찬 말투에 강의실엔 이내 기대감이 가득 찬다.

“월급 15년 모아도 다세대주택 전세금 안 돼”

2·20 부동산 대책에 따라 조정대상지역으로 신규 지정된 경기 수원시 아파트 모습. [뉴스1]

쉬는 시간. 누군가가 자판기 커피를 뽑아 돌린다. 앞줄에 앉은 중년 여성은 다른 수강생들 대상으로 자기 투자 성공 사례를 늘어놓기 바쁘다. 

“내가 지난해 가을 수원 ○○구에 있는 ◯◯아파트를 전세 끼고 1억9000만 원에 샀단 말이에요. 내 친구는 고민하다 결국 안 샀고요. 그런데 한 달 사이에 그 아파트가 8000만 원이 올랐네? 친구가 나한테 전화해서 그래요. 분통 터져서 밤새 한 숨도 못 잤다고, 흐흐.” 

이 여성은 경기도에만 아파트 20여 채를 갖고 있다고 말한다. 그중 7채를 A씨 소개로 구매했고, 가능하면 올 상반기 안에 모두 처분할 계획이라고도 한다. 계속 보유하면 세금만 늘어나기 때문이란다. 그는 “3~4개월마다 집을 사고 되판다”고 떠벌린다. 

한 젊은 남성은 “경기 의정부시에서 자그마한 가게를 한다. 부동산 강의는 오늘 처음 와봤다”고 자신을 소개한다. 

“아버지가 의정부에 빌라 한 채를 갖고 있어요. 제가 결혼하면 신혼집으로 쓰라고 하시는데 도통 집값이 안 올라 걱정입니다. 지금이라도 빌라를 팔아 아파트 갭 투자에 나서야겠다 싶어 왔어요.” 

남자 얘기를 들은 수강생 몇몇이 자연스럽게 대화에 끼어든다. 한 20대 여성은 “소액 투자로 높은 수익을 거둘 수 있다고 하니 용기를 내볼까 한다”고 털어놓는다. 이 여성은 한 온라인 커뮤니티에서 투자 성공 후기를 보고 6개월 전부터 A씨 강의를 듣기 시작했다고 한다. 

“오늘은 예약이 꽉 찼다”

“대학 졸업하고부터 지금까지 5년 넘게 직장 생활하며 모은 돈이 3000만 원이에요. 이런 식으로 하면 앞으로 10년을 더 모아야 겨우 1억 원이 될 텐데, 그래봤자 다세대주택 전세금도 안 되겠더라고요. 여기서 들어보면 남들은 부동산 갭 투자로 1억 원을 석 달 만에 2배로 불린다고들 하니까 부러운 한편 ‘나는 왜 그동안 이걸 몰랐을까’ 원통하기도 해요.” 

이 여성은 당장 부동산 투자에 뛰어들지 않으면 기회를 놓칠까 봐 초조하면서도, 다른 한편으로는 투자에 실패해 그나마 만들어놓은 목돈을 날리지 않을까 불안해하는 눈치다. 그는 “그동안 계속 고민했다. 오늘은 A씨가 찍어주는 아파트 중 몇 군데를 놓고 구체적 투자 상담을 받은 뒤 저축과 대출금을 합친 8000만 원으로 갭 투자를 해보려 한다”고 말한다. 쉬는 시간이 끝나고 A씨가 다시 마이크를 잡더니 마침내 그 얘기를 꺼낸다. 

“지금부터 하는 얘기 잘 들으세요. 서울·경기 지역 아파트 단지를 8개 찍어줄 테니 어디 가서 정보 흘리지들 말아요.” 

당장 수강생들이 종이에 받아 적을 준비를 한다. 서울 지역 아파트 단지 5곳, 경기 지역 아파트 단지 3곳이 언급될 때마다 볼펜을 잡은 손들이 바삐 움직인다. 몇몇은 한마디라도 놓칠까 강의 내용을 녹음하고, 카메라로 사진을 찍기도 한다. 투자 추천 아파트 단지를 살펴보니 매매가가 4억 원 초반에서 6억 원 후반까지 다양하다. 전세가는 2억 원 초반에서 4억 원 초반까지. 8곳 모두 1990년대 후반부터 2000년대 초반 사이에 지어진 아파트다. 크기는 20~30평형이 주를 이루고, 단지는 소단지부터 대단지까지 두루 있다. 

이것으로 2시간에 걸친 강의가 끝났다. 사람들이 삼삼오오 A씨에게 모여들고, 그중 몇몇이 A씨와 별도 공간으로 들어가는 모습이 보였다. 회사 직원에게 “대표와 투자 상담을 할 수 있느냐”고 물었더니 “오늘은 예약이 꽉 찼다”는 답이 돌아왔다. 그의 설명에 따르면 투자 상담 비용은 무료다. 단 미리 신청을 해야 한다.

“투자 목적 아파트 정보는 유료 회원에게만 제공”

A씨가 추천해 준 아파트 단지 8곳의 투자 가치는 얼마나 될까. 서울로 돌아온 다음 날 D부동산컨설팅에 연락해 각각의 가치 평가를 의뢰했다. D사 담당자는 “경기 침체로 부동산이 대세 하락기에 접어들 것으로 우려되는 시기다. 거래가 활발하지 않은 수도권이나 지방 아파트에 투자하는 건 신중히 결정해야 한다. 실거주 목적으로 부동산을 살 생각이라면 8곳 중 서울 지역 아파트 2곳이 적합해 보인다”고 밝혔다. 

이런 평가를 듣고 다시 A씨에게 연락했다. “다른 부동산 컨설턴트가 당신이 추천해 준 아파트들이 투자하기에 적합하지 않다더라”고 전하자 그는 “당시 얘기한 8곳은 모두 실거주 목적으로 매수하기에 적합한 곳”이라고 답했다. A씨와의 일문일답이다. 

- 강의 당시엔 투자 목적으로 구매하기 좋은 아파트를 추천해 준 줄 알았다. 

“당신이 착각한 것이다. 투자 목적 아파트 정보는 유료 회원에게만 제공한다.” 

- 유료 회원이 되려면 어떻게 해야 하나. 

“사무실을 방문해 투자 상담을 받은 뒤 선(先)투자금 300만 원을 내야 한다. 이들에게는 구체적인 갭 투자 정보를 제공한다. 일부 유료 회원과 함께 임장을 갈 때도 있다.” 

- 갭 투자를 하려면 대략 얼마가 필요한가. 

“아파트 한 채당 최소 1억 원 정도다. 보통은 한 번에 여러 채씩 사니까 돈이 부족한 경우 대출받아 투자하기도 한다.” 

A씨는 “우리 회사 유료 회원은 1500명 정도”라며 “이들에게는 수익률 100%를 보장한다. 아파트 매수부터 매도까지 회사가 다 관리해 주니 경제적 손실은 걱정할 필요 없다”고 자신했다.

‘집값 오르지 않아도 수익률 보장’ 계약서 써야

A씨 말만 믿고 부동산 갭 투자에 뛰어들면 낭패를 볼 수 있다. 손재영 건국대 부동산학과 교수는 “갭 투자는 기본적으로 부채를 이용해 수익을 노리는 것이다. 자산이 적고 투자 경험이 많지 않은 사람이 섣불리 도전할 일이 아니다”라고 주의를 당부했다. 손 교수는 “누군가 ‘갭 투자 수익률 100%를 보장한다’고 말하면 ‘집값이 오르지 않아도 수익률 100%를 보장한다’는 내용으로 계약서를 써라. 그렇게 하지 않고 수익률을 얘기하는 건 사기로 볼 여지가 있다”고 설명했다. 

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 이미 수많은 사람이 무모하게 갭 투자에 뛰어들었다가 손해를 봤다면서 투자자들이 이 사실을 알아야 한다고 강조했다. 

“현재 우리나라에는 왜곡된 투자 정보를 유통하는 사람이 많다. 반면 이를 바로잡거나 부동산 시장 상황을 객관적으로 분석해 공개하는 시스템이 없다. 국토교통부가 투자자들이 합리적인 의사결정을 내릴 수 있도록 관련 정보를 제공해야 한다.” 

국토부는 2월 21일부터 부동산 시장 범죄행위 수사 및 부동산 관련 불법행위 정보를 수집·분석하는 ‘부동산시장 불법행위대응반’을 구성해 가동하고 있다. 국토부 부동산시장 불법행위대응반 담당자에게 “청년층을 유혹하는 수상한 갭 투자 행태에 대해 정부가 취할 수 있는 조처가 무엇이냐”고 묻자 “이 사례의 경우 특정 아파트를 투자자들이 집단 매수한 뒤 투자 정보를 흘려 투자자를 유인해 이들에게 되판다는 점에서 시장 교란 행위로 볼 여지가 있으나 현재로서는 이를 처벌할 명확한 법적 근거가 없다”고 답했다. 그는 “갭 투자로 인한 피해 사례가 속출하고 있어 투자자들은 자기 책임하에 신중하게 결정해야 한다”고 당부했다.